Prêt viager hypothécaire : conditions, taux, exemple et risques

Le prêt viager hypothécaire est un crédit garanti par une hypothèque sur un bien à usage d’habitation, qui permet de recevoir une somme d’argent sans rien rembourser de son vivant : le capital et les intérêts sont réglés au décès de l’emprunteur, ou plus tôt si le bien est vendu. La loi demande seulement d’être majeur et propriétaire du bien. Il n’y a ni questionnaire médical ni justificatif de revenus, et vous restez propriétaire. La somme prêtée représente en général 15 % à 75 % de la valeur du bien, selon votre âge. L’offre la plus diffusée affiche, au barème d’octobre 2026, un taux fixe de 6,75 %, et les intérêts s’ajoutent chaque année à la dette.

Ce prêt rend de vrais services, mais il a des limites qu’il vaut mieux connaître avant de faire une demande. La somme accordée dépend de l’âge : à 75 ans, les exemples publiés par un grand réseau bancaire vont de 29 % à 36 % de la valeur du bien. L’offre est rare, réservée en pratique aux plus de 60 ans, et la plus diffusée ne prête pas moins de 50 000 €. Les prêteurs ne financent que les biens situés dans les communes qu’ils acceptent, et un bien détenu par une SCI est exclu. Il faut souvent compter trois à quatre mois entre la demande et la signature. Enfin, ce prêt coûte cher avec le temps : les intérêts de chaque année s’ajoutent à la dette et produisent à leur tour des intérêts, si bien qu’à 6,75 %, la somme due double en un peu plus de dix ans.

Il existe une alternative au prêt viager hypothécaire : la vente partielle, lancée et développée en France par OBEN. Ce n’est pas un crédit, c’est une opération purement immobilière : vous vendez devant notaire une part de propriété de votre bien immobilier à un partenaire investisseur ou financier d’OBEN, et vous recevez le prix de cette part. Il n’y a donc ni mensualité ni dette. Cette opération permet souvent de débloquer davantage, jusqu’à 50 % de la valeur du bien, ou au contraire une petite somme, puisqu’il n’y a aucun montant minimum. Elle est ouverte sans condition d’âge, de situation ni de revenu, y compris pour un bien détenu par une SCI, dans toute la France métropolitaine hors Corse, et les fonds sont généralement versés sous 3 à 8 semaines. Vous continuez d’utiliser votre logement comme vous le souhaitez, que ce soit votre résidence principale, secondaire ou un bien locatif. Pour terminer l’opération, vous rachetez la part vendue ou vous vendez le bien, librement, à tout moment et jusqu’à 36 mois. Souvent, la vente partielle peut aussi se révéler moins coûteuse. La simulation OBEN vous donne en deux minutes une première estimation de la somme que votre bien permet de débloquer.

L’essentiel

• Le prêt viager hypothécaire, ce que c’est : un crédit accordé par un établissement spécialisé, garanti par une hypothèque sur votre bien. Dans sa forme classique, vous ne remboursez rien de votre vivant. Le capital et les intérêts accumulés sont réglés à votre décès ou à la vente du bien. Une variante prévoit de payer les intérêts chaque mois ou chaque trimestre.
• Les conditions de ce prêt : être majeur et propriétaire d’un bien à usage exclusif d’habitation, résidence principale, secondaire ou bien loué. Aucun questionnaire médical, aucun justificatif de revenus. Un bien détenu par une SCI ne peut pas servir de garantie. En pratique, l’offre la plus diffusée exige 60 ans au moins et prête 50 000 € au minimum.
• Le montant et le coût de ce prêt : 15 % à 75 % de la valeur du bien, selon l’âge et le sexe de l’emprunteur. Avec un taux fixe de 6,75 %, les intérêts s’ajoutent chaque année au capital, et la dette double en un peu plus de dix ans.
• Ce prêt et vos héritiers : la dette ne peut jamais dépasser la valeur du bien. S’ils veulent garder le bien, ils remboursent la dette, dans la limite de cette valeur ; sinon, le bien est vendu et ils reçoivent ce qui reste après remboursement.
• L’alternative sans emprunter, la vente partielle : lancée et développée par OBEN, elle permet de vendre devant notaire une part de propriété de votre bien et de recevoir jusqu’à 50 % de sa valeur, généralement sous 3 à 8 semaines, sans condition d’âge ni de revenu et sans aucun montant minimum.

