En France, le terme « immobilier fractionné » désigne le plus souvent un placement en titres financiers, accessible dès 100 € sur des plateformes en ligne, où l’investisseur détient une créance et non le bien lui-même. Fin 2022, l’AMF a d’ailleurs alerté le public sur certains de ces montages dits « royalties ». Rien à voir, donc, avec la vente partielle, une opération purement immobilière qui porte sur une véritable quote-part de propriété, autrement dit un pourcentage du bien inscrit dans l’acte du notaire.
Cet article fait le point sur ce que le terme recouvre réellement, sur les risques que comportent ces placements et sur l’alternative adossée à de la pierre qu’est la vente partielle, dont OBEN est le pionnier en France. Pour un propriétaire, c’est une manière de débloquer des liquidités sans se séparer de son bien ; pour un investisseur, une façon de placer son épargne dans de l’immobilier réel en donnant du sens à son capital.
L’essentiel
- Immobilier fractionné : derrière le mot, on achète un titre financier, pas des mètres carrés. L’investisseur devient créancier d’une société et supporte le risque qui va avec, ce qui a valu à certains montages « royalties » une mise en garde de l’AMF fin 2022.
- Vente partielle : une opération purement immobilière. Le propriétaire vend une quote-part indivise de son bien chez le notaire et en garde l’usage, puisqu’il y habite, le loue ou le gère exactement comme avant. Ce n’est pas un crédit, donc aucune mensualité et aucune dette.
- La vente partielle, côté propriétaire : jusqu’à 50 % de la valeur du bien peut être débloquée, sans condition d’âge, de situation ni de revenu, quel que soit le projet.
- La vente partielle, côté investisseur : l’achat d’une quote-part de propriété chez le notaire, dès 20 000 €, avec un objectif de rendement supérieur à 8 % par an. Un objectif, jamais une garantie, tout placement comportant un risque de perte en capital.
Pour estimer en quelques minutes ce qu’une vente partielle permettrait de débloquer sur un bien précis, OBEN met à disposition une simulation en ligne.
Immobilier fractionné : de quoi parle-t-on vraiment ?
Dans son acception courante en France, l’immobilier fractionné désigne un placement en titres financiers. Pour 100 à 1 000 €, l’investisseur achète une part de société ou une obligation adossée à un bien géré par une plateforme, perçoit des revenus au prorata et espère une plus-value à la revente, sans jamais devenir propriétaire du logement. La vente partielle repose sur la logique inverse, celle d’une part de propriété réelle, transférée par acte notarié.
Le modèle grand public : des titres, pas de la pierre
Le mécanisme varie peu d’une plateforme à l’autre. L’opérateur sélectionne un bien, le loge dans une structure juridique (SCI, SAS ou émission d’obligations), lève les fonds auprès du public et prend en charge la gestion locative. L’investisseur, lui, détient un titre, part de société ou créance, et non le logement. Cette architecture rend l’entrée possible dès 100 €, mais elle porte aussi le principal risque du modèle, puisqu’en cas de difficulté de la société émettrice l’épargnant n’est qu’un créancier parmi d’autres et son capital n’est pas à l’abri.
Le régulateur s’en est préoccupé. Fin 2022, l’AMF a mis en garde le public contre des plateformes qui proposaient d’investir dans l’immobilier sous forme de « royalties », en rappelant que ces instruments relèvent des titres de créance et donnent un droit sur une société, non sur une part du bien. Il s’agissait d’un avertissement et non de la création d’un cadre réglementaire dédié, mais la distinction qu’il pose reste décisive, car elle interdit d’assimiler l’immobilier fractionné à de la propriété immobilière.
La vente partielle : une quote-part de propriété, chez le notaire
La vente partielle, que l’on range parfois à tort dans l’immobilier fractionné, est une opération purement immobilière. Le propriétaire vend une quote-part indivise de son bien, c’est-à-dire un pourcentage de la propriété, et en encaisse le prix, tandis que l’investisseur acquiert en retour cette part. Tout passe par un notaire et se conclut par un acte authentique, si bien que l’on n’échange pas des titres mais une part de propriété réelle sur un logement identifié.
