Equity release en France : Qu'est-ce que c'est, et comment ça marche ?

L’equity release désigne l’ensemble des solutions qui permettent à un propriétaire de transformer une partie de la valeur de son logement en argent disponible sans avoir à le quitter. En France, la forme la plus souple est la vente partielle, créée par OBEN. Vous vendez une quote-part de votre bien devant notaire et vous en encaissez le prix, jusqu’à 50 % de la valeur du bien, tout en continuant d’y habiter, de le louer ou de le gérer comme vous l’entendez.

Fin 2024, l’immobilier détenu par les ménages français pesait près de 8 900 milliards d’euros selon l’Insee, soit environ trois fois le produit intérieur brut du pays. Cette valeur dort dans des murs qui ne servent presque jamais les projets de ceux qui les possèdent. C’est précisément ce que l’equity release vient débloquer, et cet article explique comment le mécanisme fonctionne, ce qu’il recouvre réellement de ce côté-ci de la Manche et comment savoir s’il correspond à votre situation.

L’essentiel

• Equity release : une expression anglo-saxonne qui désigne le fait de débloquer une partie de la valeur de son logement tout en continuant d’en avoir l’usage. En France, elle recouvre trois opérations immobilières conclues devant notaire.
• La vente partielle, créée par OBEN, est celle qui s’ajuste le mieux à un projet, puisque vous cédez une quote-part indivise de votre bien et débloquez jusqu’à 50 % de sa valeur. Ce n’est pas un crédit, donc aucune mensualité et aucune dette.
• Aucun montant minimum : débloquer 10 000 € sur un bien estimé un million d’euros est possible, et c’est cette souplesse qui vous permet de maîtriser le coût de l’opération.
• Sans condition d’âge, de situation ni de revenu, puisque tout repose sur ce que vaut le bien et non sur ce que gagne son propriétaire. Résidence principale, résidence secondaire ou bien loué, détenu en direct, en SCI ou en indivision, tous ces cas s’étudient.
• Vous gardez la main sur la sortie et dénouez l’opération librement, à tout moment et jusqu’à 36 mois, en rachetant la quote-part cédée ou en vendant le bien.

Pour savoir ce que votre bien permettrait de débloquer, la simulation OBEN donne une première estimation en quelques minutes.

Vous êtes propriétaire et un projet vous attend ? OBEN est le spécialiste de la monétisation du patrimoine immobilier : ses conseillers examinent l’ensemble des voies possibles, y compris celles proposées par ses partenaires, et retiennent celle qui sert le mieux votre situation. La simulation en ligne donne une première estimation en quelques minutes, et un échange avec un conseiller permet d’en parler de vive voix.

L’equity release, qu’est-ce que c’est ?

Littéralement, l’expression signifie « libérer la valeur ». Elle regroupe toutes les formules qui permettent d’encaisser une partie de ce que vaut son logement sans avoir à déménager. Le principe est né dans le monde anglo-saxon, où il recouvre deux familles bien distinctes. D’un côté les produits bancaires adossés au logement, au premier rang desquels le lifetime mortgage, dont la dette grossit jusqu’au décès ou à la vente du bien. De l’autre les home reversion plans, où l’on vend tout ou partie de sa maison contre un capital, en conservant le droit d’y rester à vie. Ces solutions sont généralement réservées, outre-Manche, aux propriétaires de 55 ans et plus.

La France, elle, s’est surtout tournée vers la vente, et sans condition d’âge. L’équivalent bancaire y existe pourtant depuis 2006 sous le nom de prêt viager hypothécaire, encadré par les articles L. 315-1 et suivants du Code de la consommation, mais son offre est restée confidentielle, portée par une poignée d’établissements et soumise à des conditions d’âge et de valeur de bien assez fermées. C’est donc du côté des opérations immobilières conclues devant notaire que les solutions se sont développées. Le prêt viager hypothécaire garde néanmoins son utilité dans certaines situations, et c’est précisément le rôle d’un conseiller OBEN que de comparer les voies possibles : si celle-là sert mieux votre projet, il vous orientera vers l’établissement le mieux placé pour la mettre en œuvre.