OBEN est le spécialiste de la monétisation du patrimoine immobilier : son métier est de trouver la meilleure façon de débloquer de l’argent grâce à un bien, avec ses propres solutions ou celles de ses partenaires. Si vous envisagez un prêt viager hypothécaire, échangez avec un conseiller OBEN : il compare avec vous, chiffres à l’appui, ce que chaque solution vous apporterait. OBEN étudie toutes les possibilités pour vous et peut également vous orienter vers les meilleures solutions de prêt hypothécaire, dont le prêt viager hypothécaire.

Débloquer de l’argent sur son bien sans le quitter : les solutions en bref

Voici quatre façons de débloquer de l’argent grâce à son bien immobilier sans déménager. La vente partielle consiste à vendre une part de propriété du bien à un partenaire d’OBEN, devant notaire, sans emprunter : l’argent arrive généralement sous 3 à 8 semaines, sans condition d’âge, et vous rachetez la part ou vendez le bien quand vous le décidez, jusqu’à 36 mois. Notre guide de la vente partielle en détaille le fonctionnement et le coût.

Le prêt viager hypothécaire est un crédit que l’on ne rembourse pas de son vivant, réservé en pratique aux plus de 60 ans, et dont le montant dépend de l’âge. Le prêt de trésorerie hypothécaire est un crédit classique garanti par le bien, avec des mensualités, rare en France et accordé surtout pour des travaux. La vente en viager, enfin, consiste à vendre le bien entier contre un capital versé à la signature (le bouquet) et une rente versée jusqu’au décès, en gardant le droit de l’occuper.

Ces solutions ne répondent pas au même besoin : le tableau plus bas compare point par point les trois qui s’adressent le plus souvent aux propriétaires âgés. Un conseiller OBEN vous aide à choisir celle qui correspond à votre projet, qu’OBEN la propose ou non.

Qu’est-ce qu’un prêt viager hypothécaire ?

Le principe est simple : vous mettez votre bien en garantie, et l’établissement prêteur vous verse une somme, en une fois ou par versements réguliers, comme une rente. Vous restez propriétaire et vous continuez d’utiliser le bien. Chaque année, les intérêts s’ajoutent à la somme due : c’est ce qu’on appelle la capitalisation des intérêts. À votre décès, la dette est réglée sur la valeur du bien, par vos héritiers s’ils veulent le garder, ou par sa vente.

Le Code de la consommation encadre ce prêt dans ses articles L. 315-1 à L. 315-23. Seuls des établissements de crédit ou des établissements financiers peuvent l’accorder, à une personne physique, et la garantie doit être un bien à usage exclusif d’habitation. Le remboursement n’est dû qu’au décès de l’emprunteur, ou plus tôt s’il vend le bien, ou s’il cède l’usufruit ou la nue-propriété du bien.

Les trois formes du prêt viager hypothécaire

Service-public.fr distingue trois formes de prêt viager hypothécaire. La forme classique ne demande aucun remboursement pendant la vie de l’emprunteur : capital et intérêts sont réglés au décès ou à la vente. La forme avec remboursement périodique des intérêts, possible depuis la loi du 17 août 2015, oblige à payer les intérêts chaque mois ou chaque trimestre, et seul le capital reste dû à la fin : la dette ne grossit pas, mais il faut des revenus pour régler ces échéances. Le prêt avance mutation, enfin, sert à financer des travaux de rénovation du logement : il se rembourse à la vente du bien ou lors de la succession, et sa version sans intérêts est réservée aux travaux qui améliorent la performance énergétique du logement.

