Quand investir dans l'immobilier ?

En septembre 2026, aucune date ne fait office de signal d’achat, mais le marché offre des repères plus lisibles qu’il y a deux ans. Les prix des logements anciens sont quasi stables sur un an (+0,1 % au premier trimestre 2026, indice Notaires-Insee), les ventes se sont redressées autour de 949 000 transactions sur douze mois à fin mai 2026, et les taux de crédit se retendent vers 3,5 % sur vingt ans. Le bon moment tient donc moins au calendrier du marché qu’à votre horizon, à votre situation et au projet que vous poursuivez.

L’essentiel. Le marché est sorti de la correction de 2023-2024 sans repartir à la hausse, ce qui laisse le temps de choisir un bien plutôt que de courir après une fenêtre. Regardez d’abord votre horizon de détention, votre capacité d’achat et le quartier visé, car ces trois éléments pèseront davantage que le point d’entrée national. Un propriétaire dispose par ailleurs d’une autre voie, la vente partielle, qui lui permet de débloquer jusqu’à 50 % de la valeur de son bien sans emprunter. Les chiffres réunis ici sont ceux publiés début septembre 2026 : ils décrivent un marché, ils ne préjugent pas de son évolution, et tout investissement comporte un risque de perte en capital.

Spécialiste de la monétisation du patrimoine immobilier, OBEN a créé la vente partielle en France et passe en revue, avec chaque propriétaire, l’ensemble des voies ouvertes avant de proposer celle qui sert son projet. La simulation OBEN Cash donne un premier ordre de grandeur en quelques minutes, et un conseiller reprend ensuite la situation avec vous, chiffres à l’appui.

Le marché immobilier français en 2026 : où en est-on ?

Le marché a touché son point bas en 2024 et se redresse depuis à un rythme modéré, sans retrouver les volumes des cycles précédents, comme le soulignent les Notaires de France. Les ventes de logements anciens atteignent 949 000 sur douze mois à fin mai 2026, en hausse de 5,7 % sur un an, mais encore environ 25 % en dessous du pic de l’été 2021. La reprise ralentit d’ailleurs à mesure qu’elle avance, puisque cette progression annuelle était de 11,4 % à fin février. Autrement dit, les acheteurs reviennent sans se bousculer, et les prix, les taux et l’emploi expliquent ensemble pourquoi.

L’indice des prix Notaires-Insee mesure l’évolution des prix à qualité constante, c’est-à-dire en comparant des logements équivalents d’un trimestre à l’autre, pour qu’un afflux de grandes surfaces ne fasse pas monter artificiellement la moyenne. Il progresse de 0,2 % sur le premier trimestre 2026, une hausse portée par la seule Île-de-France (+0,9 % sur le trimestre) quand la province reste rigoureusement stable. Sur un an, l’indice ne bouge quasiment plus, avec +0,1 % après +1,0 % fin 2025, ce qui traduit une stabilisation plutôt qu’une reprise.

Les notaires publient également une projection tirée des avant-contrats déjà signés : à fin juillet 2026, elle pointait vers un léger repli sur un an, de l’ordre de 0,6 %. Une projection reste une projection — elle dessine une tendance possible, jamais une trajectoire acquise, et les évolutions passées ne préjugent pas des suivantes. Pour savoir ce que ces mouvements changent réellement pour un bien précis, un conseiller OBEN peut replacer votre situation dans ce décor, ville par ville.

Les taux de crédit immobilier commandent la capacité d’achat, et ils se retendent. Après avoir reflué en 2024 et 2025, ils s’établissent début septembre 2026 entre 3,4 % et 3,5 % sur vingt ans selon les baromètres des courtiers, dans le sillage de l’OAT à 10 ans, le taux auquel l’État français emprunte sur dix ans, repassée au-dessus de 4 % en juillet 2026 pour la première fois depuis 2009. Lorsque ces taux montent, un même budget mensuel finance un bien plus petit ; lorsqu’ils baissent, le pouvoir d’achat immobilier se reconstitue d’autant.

Les volumes de ventes et l’emploi ferment le tableau. Le retour des transactions traduit celui des acheteurs, et c’est la solidité du marché du travail qui entretient cette demande : une remontée du chômage la freinerait, et finirait vraisemblablement par peser sur les prix.

