Vendre un appartement loué : règles, préavis et décote

Un propriétaire peut vendre son appartement loué à tout moment, sans demander l’accord de son locataire. Le bail suit l’appartement : l’acheteur devient le nouveau bailleur, aux mêmes conditions et jusqu’au terme prévu. Le locataire, lui, n’est pas prioritaire pour acheter, sauf dans deux cas particuliers détaillés plus bas, que votre notaire repère immédiatement. Deux voies s’ouvrent donc : vendre occupé tout de suite, à un prix inférieur au marché, ou donner congé pour vendre au moins six mois avant l’échéance du bail, puis vendre l’appartement vide, au prix du marché. La même règle vaut pour une maison louée.

L’écart entre ces deux voies se compte en dizaines de milliers d’euros. Un appartement vendu loué se négocie couramment 5 à 20 % sous sa valeur libre, davantage quand le bail est récent ou le loyer inférieur au marché : sur un bien estimé 300 000 €, cela représente 15 000 à 60 000 € de moins. Mais l’autre voie coûte du temps. Le congé ne prend effet qu’au terme du bail, et le propriétaire qui a acheté l’appartement déjà loué doit parfois patienter jusqu’au premier renouvellement, soit trois ans de plus. Avant de choisir, une question mérite donc d’être posée : avez-vous besoin de vendre cet appartement, ou de l’argent qu’il représente ?

Si c’est l’argent qui manque, une troisième voie existe. OBEN, spécialiste de la monétisation du patrimoine immobilier, a créé la vente partielle : vous vendez devant notaire une part de propriété de votre appartement à un investisseur partenaire, et vous recevez le prix de cette part, jusqu’à 50 % de la valeur du bien. Les fonds sont généralement versés sous 3 à 8 semaines. Pour votre locataire, rien ne change : le bail se poursuit aux mêmes conditions, et les loyers continuent de vous revenir en totalité, car l’investisseur ne touche aucun loyer. Vous vendrez l’appartement plus tard, libre et au prix du marché. Le tout sans emprunter, sans condition d’âge, de situation ni de revenu. La simulation OBEN vous donne en deux minutes le montant que votre appartement permet de débloquer.

L’essentiel

• Vendre loué est un droit : aucun accord du locataire n’est nécessaire. Le bail est transféré à l’acheteur aux mêmes conditions (article 1743 du Code civil, article 3 de la loi du 6 juillet 1989), et le locataire n’est pas prioritaire pour acheter, sauf si l’immeuble vient d’être mis en copropriété et qu’il s’agit de la première vente, ou si l’immeuble est vendu en entier.
• Vendre libre suppose un congé : six mois avant l’échéance du bail pour une location vide, trois mois pour un meublé. Sur une location vide, ce congé vaut offre de vente au locataire, qui devient prioritaire pendant les deux premiers mois du préavis.
• Le prix d’un appartement vendu occupé : de 5 à 20 % sous la valeur libre selon l’échéance du bail et l’écart entre le loyer en place et le loyer du marché, jusqu’à 40 % pour un bail de 1948. À l’inverse, un studio loué au prix du marché dans une ville recherchée se vend souvent sans aucune décote, parce que l’investisseur qui l’achète cherche précisément un loyer qui tombe déjà.
• Trois situations retardent la sortie du locataire : un locataire de plus de 65 ans aux ressources modestes, à qui un autre logement doit être proposé ; un appartement acheté déjà loué, qui impose d’attendre le premier renouvellement du bail ; et un congé délivré hors délai, qui est nul.
• Débloquer de l’argent sans vendre l’appartement : la vente partielle, créée par OBEN, permet de vendre devant notaire une part de propriété du bien et d’obtenir jusqu’à 50 % de sa valeur, généralement sous 3 à 8 semaines, sans aucun montant minimum, sans emprunter et sans condition de revenu. Les loyers continuent de vous revenir intégralement, et vous vendez le bien plus tard, au bon prix.

OBEN accompagne les propriétaires dans toutes les façons de débloquer de l’argent grâce à un bien, avec ses propres solutions comme avec celles de ses partenaires, et choisit avec vous celle qui sert le mieux votre projet. Un conseiller OBEN sait dire, chiffres en main, ce que coûte une vente occupée aujourd’hui et ce que coûterait l’attente.