Ce qui le distingue du viager et de l’hypothèque classique

Avec une vente en viager, vous vendez votre bien : il appartient à l’acheteur, qui vous verse un bouquet puis une rente. Avec un prêt viager hypothécaire, vous restez propriétaire, et vous contractez une dette garantie par une hypothèque inscrite sur le bien. Notre guide du viager occupé explique le calcul du bouquet et de la rente. Avec un prêt hypothécaire classique, enfin, vous remboursez chaque mois le capital et les intérêts. Le prêt viager hypothécaire, lui, ne réclame rien de votre vivant dans sa forme classique. Il est donc accessible sans revenus, mais les intérêts s’accumulent pendant toute la durée du prêt. Notre guide du crédit hypothécaire présente les autres formules.

Quelles sont les conditions pour obtenir un prêt viager hypothécaire ?

La loi pose deux conditions : être une personne physique majeure et être propriétaire du bien donné en garantie. Aucun questionnaire médical ni justificatif de revenus n’est exigé, et aucune assurance emprunteur n’est obligatoire. Le bien doit être à usage exclusif d’habitation : une résidence principale, une résidence secondaire ou un bien loué conviennent, mais pas un bien à usage mixte, en partie professionnel. Le bien doit aussi appartenir directement à l’emprunteur : un bien détenu par une SCI est exclu, puisque c’est la société, et non l’emprunteur, qui en est propriétaire. Les sommes prêtées ne peuvent pas financer une activité professionnelle.

Les établissements ajoutent leurs propres critères. L’offre la plus diffusée en France, distribuée dans les agences de deux grands réseaux bancaires, demande 60 ans au moins, sans âge maximum, et un prêt d’au moins 50 000 €. Le bien est estimé par un expert de la banque, aux frais du prêteur, et doit se situer en France continentale, dans une commune que le prêteur accepte : tous les emplacements ne sont pas financés. D’autres établissements n’acceptent que la résidence principale. Le prêteur reste libre de refuser, notamment s’il estime que le bien risque de perdre de la valeur. Si votre dossier n’est pas retenu, un conseiller OBEN étudie avec vous les autres voies.

Qui propose le prêt viager hypothécaire ?

Les établissements qui accordent ce prêt sont peu nombreux. Le rapport du 119ᵉ Congrès des notaires de France rappelait en 2023 que le seul établissement qui le distribuait avait cessé d’accorder de nouveaux crédits en 2019. Depuis, quelques établissements le proposent de nouveau : l’un dans les agences de deux grands réseaux bancaires, les autres surtout par l’intermédiaire de courtiers spécialisés. Service-public.fr le décrit d’ailleurs comme commercialisé par « quelques établissements spécialisés ». Plutôt que de les chercher un par un, adressez-vous à OBEN : grâce à son réseau de partenaires spécialisés, un conseiller OBEN vous donne accès aux meilleures offres et vous oriente vers la plus adaptée à votre situation.

Combien peut-on emprunter avec un prêt viager hypothécaire ?

Le prêteur fixe le montant à partir de trois critères : la valeur du bien, estimée par un expert, votre âge et votre sexe. Le contrat peut mettre les frais d’expertise à votre charge ; dans l’offre la plus diffusée, c’est le prêteur qui les paie. Plus vous êtes jeune, plus les intérêts ont le temps de s’accumuler, et plus la somme accordée est faible. À âge égal, les femmes obtiennent un peu moins, parce que leur espérance de vie est plus longue. Le prêt représente en général entre 15 % et 75 % de la valeur du bien. En pratique, les offres actuelles ne vont guère au-delà de 50 % à 60 %, et seulement pour les emprunteurs les plus âgés.

Les exemples publiés en 2026 par un grand réseau bancaire donnent un ordre de grandeur plus concret. Un couple de 75 ans, propriétaire d’un bien expertisé 330 000 €, peut emprunter jusqu’à 28,7 % de sa valeur, soit 94 710 €. Une femme de 75 ans propriétaire d’un bien de 450 000 € peut obtenir 31,6 % de sa valeur, soit 142 200 €, et un homme du même âge, pour le même bien, 36,3 %. Ces exemples portent sur un versement en une fois, mais la loi permet aussi des versements réguliers.