En France, la meilleure façon de monétiser son patrimoine immobilier sans se séparer de son bien, c’est la vente partielle. Le propriétaire cède une part de son bien à un partenaire investisseur ou financier d’OBEN, souvent une société d’investissement spécialisée, encaisse le prix de cette part et continue d’utiliser son bien exactement comme avant. Ce n’est pas un crédit, puisqu’il vend une part de propriété de son bien, et il n’y a donc aucune dette, aucune mensualité et aucun remboursement.

La part cédée est une part de propriété bien réelle, transférée par acte authentique chez le notaire. Il ne s’agit ni de nue-propriété ni de démembrement, mais d’une simple indivision, celle-là même qui existe entre héritiers ou entre concubins ayant acheté ensemble.

Sous cette bannière commune, trois opérations coexistent en France. Elles se signent toutes devant notaire, mais elles n’engagent pas du tout au même niveau.

La vente partielle ne porte que sur une part du bien. C’est la seule des trois qui laisse au propriétaire le choix du montant, dans la limite de 50 % de la valeur de son bien et sans montant minimum, ce qui en fait la formule la plus facile à ajuster à un projet précis.

La vente avec complément de prix s’adresse à celui qui envisage de vendre, que la vente soit déjà engagée ou seulement à l’horizon des prochaines années. Il cède la totalité du bien devant notaire, à un prix généralement réduit par rapport à sa valeur de marché, en conserve la jouissance jusqu’à 36 mois, organise lui-même la revente à son rythme, puis perçoit le complément, c’est-à-dire la différence entre ce premier prix et le prix de revente.

La vente à réméré, encadrée par les articles 1659 à 1673 du Code civil, consiste à vendre son bien tout en conservant, pendant cinq ans au maximum, la faculté de le racheter à un prix convenu d’avance. Le vendeur reste le plus souvent dans les lieux moyennant une indemnité d’occupation.

Ces deux dernières formules portent sur la totalité du bien et, en pratique, sur des montants élevés, rarement inférieurs à la moitié de sa valeur. Elles reviennent presque toujours plus cher qu’une vente partielle, et le propriétaire y débloque souvent bien davantage que ce dont son projet a besoin, ce qui augmente ses coûts. Les modalités varient par ailleurs beaucoup d’un opérateur à l’autre, qu’il s’agisse des restrictions imposées sur l’usage du bien, des conditions de rachat ou de revente, voire du risque de perdre le bien lorsque le rachat n’est pas exercé dans le délai convenu, et elles méritent toutes une lecture attentive avant la moindre signature. Deux réflexes valent d’être gardés à l’esprit devant une offre en ligne. Certains sites mettent en avant des montants supérieurs à 60 % de la valeur du bien ou des durées d’engagement au-delà de trois ans ; dans les faits, les propositions remises dépassent rarement ces bornes. D’autres opérateurs avancent une première offre très attractive, puis reviennent quelques semaines plus tard, faute d’investisseur, avec des conditions revues à la baisse — et le temps perdu ne se rattrape pas. Chez OBEN, la proposition remise est d’emblée celle qui sera tenue. Bien construites, ces solutions restent précieuses, et c’est bien pour cela qu’il vaut la peine d’en parler à un conseiller OBEN. Il les pratique au quotidien, sait distinguer les contrats qui protègent le propriétaire de ceux qui l’exposent, et vous proposera le réméré ou la vente avec complément de prix dans leur version protectrice si votre situation les appelle.

Equity release en France : les vraies options en 2026

L’equity release britannique n’a pas d’équivalent direct en France. Outre-Manche, le lifetime mortgage représente plus de 99 % d’un marché de 2,57 milliards de livres en 2025, réservé aux propriétaires de 55 ans et plus. En France, le même besoin se règle d’abord par des opérations immobilières conclues devant notaire, la vente partielle en tête, qui débloque jusqu’à 50 % de la valeur du bien sans condition d’âge. Le prêt viager hypothécaire, seul cousin bancaire du lifetime mortgage, existe depuis 2006 mais reste peu distribué.