Vendre occupé, attendre, ou vendre une part : les solutions en bref

Ces trois voies n’ont ni le même calendrier ni le même prix. Vendre occupé apporte l’argent le plus vite, mais l’acheteur paie moins cher parce qu’il hérite du locataire. Attendre la fin du bail après un congé pour vendre donne le meilleur prix, mais il faut patienter jusqu’au terme du bail, puis le temps de la vente, et renoncer aux loyers une fois le locataire parti. Vendre une part de propriété avec la vente partielle apporte de l’argent en quelques semaines sans toucher au bail ni aux loyers, et laisse la vente du bien se faire plus tard, au bon moment.

Ces trois voies ne s’excluent pas. Beaucoup de propriétaires vendent une part pour disposer tout de suite de la somme dont ils ont besoin, puis délivrent le congé au bon moment et vendent l’appartement libre, au prix du marché. C’est exactement l’usage pour lequel la vente partielle a été conçue : obtenir l’argent nécessaire sans brader l’appartement.

Peut-on vendre un appartement loué ? Oui, à tout moment

Oui. Un bail d’habitation ne rend pas le logement invendable : le bail suit le logement et se poursuit avec son nouveau propriétaire. L’article 1743 du Code civil et l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 imposent à l’acquéreur de respecter le bail en cours : même loyer, même échéance, mêmes droits pour le locataire, y compris la restitution du dépôt de garantie. Le nouveau propriétaire doit simplement se faire connaître du locataire et lui indiquer où payer le loyer.

Conséquence directe : le locataire n’a pas de droit de préemption lorsque l’appartement est vendu occupé en cours de bail. Autrement dit, il n’est pas prioritaire pour l’acheter, et vous vendez à qui vous voulez, au prix que vous négociez. Deux exceptions méritent d’être connues, car elles lui donnent au contraire une priorité d’achat : la première vente d’un logement après la division ou la subdivision de l’immeuble en lots, et la vente de l’immeuble entier, ce qu’on appelle la vente à la découpe. Si votre appartement se trouve dans l’un de ces deux cas, votre notaire vous le dira dès la première consultation, et c’est à lui qu’il faut poser la question avant de signer quoi que ce soit.

Reste l’organisation pratique de la vente. Le locataire doit laisser visiter, mais la loi encadre ces visites : ni les jours fériés, ni plus de deux heures par jour ouvrable. Un logement occupé se visite donc moins facilement qu’un logement vide, ce qui allonge souvent la commercialisation. Dans l’immense majorité des cas, l’acheteur sera par ailleurs un investisseur : celui qui cherche un logement pour y habiter passe son chemin, et le nombre d’acheteurs possibles se réduit d’autant.

Combien vaut un appartement vendu loué ?

Un appartement vendu loué se négocie 5 à 20 % sous sa valeur libre, et la fourchette se resserre vite dès qu’on regarde deux éléments. Le premier est la date à laquelle l’acheteur pourra disposer du logement : une location vide à moins d’un an de son terme entraîne une décote de 5 à 10 %, un bail tout juste renouvelé de 10 à 15 %. Le second est le loyer : s’il est nettement sous le marché, l’acheteur touchera chaque mois moins qu’un loyer normal, et il demandera 15 à 20 %. Un locataire protégé porte la décote à 20 ou 25 %, parfois davantage, et un bail soumis à la loi de 1948 jusqu’à 40 %.

Il existe pourtant un cas où vendre occupé ne coûte rien. Un studio ou un deux-pièces loué au prix du marché dans une ville recherchée intéresse un investisseur qui achète précisément des loyers : un locataire en place, à jour de ses paiements, est pour lui un avantage et non une contrainte. Sur ces biens, la décote est souvent nulle. Notre guide sur le calcul de la décote d’un logement occupé détaille le barème complet, la méthode en trois étapes et la vérification par le rendement locatif, utile pour s’assurer qu’un prix tient avant de le défendre face à un acheteur.