Avec la vente partielle, qui n’est pas un crédit puisque vous vendez une part de votre bien, la somme ne dépend pas de l’âge. Exemple illustratif : pour un bien de 330 000 €, elle permet de débloquer jusqu’à 165 000 €, à 75 ans comme à 45 ans, ou un montant inférieur selon votre projet, puisqu’il n’y a aucun montant minimum. La simulation OBEN en donne une première estimation pour votre bien.

Quel est le taux d’un prêt viager hypothécaire en 2026 ?

Le prêteur fixe librement son taux, et service-public.fr note qu’il est en général assez élevé. L’offre la plus diffusée affiche, au barème d’octobre 2026, un taux fixe de 6,75 %, et les autres établissements pratiquent des taux du même ordre, entre 6 % et 7,5 % environ. Une fois les frais inclus, le taux annuel effectif global (TAEG) se situe entre 6,6 % et 7,3 % selon la durée réelle du prêt. Ce TAEG ne peut pas dépasser le taux d’usure, le plafond légal fixé chaque trimestre par la Banque de France.

Le taux pèse plus lourd ici que pour un crédit classique, parce que rien n’est remboursé en cours de route. Les intérêts de l’année s’ajoutent au capital, et l’année suivante, ils portent sur ce total. À 6,75 %, la somme due double en un peu plus de dix ans. Voici ce que donne l’exemple publié du couple de 75 ans qui emprunte 94 710 €, avec 1 581 € de frais de garantie et 1 000 € de frais d’entrée.

Au bout de vingt ans, la somme due a rejoint la valeur du bien. Dans l’exemple publié, qui suppose un bien toujours estimé 330 000 €, elle est arrêtée à ce montant, alors que sans plafond elle dépasserait 349 000 €. C’est la protection prévue par la loi : au terme du prêt, au décès ou à la vente du bien, la dette ne peut jamais dépasser la valeur du bien à cette date, et la différence est à la charge du prêteur. Vos héritiers ne paient jamais plus que ce que vaut le bien, et aucun autre bien de la succession ne peut être saisi. Mais ce qu’ils reçoivent peut être très réduit, voire nul. Un conseiller OBEN peut calculer avec vous ce que vos héritiers recevraient selon la durée du prêt, et le comparer aux autres solutions.

Les frais à prévoir

Au taux s’ajoutent plusieurs frais : les frais d’entrée et de dossier, la garantie hypothécaire, les frais de notaire, puisque le contrat est obligatoirement signé devant notaire, et l’expertise du bien quand elle n’est pas payée par le prêteur. Dans les exemples publiés, les frais de garantie représentent 1 581 € et 2 169 € pour des prêts de 94 710 € et 142 200 €, et les frais d’entrée 1 000 €, soit moins de 3 % de la somme prêtée ; d’autres établissements demandent 5 % ou davantage. L’offre de prêt doit chiffrer le coût total sur plusieurs durées possibles : c’est le document à lire en premier.

Comment se déroule la souscription ?

La démarche suit quatre étapes, et la loi en encadre plusieurs pour protéger l’emprunteur. OBEN n’est pas le prêteur : il vous conseille et vous accompagne à chacune de ces étapes, et vous donne accès aux meilleures offres grâce à son réseau de partenaires spécialisés.

• La demande et l’expertise : un conseiller OBEN étudie votre situation et votre projet, puis présente votre dossier au partenaire le plus adapté. Un expert estime le bien, et c’est sur cette valeur que se calcule le montant.
• L’offre de prêt : elle décrit le bien, sa valeur, la nature du prêt, le versement des fonds et le coût total, avec des exemples chiffrés sur plusieurs durées. Elle précise aussi les droits de vos héritiers, et elle engage le prêteur pendant trente jours au moins. Votre conseiller OBEN la lit avec vous, point par point.
• Le délai de réflexion : dix jours au moins doivent s’écouler entre la réception de l’offre et votre acceptation, et aucun versement ne peut avoir lieu avant.
• La signature chez le notaire : le contrat est signé chez le notaire, qui inscrit l’hypothèque. Les frais de notaire sont à votre charge.