Pour qui raisonne avec le vocabulaire britannique, la correspondance est simple. Le home reversion plan, où l’on vend tout ou partie de sa maison contre un capital en gardant le droit d’y vivre, a pour équivalents les ventes avec jouissance conservée : la vente partielle, la vente avec complément de prix et la vente à réméré décrites plus haut, et, dans un registre plus ancien, le viager occupé et la vente en nue-propriété. Le lifetime mortgage, lui, correspond au prêt viager hypothécaire, et le remortgage destiné à dégager des liquidités au prêt hypothécaire de trésorerie.

Réunir toutes ces voies, c’est précisément le métier d’OBEN. Le conseiller OBEN met sur la table l’ensemble des solutions, qu’elles durent quelques mois ou de longues années, qu’elles impliquent des mensualités ou n’en comportent aucune, et vous aide à choisir celle qui répond à votre projet. Les opérations immobilières conclues devant notaire, la vente partielle en tête, n’entraînent aucune mensualité et durent trois ans au plus. Les crédits, prêt hypothécaire de trésorerie ou prêt viager hypothécaire, s’obtiennent par l’intermédiaire de ses partenaires bancaires et spécialisés, sur des durées bien plus longues. Une simulation en ligne ou un premier échange suffit pour savoir laquelle de ces voies correspond à votre situation.

Le viager occupé est la plus connue de ces formules traditionnelles, avec environ 6 000 ventes par an en France, soit moins de 1 % des ventes de logements. Le vendeur perçoit un bouquet à la signature, puis une rente jusqu’à son décès, et conserve l’usage de son logement. La vente en nue-propriété repose sur le même démembrement, sans rente : le propriétaire cède la nue-propriété, encaisse un prix réduit et garde l’usufruit, sa vie durant ou pour une durée fixée à l’avance. Ces deux voies ont deux traits communs. Elles sont irréversibles, puisque le bien ne revient jamais dans le patrimoine du vendeur, et elles sont taillées pour les seniors, la rente comme la décote se calculant d’après l’âge. La vente partielle prend le contre-pied sur chacun de ces points : aucun démembrement, puisque vous restez pleinement propriétaire de la part que vous conservez, aucune condition d’âge, et une opération que vous dénouez librement, à tout moment et jusqu’à 36 mois, en rachetant la quote-part cédée ou en vendant le bien. Si l’une de ces formules traditionnelles sert malgré tout mieux votre projet, un conseiller OBEN vous le dira et vous y accompagnera.

Côté crédit, deux formules existent, que les partenaires d’OBEN mettent en œuvre. Le prêt hypothécaire de trésorerie est un crédit garanti par une hypothèque sur le bien, remboursé par mensualités, qui suppose donc des revenus suffisants. Le prêt viager hypothécaire, lui, ne demande ni mensualité ni justificatif de revenus : capital et intérêts se règlent au décès de l’emprunteur ou à la vente du logement, et il suffit légalement d’être majeur et propriétaire d’un bien à usage d’habitation. L’offre est pourtant restée confidentielle, portée par une poignée d’établissements spécialisés qui fixent leurs propres seuils, le plus souvent 60 ans, et le montant accordé augmente avec l’âge : de l’ordre de 15 à 25 % de la valeur du bien à 60 ans, il peut approcher la moitié passé 80 ans. Un conseiller OBEN sait quand cette voie sert mieux un projet, et vous oriente alors vers l’établissement le mieux placé. Pour obtenir des liquidités sans emprunter, la vente partielle reste la voie la plus souple.

Pour un propriétaire installé à l’étranger, la question se pose souvent, et la réponse tient d’abord au bien lui-même. Pour la vente partielle, il doit se situer en France métropolitaine, Corse exceptée, et il peut s’agir d’une résidence principale, d’une résidence secondaire ou d’un logement loué, détenu en direct, en SCI ou en indivision. Votre situation personnelle compte ensuite, en particulier une résidence fiscale hors de France, qui peut modifier la fiscalité de l’opération : votre conseiller OBEN et votre notaire la passent en revue avec vous avant toute signature. Quant au « calculateur » que cherchent souvent les propriétaires familiers de l’equity release britannique, la simulation OBEN en tient lieu et estime en quelques minutes ce que votre bien permettrait de débloquer.