Comprendre les cycles immobiliers

La France se trouve aujourd’hui en sortie de correction. Sous l’effet de la remontée des taux amorcée en 2022, l’indice Notaires-Insee a reculé six trimestres d’affilée, l’Insee ayant constaté la fin de cette séquence au troisième trimestre 2024, avant un léger redressement en 2025 puis une stabilisation au début de 2026. Situer le marché dans ce mouvement aide à s’orienter, mais ne permet pas de désigner le point d’entrée idéal : personne ne le connaît à l’avance, et il ne se reconnaît qu’après coup.

Chaque phase du cycle a sa logique, et aucune ne garantit un résultat. Quand la demande est soutenue et que les prix montent, entrer tôt offre en principe plus de potentiel de valorisation à long terme. Un point bas propose à l’inverse des prix d’entrée plus attractifs, sans qu’on puisse écarter l’hypothèse d’une demande qui se contracte encore et d’une valeur qui recule avant de repartir. On lit souvent que c’est juste après le retournement, quand les indicateurs se redressent sans que la reprise se lise encore dans les prix, que l’on achète dans les meilleures conditions ; cette lecture se vérifie surtout rétrospectivement. Les performances passées du marché ne préjugent pas de ses performances futures, et un investissement immobilier peut se solder par une perte en capital. Avant d’arbitrer, un échange avec votre notaire, ou avec un conseiller OBEN qui connaît les dynamiques locales, permet de confronter cette grille de lecture à votre propre situation.

Fiscalité et dispositifs à connaître en 2026

Le cadre fiscal pèse sur la rentabilité d’un investissement autant que le prix d’achat, et 2026 apporte son lot de changements. Le prêt à taux zéro, réservé aux primo-accédants sous conditions de ressources, est prolongé jusqu’au 31 décembre 2027 et finance de nouveau l’achat d’un logement neuf partout en France, maison individuelle comprise, depuis avril 2025. Il ne concerne donc pas l’investisseur déjà propriétaire, qui doit chercher ailleurs son levier.

Pour la rénovation énergétique, MaPrimeRénov’ reste l’aide de référence, mais elle s’est nettement resserrée. Depuis le 1er septembre 2026, l’isolation des combles, des toitures et des fenêtres a quitté le parcours geste par geste, où elle rejoint les murs et les planchers bas, déjà écartés en janvier ; ne subsistent guère que les pompes à chaleur, la dépose d’une cuve à fioul et le raccordement à un réseau de chaleur. Ces travaux d’isolation restent finançables au sein d’une rénovation d’ampleur, désormais réservée aux logements classés E, F ou G, qui suppose un audit énergétique préalable et un gain d’au moins deux classes au diagnostic de performance énergétique. Les dépenses retenues y atteignent 30 000 € hors taxes pour un gain de deux classes et 40 000 € pour trois classes ou plus, avec un taux d’aide qui monte jusqu’à 80 % pour les ménages les plus modestes.

Pour l’investissement locatif, trois régimes structurent l’essentiel des arbitrages. La location meublée non professionnelle, ou LMNP, permet au régime réel de déduire des loyers un amortissement, c’est-à-dire une fraction annuelle de la valeur du bien, ce qui allège fortement l’impôt pendant la détention. Le déficit foncier, réservé à la location nue, autorise l’imputation de 10 700 € de travaux et de charges par an sur le revenu global, un plafond porté à 21 400 € lorsque les travaux font passer un logement classé E, F ou G en A, B, C ou D, et prolongé jusqu’à fin 2027. Loc’Avantages, enfin, échange un loyer volontairement inférieur au marché contre une réduction d’impôt de 15 à 65 %, dans le cadre d’une convention signée avec l’Anah et ouverte jusqu’au 31 décembre 2027.

Le LMNP a toutefois perdu une partie de son intérêt à la sortie. Pour toute vente réalisée depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, y compris ceux pratiqués les années précédentes, ce qui gonfle mécaniquement l’impôt dû à la revente. Les résidences étudiantes gérées et les résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées échappent à cette règle, mais les résidences de tourisme y sont bien soumises.

Ces règles évoluent chaque année, s’apprécient au cas par cas et n’ont ici qu’une valeur d’information générale : un même dispositif n’a pas du tout le même effet selon vos revenus, votre foyer fiscal et le reste de votre patrimoine. Selon le sujet, votre notaire, votre expert-comptable ou votre avocat reste l’interlocuteur le mieux placé pour trancher, et un conseiller OBEN peut vous aider en amont à identifier le montage le plus cohérent avec l’ensemble de votre situation.