Comptez souvent trois à quatre mois entre la demande et la signature, le temps que l’expertise, l’offre et le délai de réflexion se succèdent avant le rendez-vous chez le notaire. Pour obtenir une offre, contactez OBEN : un conseiller étudie votre dossier et vous oriente vers l’offre la plus adaptée à votre situation.

Vos obligations pendant le prêt

Le bien reste à vous, mais il garantit la dette, et le prêteur veille à ce qu’il garde sa valeur. Vous devez donc en prendre soin, par exemple en faisant le ravalement, les travaux nécessaires et l’entretien du jardin. En cas de mauvais entretien, le prêteur peut demander le remboursement anticipé du prêt, et c’est à lui de prouver le défaut d’entretien. Un état des lieux peut être annexé à l’acte notarié : il sert alors de point de départ. Vous continuez aussi de payer toutes les charges du bien, taxe foncière et charges de copropriété comprises.

Pour louer le bien, il faut l’accord écrit du prêteur, et le bien ne peut jamais servir à une activité professionnelle. Si vous décidez de le vendre, ou d’en céder l’usufruit ou la nue-propriété, vous devez prévenir le prêteur. S’il conteste le prix, il peut demander une expertise et, si elle conclut à une valeur plus élevée, s’opposer à la vente ou exiger d’être remboursé sur la valeur expertisée. Ces contraintes pèsent sur toute la durée du prêt : un conseiller OBEN les passe en revue avec vous avant que vous ne vous engagiez.

Que se passe-t-il au décès de l’emprunteur ?

Le décès met fin au contrat. Si vous avez emprunté à deux, par exemple en couple, le contrat ne prend fin qu’au décès du second : celui qui reste n’a rien à rembourser. Vos héritiers ont ensuite deux possibilités. S’ils veulent garder le bien, ils remboursent la dette, dans la limite de la valeur du bien au jour du décès, et le bien leur revient libre de toute charge. S’ils ne veulent pas le garder, ils le vendent eux-mêmes, ou laissent le prêteur le faire vendre ou en devenir propriétaire : si la valeur du bien dépasse la dette, la différence leur revient ; si elle est inférieure, ils n’ont rien à payer. Pour préparer la transmission de votre bien, notre guide pour réduire les droits de succession sur un bien immobilier présente les solutions possibles.

Le rapport du Congrès des notaires souligne que cette étape peut être lourde pour les héritiers, qui doivent décider ensemble du sort du bien, alors qu’ils n’ont pas toujours les mêmes attentes. Prenez le temps d’en parler en famille avant de signer, et de relire l’offre avec un conseiller OBEN : vous éviterez bien des difficultés à vos proches.

Rembourser avant le terme

Vous pouvez rembourser la totalité du prêt à tout moment, par exemple après la vente d’un autre bien. Si le capital vous a été versé en une fois, vous pouvez aussi rembourser seulement une partie du prêt, et le prêteur peut alors refuser un montant inférieur à 10 % du capital versé. Le contrat peut prévoir une indemnité. Pour un capital versé en une fois, elle est plafonnée à quatre mois d’intérêts avant la cinquième année, deux mois de la cinquième à la neuvième année, puis un mois à partir de la dixième.

Avantages et inconvénients du prêt viager hypothécaire

Les avantages

Le premier atout est l’absence de remboursement de votre vivant, dans la forme classique : votre budget mensuel ne change pas. Vous restez propriétaire, vous n’avez à fournir ni justificatif de revenus ni questionnaire de santé, et la dette est plafonnée à la valeur du bien : vos héritiers ne devront jamais plus que ce que vaut le bien. Comme il s’agit d’un prêt, les sommes reçues ne sont pas imposables. Enfin, le contrat court jusqu’à votre décès ou à la vente du bien : il répond à un besoin de long terme.