Le tableau ci-dessous résume la correspondance entre les formules britanniques et leurs équivalents français.

Une précision avant de poursuivre : une bonne part des propriétaires qui cherchent « equity release France » sont britanniques ou installés à l’étranger, et lisent plus volontiers l’anglais. Les quelques lignes qui suivent leur résument l’essentiel dans leur langue, avant que l’article ne reprenne en français.

In English: equity release in France, in short

Equity release as sold in the United Kingdom does not exist in France. Lifetime mortgages are rare, and there are no home reversion plans as such. Owners of property in France rely instead on notarised sales, first among them the partial sale created by OBEN: you sell a share of your property, receive up to 50 % of its value and keep living in it, letting it or managing it as you wish, with no age condition and no monthly payments, because it is a sale, not a loan. Traditional alternatives are the viager and the bare-ownership sale, both irreversible, and the prêt viager hypothécaire, France’s lifetime mortgage, which remains scarce. Your personal situation, including a tax residence abroad, is reviewed with your OBEN adviser and your notary, and the OBEN simulation gives a first estimate in a few minutes.

Débloquer des fonds sans vendre la totalité de votre bien

Concrètement, une vente partielle tient en quelques étapes. Votre bien est estimé, vous choisissez le montant que vous souhaitez débloquer dans la limite de 50 % de sa valeur, et un partenaire investisseur ou financier d’OBEN achète la part de propriété correspondante. La vente se conclut par un acte authentique chez le notaire, et c’est cette signature qui déclenche le versement des fonds : sur un dossier complet, comptez généralement 3 à 8 semaines entre le lancement de l’opération et l’encaissement.

Rien ne change ensuite dans votre quotidien. Vous restez chez vous s’il s’agit de votre résidence principale, vous continuez de profiter de votre maison de vacances si c’est une résidence secondaire, vous encaissez les loyers si le bien est loué. Le partenaire qui détient la part de propriété n’occupe pas le bien et n’intervient jamais dans son usage, puisque la convention signée devant notaire vous en réserve la jouissance. Si le logement est loué, les loyers vous reviennent intégralement : il n’en perçoit aucune part. Au quotidien, rien ne trahit sa présence.

La souplesse du montant est le grand avantage de la formule. Il n’existe aucun montant minimum, si bien que vous ne débloquez que ce dont vous avez besoin, même lorsque la somme paraît modeste au regard de ce que vaut votre bien. Et comme le coût de l’opération suit le montant débloqué, s’en tenir au nécessaire reste la meilleure façon de le contenir, ce que les conseillers OBEN recommandent systématiquement. En moyenne, les propriétaires accompagnés jusqu’ici ont débloqué 24 % de la valeur de leur bien.

Exemple illustratif : pour une maison estimée 400 000 € en périphérie de Bordeaux, la vente partielle permet de débloquer jusqu’à 200 000 € de liquidités, sans rien changer à l’usage que vous avez du bien. Les projets, ensuite, sont aussi variés que les propriétaires eux-mêmes, qu’il s’agisse de travaux lourds, du rachat de la part d’un ex-conjoint après une séparation, d’une sortie d’indivision au moment d’une succession, d’un apport pour acheter avant d’avoir vendu ou encore d’un besoin de trésorerie pour sa société lorsque le propriétaire est chef d’entreprise.

L’accès ne dépend ni de votre âge, ni de votre statut, ni de vos revenus, puisque ce qui est examiné, c’est le bien lui-même, ce qu’il vaut et la façon dont il est détenu. Un crédit immobilier en cours sur le bien n’est pas davantage un obstacle. Ce qu’il vous reste à payer est chiffré dès l’estimation et vient en déduction de ce que vous pouvez débloquer, et c’est le notaire qui traite ensuite les formalités avec votre banque. L’opération est ouverte partout en France métropolitaine, Corse exceptée, quel que soit le mode de détention, en direct, en SCI ou en indivision à plusieurs.