Choisir le bon moment selon sa situation

L’état général du marché compte moins, dans la réussite d’un investissement, que le niveau des taux au moment de signer, la dynamique propre au quartier visé et la durée pendant laquelle vous comptez garder le bien. Ces trois éléments se vérifient avant de faire une offre, et ce sont les seuls sur lesquels vous ayez véritablement la main.

Les fenêtres de taux se surveillent d’abord. Lorsque le crédit se détend, le coût d’un achat baisse et la demande repart, ce qui rend la période plus favorable à la négociation ; une remontée comme celle de la rentrée 2026 invite au contraire à refaire ses calculs avant de s’engager, puisque chaque dixième de point rogne le budget disponible. Nul ne sait dire aujourd’hui dans quel sens ces taux évolueront demain, et prétendre le contraire serait malhonnête.

L’observation locale vient ensuite. Une rénovation urbaine, une nouvelle ligne de transport ou l’arrivée d’équipements publics soutiennent généralement la valeur d’un logement bien avant que la demande ne se généralise, si bien que le quartier compte souvent plus que le calendrier national.

Reste la durée. Un investissement immobilier se juge sur plusieurs années, à l’aune de la valeur future du bien, des tendances démographiques de sa zone et de la façon dont votre patrimoine se répartit entre plusieurs types de biens. Diversifier reste le moyen le plus simple de ne pas dépendre d’un seul marché. Ces repères valent pour tout le monde et ne remplacent l’analyse de personne : la bonne décision dépend de votre horizon, de votre fiscalité et de votre tolérance au risque. Un conseiller OBEN prend le temps de dérouler ces trois points avec vous, sans engagement, avant que vous n’engagiez quoi que ce soit.

Investir sans attendre : débloquer une partie de la valeur de son bien

Un propriétaire n’a pas toujours besoin d’attendre une baisse des prix pour se lancer. La vente partielle, créée en France par OBEN, lui permet de débloquer jusqu’à 50 % de la valeur de son bien sans emprunter, tout en continuant d’y habiter, de le louer ou de le gérer comme il l’entend. Ce n’est pas un crédit, puisqu’il vend une quote-part indivise de son bien, sans condition d’âge, de situation ni de revenu.

La sortie lui appartient également. Il peut racheter la quote-part vendue ou vendre le bien librement, à tout moment et jusqu’à 36 mois, autrement dit quand il le décide et au plus tard au terme prévu par l’acte. OBEN l’accompagne dans ce dénouement, qu’il s’agisse de trouver la meilleure solution pour racheter la quote-part ou de vendre le bien dans les meilleures conditions.

Exemple illustratif : pour une maison estimée 400 000 € en périphérie de Bordeaux, la vente partielle permet de débloquer jusqu’à 200 000 € de liquidités, de quoi saisir une occasion d’investissement sans passer par un crédit. La maison, elle, reste entre les mains de son propriétaire, qu’il y vive à l’année, la loue ou n’y passe que ses vacances.

Débloquer 10 000 € sur un bien d’un million d’euros ? C’est parfaitement possible, car il n’existe aucun montant minimum. Cette souplesse est l’avantage décisif de la vente partielle, puisqu’elle permet de ne libérer que la somme nécessaire au projet et donc de maîtriser le coût de l’opération. Une fois le contrat signé chez le notaire et le dossier complet, les fonds sont généralement versés sous 3 à 8 semaines.

Reste que cette voie n’est pas la réponse à tout : ce qu’elle apporte dépend du bien, du montant visé et de la durée envisagée, et elle se compare toujours aux autres options avant d’être retenue. Pour savoir ce qu’un bien peut libérer, la simulation OBEN Cash donne un premier repère en quelques minutes, puis un conseiller OBEN examine la situation dans le détail. Spécialiste de la monétisation immobilière, il connaît aussi bien la vente partielle que les autres voies ouvertes à un propriétaire, et vous orientera vers celle qui sert le mieux votre projet, quitte à vous en déconseiller une. OBEN donne aussi accès, grâce à son réseau de partenaires, aux meilleures solutions de financement bancaires ou alternatives du marché.