Les inconvénients

La somme accordée dépend de l’âge : de 29 % à 36 % de la valeur à 75 ans dans les exemples publiés, moins avant. Le taux est plus élevé que celui d’un crédit classique, et les intérêts capitalisés font grossir la dette année après année, au point de pouvoir absorber la valeur du bien et de réduire d’autant ce que recevront vos héritiers. L’offre est rare, ce qui limite la comparaison, et la plus diffusée exige 60 ans au moins et un prêt d’au moins 50 000 €. Un bien détenu par une SCI est exclu, tous les emplacements ne sont pas financés, et il faut souvent trois à quatre mois pour aboutir. Le prêteur garde un droit de regard sur l’entretien, la location et la vente du bien.

Les alternatives au prêt viager hypothécaire : vente partielle ou viager ?

Trois solutions permettent de débloquer de l’argent grâce à un bien que l’on continue d’utiliser, mais elles reposent sur des mécanismes très différents. Le prêt viager hypothécaire crée une dette sur le bien. Avec le viager, on vend le bien entier ; avec la vente partielle, on vend seulement une part du bien, que l’on peut toujours racheter. Le tableau ci-dessous les compare point par point.

Le prêt viager hypothécaire répond à un besoin de long terme : recevoir une somme, ou un complément de ressources, sans rien rembourser de son vivant et sans vendre. La vente en viager s’adresse au même public, mais le propriétaire perd la propriété de son bien. La vente partielle s’adresse à tous les propriétaires, quel que soit leur âge, et sert toutes sortes de projets : aider un proche, payer des travaux, racheter la part d’un ex-conjoint, payer des droits de succession, acheter avant d’avoir vendu ou préparer la vente de son bien. Elle permet souvent de débloquer davantage et plus vite. Vous ne vendez qu’une part du bien, que vous pouvez toujours racheter, et la part que vous conservez revient à vos héritiers.

La vente partielle : débloquer de l’argent sans emprunter, à tout âge

La vente partielle est une opération immobilière conclue devant notaire, lancée et développée par OBEN. Vous vendez une quote-part de propriété (quote-part indivise) de votre bien à un partenaire investisseur ou financier d’OBEN, et vous recevez le prix de cette part, jusqu’à 50 % de la valeur du bien. Ce partenaire n’a pas les clés du bien, n’a aucun droit d’usage et n’intervient pas dans votre vie quotidienne. Vous continuez d’utiliser votre logement comme vous le souhaitez, que ce soit votre résidence principale, secondaire ou un bien locatif, et vous gardez la responsabilité du bien et de ses charges. S’il est loué, les loyers vous reviennent en totalité.

Ce n’est pas un crédit : vous vendez une part d’un bien qui vous appartient. Il n’y a donc aucune dette et aucune mensualité, et vous êtes libre d’utiliser l’argent comme vous le souhaitez. L’opération est ouverte sans condition d’âge, de situation ni de revenu, à un propriétaire de 45 ans comme à un propriétaire de 80 ans, pour une résidence principale, une résidence secondaire ou un bien loué, détenu en direct ou par une société comme une SCI, en France métropolitaine hors Corse. Les fonds sont généralement versés sous 3 à 8 semaines.

Il n’y a aucun montant minimum. Vous souhaitez débloquer 10 000 € sur un bien d’un million d’euros ? C’est possible, et cette souplesse vous permet de maîtriser le coût. OBEN conseille toujours de ne débloquer que la somme du projet, pas davantage. Le coût dépend de la valeur du bien, de sa localisation, de ses caractéristiques, de la somme débloquée et de la durée de l’opération. Il est imputé en une seule fois, sans aucune mensualité, et OBEN remet à chaque propriétaire une proposition chiffrée établie sur son dossier. La simulation en ligne en donne un premier ordre de grandeur, gratuitement et sans engagement.

Vous êtes libre de vendre votre bien quand vous le voulez. L’opération se termine librement, à tout moment et jusqu’à 36 mois, de l’une de ces deux façons : vous rachetez la part vendue, ou vous vendez le bien et le prix se partage selon les modalités prévues lors de la signature. OBEN vous accompagne dans les deux cas, pour organiser le rachat de la part comme pour vendre le bien dans les meilleures conditions.