Un dernier point, souvent découvert trop tard, pèse sur ce que vous toucherez réellement : l’impôt sur la plus-value. Un appartement locatif n’est pas votre résidence principale, sa vente est donc imposable. L’exonération n’est totale qu’après 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux, avec des abattements progressifs avant ces seuils. Faites chiffrer votre situation par votre notaire ou votre expert-comptable avant de choisir entre vendre maintenant et attendre : l’écart change parfois la décision. Un conseiller OBEN peut reprendre ce calcul avec vous et le comparer aux autres voies possibles.

Le congé pour vendre : six mois de préavis et une priorité d’achat pour le locataire

Pour vendre l’appartement libre de tout occupant, il faut délivrer un congé pour vendre qui parvienne au locataire six mois au moins avant l’échéance du bail pour une location vide, trois mois pour un meublé. Trois formes sont admises : la lettre recommandée avec avis de réception, l’acte de commissaire de justice, ou la remise en main propre contre signature. Un congé qui arrive en retard, ne serait-ce que d’un jour, est sans effet : le bail se reconduit et vous perdez trois ans.

Sur une location vide, ce congé ne se contente pas d’annoncer la fin du bail : il vaut offre de vente au locataire. Il doit donc indiquer le motif, le prix et les conditions de la vente, décrire le logement et ses annexes, et reproduire les cinq premiers alinéas de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989. Le locataire est prioritaire pendant les deux premiers mois du préavis. S’il accepte, il dispose de deux mois pour signer l’acte, portés à quatre s’il passe par une banque, et il ne doit aucun honoraire d’agence. S’il refuse ou ne répond pas, il quitte les lieux au plus tard à la fin du préavis.

Cette priorité d’achat connaît trois exceptions, utiles à vérifier avant de rédiger le congé. Elle ne joue pas en location meublée, où le congé de trois mois met simplement fin au bail. Elle ne joue pas non plus lorsque l’acheteur est un parent du propriétaire jusqu’au troisième degré qui s’engage à habiter le logement pendant au moins deux ans après la fin du préavis. Enfin, elle disparaît lorsque l’immeuble fait l’objet d’une interdiction d’habiter, d’un arrêté de péril ou d’une déclaration d’insalubrité.

Une règle est régulièrement oubliée, et elle peut coûter la vente : si vous cédez ensuite l’appartement à un prix inférieur ou à des conditions plus avantageuses que celles offertes au locataire, le notaire doit lui notifier une nouvelle offre, valable un mois, sous peine de nullité de la vente. Autrement dit, un prix annoncé trop haut dans le congé se retourne contre vous : le locataire renonce, puis il redevient prioritaire au prix réellement négocié. Enfin, un congé donné pour un motif inexact expose son auteur à une amende pouvant atteindre 6 000 €, et 30 000 € lorsque le bailleur est une société.

Les situations qui retardent ou empêchent le congé

Trois situations bloquent ou repoussent la libération du logement, et il vaut mieux les vérifier avant de bâtir un calendrier de vente. La première est celle du locataire protégé : un locataire de plus de 65 ans, et non de plus de 70 comme on le lit souvent, dont les ressources restent sous un plafond révisé chaque année. On ne peut lui donner congé qu’en lui proposant un autre logement à proximité, dans un rayon de cinq kilomètres ou dans un arrondissement ou un canton limitrophe. Cette protection tombe si le bailleur a lui-même plus de 65 ans, ou si ses propres ressources sont sous le même plafond.

La deuxième vise le propriétaire qui a acheté l’appartement déjà loué. Si le bail arrive à son terme moins de trois ans après l’acquisition, le congé pour vendre ne peut prendre effet qu’à la fin de la première reconduction ou du premier renouvellement, soit trois années supplémentaires. Pour un congé pour reprise, quand vous ou un proche souhaitez habiter le logement, le délai est de deux ans à compter de l’achat. C’est la règle qui piège le plus souvent les investisseurs : ils achètent un bien occupé en pensant récupérer le logement dès la première échéance du bail.

La troisième tient à la nature du bail. Un bail de location vide dure trois ans, six ans lorsque le bailleur est une société, et se reconduit tacitement ; un bail meublé dure un an, neuf mois pour un étudiant. Les baux les plus anciens, ceux de la loi de 1948, n’ont pas de terme prévisible. Ces règles s’appliquent différemment selon la rédaction du bail et la date de sa signature : votre notaire, ou l’agence départementale d’information sur le logement (Adil), les vérifiera sur vos documents. Et si ce calendrier ne s’accorde pas avec votre projet, un conseiller OBEN regarde avec vous comment obtenir l’argent sans attendre la fin du bail.