Investir avec OBEN : l’autre face de la vente partielle

Investir avec OBEN consiste à acquérir, par acte notarié, une quote-part de propriété du bien d’un propriétaire, sur un horizon court défini au contrat. L’objectif de rendement visé et les modalités propres à chaque dossier figurent sur la page Investir avec OBEN, et ils diffèrent d’une opération à l’autre. Un objectif n’est pas une garantie : comme tout placement adossé à l’immobilier, l’opération comporte un risque de perte en capital, et les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Ce placement a ceci de particulier qu’il repose sur un projet identifiable. En investissant, on permet à un propriétaire d’engager des travaux, de préparer une transmission ou de concrétiser un nouvel achat, sans qu’il ait à quitter son bien ni à renoncer aux revenus qu’il en tire. L’épargne placée a donc une contrepartie tangible, et derrière le rendement visé se trouve le projet d’un propriétaire bien réel.

L’acquisition porte sur un actif immobilier tangible et s’inscrit sur un horizon court défini au contrat, sans gestion ni charge courante à supporter, avec un accès ouvert à partir de 20 000 €. Ces caractéristiques encadrent l’opération sans effacer le risque : la valeur d’un bien immobilier peut baisser, un délai de revente peut s’allonger, et le capital investi n’est pas garanti.

Cette formule n’a rien à voir avec l’« immobilier fractionné » dit « à royalties », contre lequel l’Autorité des marchés financiers met en garde depuis le 23 décembre 2022. Dans ces montages, l’investisseur n’achète pas un bien mais un droit sur un revenu futur, et le régulateur y voit des titres financiers émis par une société souvent peu capitalisée, non une propriété immobilière. Avec OBEN, il acquiert au contraire une quote-part de propriété réelle, constatée par acte notarié.

Reste à savoir si ce type d’opération a sa place chez vous, et cela ne se décide pas sur un article : tout dépend de vos objectifs, de votre horizon, de votre fiscalité et du risque que vous acceptez de porter. La page Investir avec OBEN détaille le fonctionnement, les opérations en cours et les conditions d’accès ; un échange avec un conseiller permet d’en mesurer la pertinence au regard de votre stratégie patrimoniale, et rien n’empêche — c’est même sain — d’en parler ensuite à votre conseil habituel.

Questions fréquentes

Est-ce le bon moment pour investir dans l’immobilier en 2026 ?

Le marché est entré dans une phase de stabilisation, avec des prix quasi stables sur un an (+0,1 % au premier trimestre 2026), des volumes autour de 949 000 ventes sur douze mois à fin mai 2026 et des taux proches de 3,5 % sur vingt ans. Aucune fenêtre ne s’impose à tout le monde, et un horizon long, un projet clair et un bon emplacement pèseront toujours davantage dans la réussite qu’un point d’entrée théoriquement idéal. Ces éléments sont informatifs et ne constituent pas une recommandation d’investissement.

Faut-il attendre une baisse des prix pour acheter ?

Personne ne peut le dire avec certitude. Après la correction de 2023-2024, les prix se sont stabilisés à l’échelle nationale, et les projections des notaires tirées des avant-contrats pointaient à fin juillet 2026 vers un léger repli sur un an, sans qu’une telle tendance soit acquise. Attendre a un coût comme se précipiter en a un ; la décision dépend d’abord de votre capacité d’achat, de votre horizon et du marché local visé, points qu’un conseiller OBEN peut passer en revue avec vous.

Peut-on investir sans emprunter ?

Oui. Un propriétaire peut débloquer une partie de la valeur déjà accumulée dans son bien, puisque la vente partielle permet d’en libérer jusqu’à 50 % sans montant minimum et sans passer par un crédit, tout en gardant l’usage du logement, qu’il l’habite, le loue ou ne l’occupe qu’une partie de l’année. La simulation OBEN Cash en donne une première estimation en quelques minutes, et un conseiller OBEN reprend ensuite la situation avec vous pour vérifier que c’est bien la voie la plus adaptée.

Quelles sont les conditions pour investir avec OBEN ?

L’investissement prend la forme de l’achat d’une quote-part de propriété constatée par acte notarié, sur un horizon court défini au contrat, à partir de 20 000 €. L’objectif de rendement et les caractéristiques de chaque opération sont indiqués sur la page Investir avec OBEN ; il s’agit d’un objectif et non d’une garantie, l’opération comportant un risque de perte en capital.