Quand le besoin dépasse la moitié de la valeur du bien, deux autres opérations conclues devant notaire existent. La vente avec complément de prix consiste à vendre la totalité du bien, à garder la main sur la revente jusqu’à 36 mois et à toucher alors un complément de prix. La vente à réméré est une vente avec faculté de rachat : vous vendez le bien et gardez le droit de le racheter dans le délai prévu au contrat. Dans les deux cas, la somme reçue représente entre 50 % et 60 % de la valeur du bien. Leurs modalités varient beaucoup d’un opérateur à l’autre et méritent une lecture attentive : un conseiller OBEN sait lire ces montages et proposer la version qui protège le propriétaire. Nos guides de la vente avec complément de prix et de la vente à réméré les détaillent.

Prêt viager hypothécaire : comment OBEN vous accompagne

OBEN donne accès aux offres de prêt viager hypothécaire grâce à ses partenaires spécialisés. Vous ne pouvez pas emprunter ? Ou vous n’avez pas l’âge demandé ? Sans passer par un crédit bancaire, OBEN propose aussi une solution de monétisation immobilière ouverte à tous, la vente partielle : vous vendez devant notaire une part de propriété de votre bien immobilier et recevez le prix de cette part, jusqu’à 50 % de sa valeur. OBEN a lancé et développé la vente partielle en France et a accompagné et conseillé près de 10 000 propriétaires dans leurs projets de monétisation immobilière.

OBEN est un professionnel de l’immobilier, titulaire, à ce titre, d’une carte professionnelle, mais ne travaille pas comme une agence ou un courtier traditionnels, et ce n’est pas une banque. OBEN organise ses opérations de monétisation immobilière et les mène de bout en bout, avec, concernant la vente partielle, un conseiller OBEN dédié qui vous suit du premier échange jusqu’à la fin de l’opération : l’accompagnement continue bien après la signature chez le notaire, jusqu’au dénouement, que l’opération se termine par un rachat ou par une vente. Chaque dossier commence par un diagnostic de votre projet. OBEN propose trois opérations immobilières conclues devant notaire : la vente partielle, la vente avec complément de prix et la vente à réméré. Grâce à son réseau de partenaires sélectionnés, OBEN donne aussi accès à des solutions de financement, comme le prêt viager hypothécaire, le prêt de trésorerie hypothécaire ou le rachat de crédits. Votre conseiller connaît toutes ces solutions et retient avec vous celle qui sert le mieux votre projet, même quand ce n’est pas la vente partielle.

Pour commencer, la simulation OBEN donne en quelques minutes une première estimation de ce que votre bien permet de débloquer, gratuitement et sans engagement. Si vous préférez parler de votre projet de vive voix, prenez rendez-vous avec un conseiller.

Questions fréquentes

Qu’est-ce qu’un prêt viager hypothécaire ?

C’est un crédit garanti par une hypothèque sur un bien à usage d’habitation, qui permet à un propriétaire de recevoir une somme, en une fois ou en versements réguliers, sans rien rembourser de son vivant dans sa forme classique. Le capital et les intérêts accumulés sont réglés à son décès, ou à la vente du bien si elle intervient avant. L’emprunteur reste propriétaire et continue d’utiliser son bien.

Quelles sont les banques qui font le prêt viager hypothécaire ?

Très peu : service-public.fr indique qu’il est commercialisé uniquement par quelques établissements spécialisés. L’offre la plus diffusée est distribuée dans les agences de deux grands réseaux bancaires ; les autres passent surtout par des courtiers spécialisés. Le plus simple est de contacter OBEN : grâce à son réseau de partenaires spécialisés, un conseiller vous donne accès à ces offres et vous oriente vers celle qui vous convient.

Quel est le taux d’un prêt viager hypothécaire ?