C’est toute la différence, et l’argument que porte OBEN, celui de la pierre plutôt que la créance. Le propriétaire conserve l’usage entier de son bien, qu’il y vive, qu’il le loue ou qu’il le gère comme il l’entend, quand l’investisseur détient de son côté une part d’un actif immobilier tangible.
Pour les propriétaires : débloquer des liquidités sans se séparer de son bien
En cédant une quote-part indivise de son bien, un propriétaire peut débloquer jusqu’à 50 % de sa valeur sans rien changer à l’usage qu’il en a, puisqu’il continue d’y habiter, de le louer ou de le gérer à sa guise. La vente partielle est ouverte sans condition d’âge, de situation ni de revenu, et couvre aussi bien la résidence principale que la résidence secondaire ou le bien locatif, y compris détenu en SCI.
Exemple illustratif : pour un appartement estimé 500 000 €, la vente partielle permet de débloquer jusqu’à 250 000 € de liquidités, le propriétaire gardant l’usage complet de son logement. Il n’existe aucun montant minimum, et débloquer 10 000 € sur un bien d’un million reste possible. C’est précisément cette souplesse qui permet de maîtriser le coût de l’opération, puisque l’on ne débloque que ce dont on a réellement besoin. OBEN recommande d’ailleurs toujours de s’en tenir au montant qu’appelle le projet plutôt que d’en prendre davantage simplement parce que c’est possible, qu’il s’agisse de racheter la part d’un ex-conjoint lors d’une séparation, d’engager des travaux lourds, de dégager une trésorerie professionnelle ou de préparer une transmission.
Un prêt hypothécaire ou un crédit à la consommation supposent des mensualités et des intérêts. La vente partielle, elle, n’est pas un crédit, puisque le propriétaire vend une part de propriété de son bien et en encaisse le prix, sans emprunter. La somme reçue après la signature chez le notaire n’est rien d’autre que le prix de la quote-part cédée.
Le propriétaire garde également la main sur la sortie. Il dénoue l’opération librement, à tout moment et jusqu’à 36 mois, soit en rachetant la quote-part cédée, soit en vendant le bien dans son ensemble, et OBEN accompagne l’un comme l’autre scénario, qu’il faille organiser le rachat dans les meilleures conditions ou conduire la vente du logement. Au terme des 36 mois, l’opération se dénoue nécessairement par l’une de ces deux voies. Une fois le contrat signé chez le notaire et le dossier complet, les fonds sont généralement versés sous 3 à 8 semaines, partout en France métropolitaine, hors Corse.
Une vente partielle engage le patrimoine. Selon le contexte, qu’il s’agisse d’une succession, d’un divorce, d’une transmission ou de la fiscalité de la plus-value, un point avec son notaire, son avocat ou son expert-comptable est vivement recommandé. Un conseiller OBEN, qui connaît toutes les solutions du marché, peut vous aider à y voir clair.
Pour chiffrer une opération sur un bien précis, la simulation OBEN Cash donne une première estimation en quelques minutes.
Pour les investisseurs : investir avec OBEN
Investir avec OBEN consiste à acheter, par acte notarié, une quote-part de propriété d’un bien d’habitation, à partir de 20 000 € et pour une durée fixée au contrat, de 36 mois au maximum. L’objectif visé est un rendement supérieur à 8 % par an, versé chaque mois sous forme de coupon. Un objectif, et jamais une garantie, puisque ce placement comporte, comme tout placement, un risque de perte en capital.
Ce que l’investisseur détient est une quote-part indivise d’un logement réel, un investissement immobilier direct acté chez le notaire, sans gestion locative ni charges à assumer. Il retrouve ses fonds au dénouement de l’opération, lorsque le propriétaire rachète sa quote-part ou lorsque le bien est vendu, ce qui peut intervenir avant l’échéance puisque le propriétaire dénoue quand il le souhaite. L’approche se sépare donc nettement de l’immobilier fractionné en obligations décrit plus haut, puisqu’il s’agit ici de pierre et non de titres.