Vous gardez enfin la main sur la fin de l’histoire. Vous dénouez l’opération librement, à tout moment et jusqu’à 36 mois, soit en rachetant la quote-part cédée à un prix défini dès le départ, soit en vendant le bien dans son ensemble et en vous répartissant le prix. Et vous ne serez pas seul à ce moment-là, puisque OBEN cherche avec vous la meilleure voie de rachat ou, si vous choisissez de vendre, les meilleures conditions de vente. Si vous souhaitez entrer dans le détail de la mécanique juridique, l’article consacré à la quote-part immobilière explique comment se partage la propriété d’un bien en indivision.

Reste la question que tout le monde finit par poser. Combien cela coûte-t-il ? La réponse honnête dépend de votre bien, du montant débloqué et de la durée de l’opération. Ce qui est acquis, en revanche, c’est qu’il n’y a aucune mensualité à assumer en cours de route, le coût étant imputé en une seule fois au dénouement, sur la base d’une proposition chiffrée personnalisée. La simulation en ligne vous en donne une première idée en quelques minutes, gratuitement et sans engagement.

OBEN, le spécialiste de l’equity release en France

OBEN a créé la vente partielle en France et a depuis accompagné près de 3 000 propriétaires. Sa mission est de libérer le patrimoine immobilier des Français, pour qu’un propriétaire n’ait jamais à choisir entre son bien et ses projets.

L’entreprise n’exerce ni comme une agence ni comme un courtier traditionnels, et ce n’est pas une banque. Elle structure et exécute l’opération de bout en bout, de l’estimation du bien jusqu’à la signature de l’acte authentique, en passant par le montage juridique élaboré avec des notaires et des avocats spécialisés en droit immobilier et par la mise en relation avec l’investisseur. Un même conseiller vous suit du premier échange jusqu’au dénouement de l’opération, et le dossier se consulte à tout moment depuis votre espace client.

Chaque dossier commence par un diagnostic, et c’est là que tout se joue. Le conseiller OBEN est un expert de la monétisation immobilière sous toutes ses formes. Il connaît dans le détail la vente partielle, la vente avec complément de prix et le réméré, et sait ce que chacune de ces solutions coûte réellement. Il maîtrise tout aussi bien les solutions de crédit hypothécaire, que ses partenaires mettent en œuvre. Grâce à un réseau de partenaires bancaires et non bancaires, OBEN donne par ailleurs accès au prêt hypothécaire comme au prêt viager hypothécaire évoqué plus haut. Si l’une de ces voies sert mieux votre projet, votre conseiller vous le dira.

Martin Iscovici, président et cofondateur d’OBEN : « Notre premier travail, avec un propriétaire, c’est de chercher le montant juste, celui qui couvre son projet et rien de plus. Débloquer davantage que nécessaire, c’est payer davantage que nécessaire, et personne ne devrait avoir à le faire. »

Toucher à la valeur de son bien n’est jamais anodin, et OBEN le sait mieux que quiconque. C’est pourquoi tout passe par le notaire, et pourquoi chaque proposition est chiffrée avant la moindre signature, pour que vous décidiez en connaissance de cause. Un échange avec un conseiller OBEN est d’ailleurs souvent le moyen le plus rapide de savoir si cette voie correspond à votre situation.

Questions fréquentes

L’equity release existe-t-il vraiment en France ?

Oui, sous des formes propres au droit français. Le terme lui-même est anglo-saxon et n’a pas d’équivalent officiel, mais trois opérations en remplissent la fonction, toutes conclues devant notaire, à savoir la vente partielle, la vente avec complément de prix et la vente à réméré. Celle qui offre le plus de liberté est la vente partielle, qui permet de débloquer jusqu’à 50 % de la valeur du bien tout en n’en cédant qu’une part. À côté de ces opérations immobilières existent les prêts hypothécaires, amortissables, in fine ou viagers, qui relèvent quant à eux du crédit. OBEN maîtrise l’ensemble de ces voies et met les unes comme les autres à la portée des propriétaires, en s’appuyant sur ses partenaires lorsque la solution est bancaire.

L’equity release est-il un crédit ?