Le prêteur le fixe librement. L’offre la plus diffusée affiche, au barème d’octobre 2026, un taux fixe de 6,75 %, et un TAEG de 6,6 % à 7,3 % frais compris, selon la durée réelle du prêt. Comme les intérêts s’ajoutent chaque année au capital, la somme due double en un peu plus de dix ans. Le TAEG ne peut pas dépasser le taux d’usure fixé chaque trimestre par la Banque de France.

Quels sont les inconvénients du prêt viager hypothécaire ?

La somme accordée ne représente qu’une partie de la valeur du bien, de 29 % à 36 % à 75 ans dans les exemples publiés. Le taux est plus élevé que celui d’un crédit classique, et les intérêts capitalisés font grossir la dette jusqu’à pouvoir absorber la valeur du bien. L’offre est rare, et la plus diffusée est réservée aux plus de 60 ans et aux prêts d’au moins 50 000 €. Le prêteur garde un droit de regard sur l’entretien, la location et la vente du bien, et la dette réduit ce que recevront les héritiers.

À partir de quel âge peut-on obtenir un prêt viager hypothécaire ?

La loi ne fixe aucun âge : il suffit d’être majeur. En pratique, l’offre la plus diffusée exige 60 ans au moins, sans limite d’âge supérieure, et la somme accordée augmente avec l’âge. Avant 60 ans, ou pour un montant plus faible, la vente partielle d’OBEN est ouverte sans condition d’âge.

Peut-on obtenir un prêt viager hypothécaire sur un appartement ?

Oui. La loi vise tout bien immobilier à usage exclusif d’habitation, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, d’une résidence principale, d’une résidence secondaire ou d’un bien loué. Pour louer le bien en cours de prêt, il faut en revanche l’accord écrit du prêteur. Un bien en partie professionnel ne peut pas servir de garantie.

Les héritiers doivent-ils rembourser le prêt viager hypothécaire ?

Seulement s’ils veulent garder le bien : ils règlent alors la dette, dans la limite de la valeur du bien, et le bien leur revient. Sinon, le bien est vendu, par eux ou à la demande du prêteur, qui se rembourse sur le prix. S’il reste de l’argent, il revient aux héritiers. Si la dette dépasse le prix, ils n’ont rien à payer : leur responsabilité est limitée à la valeur du bien.

Peut-on rembourser un prêt viager hypothécaire par anticipation ?

Oui, en totalité à tout moment, et en partie si le capital vous a été versé en une fois : le prêteur peut alors refuser un montant inférieur à 10 % du capital versé. Le contrat peut prévoir une indemnité, plafonnée pour un capital versé en une fois à quatre mois d’intérêts avant la cinquième année, deux mois ensuite, puis un mois à partir de la dixième année.

Existe-t-il une alternative au prêt viager hypothécaire sans emprunter ?

Oui : la vente partielle, lancée et développée par OBEN, est une alternative au prêt viager hypothécaire. Vous vendez devant notaire une part de propriété de votre bien à un partenaire investisseur ou financier d’OBEN, et vous recevez jusqu’à 50 % de sa valeur, généralement sous 3 à 8 semaines, sans aucun montant minimum et sans condition d’âge ni de revenu, y compris pour un bien détenu par une SCI. Ce n’est pas un crédit : il n’y a aucune dette et aucune mensualité, et vous rachetez la part ou vendez le bien librement, jusqu’à 36 mois.

Ce qu’il faut retenir

Le prêt viager hypothécaire permet à un propriétaire de recevoir une somme sans rien rembourser de son vivant, sans condition de revenus ni de santé, en restant propriétaire. En contrepartie, les intérêts s’ajoutent chaque année à la dette, la somme accordée dépend de l’âge, et l’offre est rare, réservée en pratique aux plus de 60 ans. Il convient surtout à un besoin de long terme. Son alternative, la vente partielle, permet de débloquer jusqu’à la moitié de la valeur du bien, sans montant minimum, généralement en quelques semaines, sans emprunter, sans condition d’âge et même pour un bien détenu par une SCI. Un conseiller OBEN compare avec vous ces solutions, celles d’OBEN comme celles de ses partenaires, et vous aide à choisir.