La différence tient aussi au sens de ce placement. En achetant une quote-part, l’investisseur permet concrètement à un propriétaire de mener à bien son projet de vie tout en gardant l’usage de son bien. L’épargne n’est pas placée dans une ligne abstraite, elle est adossée à un logement identifié et à une personne qui avance. C’est le cœur de la démarche « Investir avec OBEN », une manière d’investir qui profite autant à celui qui place son argent qu’à celui qui débloque des liquidités.
Un support immobilier réel, l’acte notarié, la durée fixée au contrat et l’absence de gestion composent un cadre pensé pour maîtriser le risque sans jamais l’effacer, car la valeur d’un bien peut évoluer et aucun investissement n’offre de rendement garanti. Chaque opération fait donc l’objet d’une présentation chiffrée et personnalisée, qu’un conseiller OBEN prend le temps de détailler avant tout engagement. Selon la situation patrimoniale et fiscale de chacun, l’avis d’un conseil indépendant reste utile.
Pour découvrir le fonctionnement dans le détail et les opérations ouvertes, OBEN présente sa démarche sur la page Investir avec OBEN.
Immobilier fractionné ou vente partielle : le comparatif
Les deux approches portent des mots voisins mais ne recouvrent pas la même réalité juridique, l’une reposant sur des titres financiers, l’autre sur une part de propriété réelle. Le tableau ci-dessous en résume l’essentiel du point de vue de l’investisseur.
| Critère | Immobilier fractionné (titres) | Vente partielle (OBEN) |
|---|---|---|
| Nature juridique | Titre financier : part de société ou obligation | Quote-part de propriété, par acte notarié |
| Ce que détient l’investisseur | Une créance ou une part de société | Une part de propriété d’un bien réel |
| Support | Bien géré par une plateforme | Logement identifié (résidence principale, secondaire ou locative) |
| Ticket d’entrée | Dès 100 à 1 000 € | Dès 20 000 € |
| Rendement | Cible variable selon la plateforme, non garantie | Objectif supérieur à 8 %/an, jamais garanti (risque de perte en capital) |
| Cadre | Société émettrice ; mise en garde de l’AMF fin 2022 sur les montages « royalties » | Acte authentique chez le notaire, durée fixée au contrat (36 mois au maximum) |
Le choix se joue donc sur la nature de ce que l’on détient, un titre ou de la pierre, plus encore que sur le rendement affiché. Ce comparatif ne remplace évidemment pas une analyse personnalisée, que l’AMF invite d’ailleurs à mener avant tout investissement. Un conseiller OBEN, rompu à ce type d’opération, reste à votre disposition pour répondre à vos questions.
OBEN, pionnier de la vente partielle en France
Environ 3 000 propriétaires ont déjà mené leur projet avec OBEN, dont la mission tient en une phrase, libérer le patrimoine immobilier des Français pour qu’un propriétaire n’ait jamais à choisir entre son bien et ses projets. Chaque opération est intégralement notariée et suivie par un interlocuteur unique.
OBEN n’est ni une agence ni un courtier traditionnels, et ce n’est pas une banque. L’entreprise structure et exécute l’opération de bout en bout, entre le propriétaire et l’investisseur qui acquiert la quote-part, avec un acte authentique chez le notaire et, tout au long du parcours, un conseiller qui reste votre interlocuteur, du premier échange jusqu’au dénouement de l’opération.
Tout commence par un diagnostic, dont découle la solution la mieux adaptée au projet. Il peut s’agir d’une opération immobilière conçue par OBEN (vente partielle, vente avec complément de prix ou vente à réméré, c’est-à-dire une vente assortie d’une faculté de rachat). Grâce à son réseau de partenaires, OBEN donne aussi accès à des solutions de financement comme le prêt hypothécaire ou le prêt viager hypothécaire, et plus largement à toute voie permettant de concrétiser un projet. Le conseiller a l’ensemble de ces options en tête et retient celle qui sert le mieux le propriétaire, y compris lorsque ce n’est pas la vente partielle.