Cela dépend de la voie choisie. À côté des prêts hypothécaires, qu’OBEN connaît tout aussi bien et qui relèvent, eux, du crédit, il existe trois opérations non bancaires. Ce sont des ventes : le propriétaire cède tout ou partie de son bien et en encaisse le prix, sans aucune mensualité et sans aucune dette. Le prêt viager hypothécaire, qui existe lui aussi en France depuis 2006 mais y reste très peu distribué, relève au contraire du crédit, avec une dette qui grossit avec le temps jusqu’au décès ou à la vente du logement.

Comment dit-on equity release en français ?

Il n’existe pas de traduction officielle. On parle de monétisation immobilière, de libération de la valeur de son logement ou, plus simplement, du fait de débloquer une partie de la valeur de son bien sans le vendre en totalité. Le mot equity désigne la valeur nette du bien, c’est-à-dire ce qu’il vaut une fois déduit ce qui reste éventuellement à payer dessus, et release signifie libérer. En France, la formule la plus proche de cette idée est la vente partielle, qui permet d’encaisser jusqu’à 50 % de la valeur du bien tout en restant propriétaire.

Faut-il quitter son logement ?

Non, c’est même précisément ce que la formule permet d’éviter. Avec la vente partielle, vous continuez d’habiter votre bien, de le louer ou de le gérer comme vous l’entendez, exactement comme avant. La convention signée devant notaire vous en réserve la jouissance, si bien que l’investisseur présent à vos côtés dans l’indivision n’en fait aucun usage.

Y a-t-il un âge minimum ou des conditions de revenus ?

Pas pour la vente partielle, ouverte sans condition d’âge, de situation ni de revenu. C’est une différence notable avec l’equity release anglo-saxon, généralement réservé aux propriétaires de 55 ans et plus. Vos revenus servent, le cas échéant, à préparer la sortie de l’opération, jamais à accepter ou à refuser un dossier.

Peut-on vendre une part d’une résidence secondaire ou d’un bien loué ?

Oui. Résidence principale, résidence secondaire, appartement ou maison mis en location, la vente partielle couvre les trois cas, partout en France métropolitaine, Corse exceptée. Un bien détenu par une SCI ou en indivision à plusieurs s’étudie également, tout comme un bien qui présente des particularités, par exemple des malfaçons non réglées ou une procédure en cours.

Combien de temps dure l’opération ?

Tout dépend de la voie retenue, et c’est l’une des questions qu’un conseiller OBEN aide à trancher. Du côté des prêts hypothécaires, certaines formules n’imposent aucune échéance : il n’y a rien à rembourser chaque mois, le prêt étant soldé à la vente du bien ou lors de la succession. Du côté des opérations immobilières — vente partielle, vente avec complément de prix, réméré —, l’horizon est de trois ans au maximum. Avec la vente partielle, c’est vous qui fixez le terme dans cette limite : vous rachetez la part cédée quand vous le souhaitez, à un prix défini dès la signature, ou vous vendez le bien en totalité et vous répartissez le prix. Rien ne vous oblige à attendre l’échéance.

Ce qu’il faut retenir

L’equity release n’est pas un produit mais une idée : celle qu’un logement peut servir son propriétaire de son vivant, sans qu’il ait à le quitter. La France l’a traduite à sa manière, par la vente plus que par la banque, et la vente partielle en est aujourd’hui la forme la plus aboutie, parce que vous y fixez vous-même le montant, sans minimum, et parce que le bien reste entre vos mains, avec ses loyers si vous le louez.

Reste que la bonne solution dépend de chaque situation : les prêts hypothécaires, viagers ou non, répondent parfois mieux à un projet. C’est tout l’intérêt de passer par un spécialiste de la monétisation du patrimoine immobilier : OBEN compare l’ensemble des voies, celles qu’il conçoit comme celles que ses partenaires mettent en œuvre, et vous remet d’emblée une proposition chiffrée qui sera tenue.

Pour passer du principe aux chiffres, la simulation OBEN estime en quelques minutes ce que votre bien permettrait de débloquer. Et si vous préférez d’abord comparer les options, l’article sur les possibilités d’avance sur vente immobilière en fait le tour. L’expression est entrée dans l’usage, mais elle décrit mal la réalité, car rien n’y est avancé. Vous vendez une part de propriété de votre bien et vous en encaissez le prix.