Débloquer de l’argent sans attendre la fin du bail

C’est la situation la plus fréquente derrière la question « comment vendre mon appartement loué » : ce n’est pas l’appartement qui presse, c’est l’argent. Les raisons ne manquent pas : des travaux votés dans l’immeuble, une part à racheter à un frère ou une sœur après une succession, des droits de succession à payer, un autre achat à boucler. Vendre occupé dans l’urgence, c’est accepter la décote la plus forte au pire moment.

La vente partielle sépare les deux : l’argent maintenant, la vente de l’appartement plus tard. Vous vendez devant notaire une part de propriété de votre appartement à un investisseur partenaire d’OBEN, et vous recevez le prix de cette part, jusqu’à 50 % de la valeur du bien, généralement sous 3 à 8 semaines. Vous restez propriétaire du reste. Le bail n’est pas touché, le locataire garde le même interlocuteur, et vous continuez de percevoir la totalité des loyers : l’investisseur ne touche pas un euro de loyer. Ce n’est pas un crédit : vous vendez une part de propriété de votre bien. Il n’y a donc aucune mensualité, et aucune condition d’âge, de situation ni de revenu.

Deux caractéristiques comptent particulièrement pour un bailleur. La première est l’absence de montant minimum : débloquer 10 000 € sur un appartement estimé un million d’euros est possible, et c’est ce qui permet de maîtriser le coût de l’opération. OBEN recommande d’ailleurs toujours de débloquer le juste montant du projet, jamais davantage. La seconde est la liberté de sortie : vous rachetez la part vendue librement, à tout moment et jusqu’à 36 mois, ou vous vendez l’appartement et chacun reçoit sa part du prix à la signature. Dans les deux cas OBEN vous accompagne, pour organiser le rachat comme pour vendre le bien dans les meilleures conditions, le plus souvent une fois le locataire parti et le logement libre, donc au prix du marché.

L’opération est ouverte aux biens locatifs comme aux résidences principales et secondaires, qu’ils soient détenus en direct, en société ou à plusieurs. Un crédit en cours sur le bien n’empêche rien : il est simplement pris en compte dans le montage. L’opération porte sur la France métropolitaine, hors Corse et départements d’outre-mer. Notre guide sur la quote-part immobilière détaille ce que le notaire inscrit dans l’acte.

Reste le coût, la question qui vient toujours ensuite. Il dépend de la valeur du bien, de la somme débloquée et de la durée de l’opération. Rien n’est à payer en cours de route : le coût est réglé en une seule fois, à la fin, et chaque propriétaire reçoit une proposition chiffrée établie sur son dossier. La simulation en ligne donne l’ordre de grandeur en deux minutes, sans engagement.

D’autres voies existent, et un conseiller OBEN les propose quand elles servent mieux le projet. La vente avec complément de prix permet de vendre la totalité de l’appartement tout de suite, à un prix réduit, d’organiser soi-même la revente jusqu’à 36 mois et de toucher à ce moment-là la différence entre les deux prix. La vente à réméré est une vente assortie d’une faculté de rachat, c’est-à-dire du droit de racheter le bien plus tard. Ces deux opérations portent en pratique sur de gros montants, rarement moins de la moitié de la valeur du bien, et reviennent presque toujours plus cher que la vente partielle. Leurs modalités varient beaucoup d’un opérateur à l’autre, des restrictions d’usage aux conditions de rachat, et méritent une lecture attentive : un conseiller OBEN sait lire ces montages et, quand c’est la bonne voie, en proposer une version qui protège le propriétaire. Du côté des solutions bancaires, le prêt de trésorerie hypothécaire et le prêt viager hypothécaire répondent à d’autres besoins, avec des intérêts, un remboursement et un dossier à faire accepter par la banque ; OBEN donne accès à ces solutions par son réseau de partenaires et suit le dossier jusqu’au bout. Notre comparatif des façons de débloquer de l’argent grâce à son bien met ces voies en regard.

Questions fréquentes

Puis-je vendre mon appartement alors qu’il est loué ?