Questions fréquentes
L’immobilier fractionné est-il risqué ?
Comme tout placement, oui. Dans le modèle en titres financiers, l’investisseur détient une créance sur une société et non le bien, ce qui l’expose à une perte en capital, en particulier si la société émettrice rencontre des difficultés. L’AMF est d’ailleurs intervenue fin 2022 pour alerter le public sur certains montages « royalties » présentés de façon ambiguë. La vente partielle relève d’une autre logique, celle d’une part de propriété réelle actée chez le notaire, sans être pour autant sans risque puisque la valeur d’un bien peut évoluer.
Peut-on vraiment investir dans l’immobilier dès 100 € ?
Oui, mais uniquement par l’intermédiaire de titres financiers, car ces 100 € achètent une part de société ou une obligation, pas une part du bien. Devenir réellement copropriétaire d’un logement suppose un ticket plus élevé. Avec la vente partielle d’OBEN, l’investisseur acquiert une quote-part de propriété d’un bien réel, chez le notaire, à partir de 20 000 €.
La vente partielle se fait-elle sans crédit et sans emprunt ?
Oui. Un prêt hypothécaire ou un crédit à la consommation reposent sur des mensualités et des intérêts. La vente partielle, elle, n’est pas un crédit, puisque le propriétaire vend une part de propriété de son bien et en encaisse le prix, sans emprunter. Aucune mensualité, aucune dette, aucun remboursement.
Faut-il vendre son bien pour débloquer des liquidités avec OBEN ?
Non. La vente porte sur une quote-part et non sur le bien entier, et le propriétaire en conserve l’usage, qu’il y habite, qu’il le loue ou qu’il le gère autrement. Il dénoue ensuite l’opération librement, à tout moment et jusqu’à 36 mois, en rachetant la quote-part cédée ou en vendant le bien. Vendre en totalité n’est donc qu’une option parmi deux, jamais une obligation.
Qui peut investir avec OBEN, et à partir de combien ?
Un investisseur, particulier ou professionnel, peut acquérir une quote-part de propriété à partir de 20 000 €, pour une durée fixée au contrat de 36 mois au maximum, sans gestion ni charges. L’objectif visé est un rendement supérieur à 8 % par an, présenté comme un objectif et non comme une garantie, avec un risque de perte en capital. La page Investir avec OBEN donne davantage d’informations, et un échange avec un conseiller permet de préciser le cadre propre à chaque projet.
Aller plus loin avec OBEN
Pour un propriétaire, le point de départ tient en quelques minutes, puisque la simulation OBEN Cash estime, sans engagement, ce qu’une vente partielle permettrait de débloquer sur son bien. L’article consacré à la quote-part immobilière en détaille pour sa part toute la mécanique.
Pour un investisseur, la démarche « Investir avec OBEN » présente le fonctionnement, la durée et le cadre notarié de chaque opération, une manière de placer son épargne dans de l’immobilier réel en aidant un propriétaire à réaliser son projet de vie. Chaque profil étant différent, le plus simple reste souvent d’en parler de vive voix, lors d’un rendez-vous avec un conseiller OBEN qui étudiera la solution la mieux adaptée.
Un dernier mot sur la portée de cet article. Les informations qu’il rassemble sont générales et données à titre indicatif, car chaque opération est unique et ne prend sa forme définitive que dans l’acte authentique signé chez le notaire, dont les modalités font foi et peuvent différer de ce qui est décrit ici. C’est précisément ce qui protège le propriétaire comme l’investisseur, et personne n’aborde cette étape seul, puisque le conseiller OBEN et le notaire accompagnent chacun du premier échange jusqu’au dénouement de l’opération.