Oui, à tout moment et sans l’accord du locataire. Le bail est transféré à l’acheteur aux mêmes conditions jusqu’à son terme (article 1743 du Code civil). Le locataire n’est pas prioritaire pour acheter, sauf si l’immeuble vient d’être mis en copropriété et qu’il s’agit de la première vente, ou si l’immeuble est vendu en entier. En pratique, l’acheteur sera un investisseur, et le prix intégrera une décote.

Est-ce qu’un propriétaire peut vendre avant la fin du bail ?

Oui, mais il vend alors le logement occupé : il ne peut pas obliger le locataire à partir avant le terme du bail. Pour vendre libre, il doit délivrer un congé pour vendre reçu au moins six mois avant l’échéance en location vide, trois mois en meublé. Le congé prend effet à cette échéance, jamais avant, et un congé hors délai est nul : le bail se reconduit.

Quelles sont les conditions pour vendre un logement loué ?

Pour une vente occupée, aucune condition particulière : ni accord ni information du locataire, le bail suit simplement l’acheteur. Pour une vente libre, trois conditions : un congé pour vendre notifié dans les délais et dans les formes, une offre de vente faite au locataire en location vide, et le respect des protections légales, qu’il s’agisse du locataire de plus de 65 ans aux ressources modestes ou de l’appartement acheté déjà loué depuis moins de trois ans.

Quelle décote pour un appartement vendu loué ?

Le plus souvent 5 à 20 % sous la valeur libre. Comptez 5 à 10 % pour une location vide proche de son terme au prix du marché, 10 à 15 % pour un bail récent, 15 à 20 % si le loyer est nettement sous le marché, 20 à 25 % avec un locataire protégé, jusqu’à 40 % pour un bail de 1948. Un petit logement loué au prix du marché dans une ville recherchée se vend parfois sans décote.

Et s’il s’agit d’une maison louée ?

Les règles sont identiques : la loi du 6 juillet 1989 ne distingue pas l’appartement de la maison dès lors qu’il s’agit d’un logement loué à usage d’habitation principale. Mêmes délais de congé, même offre de vente au locataire en location vide, mêmes protections. Seule la décote diffère en pratique : une maison louée intéresse moins les investisseurs qu’un appartement, ce qui pèse un peu plus sur le prix.

Le locataire est-il obligé d’accepter les visites ?

Oui, il doit permettre les visites d’acquéreurs, mais la loi les encadre : ni les jours fériés, ni plus de deux heures par jour ouvrable. Vous convenez des horaires avec lui, et toute clause du bail plus contraignante est réputée non écrite. En pratique, un logement occupé se visite moins souvent qu’un logement vide, ce qui allonge la durée de commercialisation et doit être intégré au calendrier.

Comment obtenir de l’argent sans attendre la fin du bail ?

La vente partielle, créée par OBEN, permet de vendre devant notaire une part de propriété de l’appartement et d’obtenir jusqu’à 50 % de sa valeur, généralement sous 3 à 8 semaines. Le bail continue, les loyers vous reviennent intégralement, et vous vendez le bien plus tard, au prix du marché. Sans emprunter et sans condition de revenu. Les solutions bancaires, prêt de trésorerie hypothécaire ou prêt viager hypothécaire, répondent à d’autres besoins avec des intérêts et un remboursement ; OBEN donne accès aux unes comme aux autres.

Ce qu’il faut retenir

Vendre un appartement loué est toujours possible, et c’est le calendrier du bail qui fixe le prix. Vendre occupé maintenant coûte 5 à 20 % de la valeur ; vendre libre suppose un congé six mois avant l’échéance, une priorité d’achat pour le locataire, et parfois trois années de patience. Entre les deux, quand c’est l’argent qui presse et non l’appartement, la vente partielle permet de débloquer jusqu’à la moitié de la valeur du bien en quelques semaines, sans emprunter, sans toucher au bail et sans perdre un euro de loyer, puis de vendre au bon moment et au bon prix. Un conseiller OBEN, expert en monétisation immobilière, examine avec vous toutes les voies, les siennes comme celles de ses partenaires, et vous dit laquelle sert votre projet. Et si c’est la vente elle-même qui presse, nos conseils pour vendre un logement rapidement valent aussi pour un bien loué.