OBO immobilier, la vente à soi-même : avantages et inconvénients

L’OBO immobilier, pour owner buy out, désigne la vente d’un bien immobilier que vous détenez en direct à une société que vous contrôlez, le plus souvent une SCI créée pour l’occasion. La société achète le bien au prix du marché grâce à un emprunt bancaire, vous encaissez le prix de vente, et les loyers du bien remboursent le crédit pendant quinze à vingt-cinq ans. On parle aussi de vente à soi-même : vous restez maître du bien à travers vos parts, tout en disposant d’une somme d’argent. Le montage n’a de sens que pour un bien loué. Il coûte en pratique 8 à 10 % de la valeur du bien en droits et en frais, avant l’impôt sur la plus-value, et il demande le plus souvent trois à six mois entre la première réunion et la signature chez le notaire.

C’est un outil sérieux, utilisé le plus souvent par des chefs d’entreprise et des propriétaires bailleurs pour réorganiser leur patrimoine, préparer une transmission ou changer de régime fiscal. La société acheteuse peut appartenir au seul vendeur, mais aussi à plusieurs associés, souvent des membres de sa famille, dans une logique de succession ou d’optimisation fiscale : certains propriétaires n’y conservent que 1 % des parts, assez pour garder des droits de vote et appuyer la demande de prêt. Mais beaucoup de propriétaires le découvrent pour une raison plus simple : ils ont besoin d’argent et ne veulent pas vendre. Pour ce besoin-là, l’OBO est une opération relativement lourde. Il faut créer une société, convaincre une banque, payer des droits de mutation sur la totalité du prix et, souvent, l’impôt sur la plus-value. Avant d’aller plus loin, une question mérite donc d’être posée : cherchez-vous à restructurer votre patrimoine, ou seulement à débloquer une partie de la valeur d’un bien que vous voulez garder ?

Si c’est l’argent qui compte, une voie plus directe existe. OBEN a créé la vente partielle : vous vendez devant notaire une part de propriété de votre bien à un partenaire investisseur ou financier d’OBEN, et vous recevez le prix de cette part, jusqu’à 50 % de la valeur du bien, généralement sous 3 à 8 semaines, là où un OBO demande plusieurs mois. Ce n’est pas un crédit, c’est une vente : vous cédez une part de propriété de votre bien, il n’y a donc aucune mensualité, aucune banque à convaincre, et aucune condition d’âge, de situation ni de revenu. Le bien peut être détenu en direct comme par une SCI, et s’il est loué, les loyers continuent de vous revenir en totalité. Vous rachetez la part vendue librement, à tout moment et jusqu’à 36 mois, ou vous vendez le bien et chacun reçoit sa part du prix. La simulation OBEN vous donne en deux minutes le montant que votre bien permet de débloquer.

L’essentiel

• Ce qu’est l’OBO immobilier : vous vendez votre bien à une SCI, ou à une autre société, dont vous détenez tout ou partie des parts, parfois avec des membres de votre famille. La société emprunte pour payer le prix, et les loyers remboursent l’emprunt. Vous encaissez le prix et vous gardez le contrôle du bien.
• Pour qui : toute personne qui veut débloquer de la trésorerie sur un bien qu’elle souhaite garder, et notamment le propriétaire d’un bien loué avec des loyers réguliers, un propriétaire lourdement imposé sur ses revenus fonciers, ou celui qui prépare une transmission à ses enfants. Sans loyers, la banque refuse le plus souvent.
• Ce que ça coûte : 5,81 % à 6,32 % de droits de mutation sur le prix, les émoluments du notaire, la garantie de la banque, la création puis la comptabilité de la société, et bien sûr le coût du crédit lui-même : les intérêts et l’assurance de l’emprunt. Comptez 8 à 10 % de la valeur du bien à l’entrée, hors coût du crédit, plus l’impôt sur la plus-value si le bien n’est pas exonéré : 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec une exonération totale après 22 et 30 ans de détention.
• Les risques : un prix éloigné du marché ou un montage sans autre but que l’impôt expose à l’abus de droit (articles L. 64 et L. 64 A du livre des procédures fiscales). En principe, la dette contractée par la société pour acheter le bien ne réduit pas la valeur de vos parts à l’IFI (article 973 du Code général des impôts), et vous vous portez presque toujours caution personnelle du crédit.
• Débloquer des liquidités sans monter une société : la vente partielle, créée par OBEN, permet de vendre devant notaire une part de propriété du bien, détenu en direct ou en SCI, et de recevoir jusqu’à 50 % de sa valeur, généralement sous 3 à 8 semaines, sans emprunter, sans aucun montant minimum et sans condition d’âge ni de revenu. Les loyers vous restent acquis en totalité.

OBEN est le spécialiste de la monétisation du patrimoine immobilier et connaît toutes les façons de débloquer de l’argent grâce à un bien, les siennes comme celles de ses partenaires. Si vous envisagez un OBO, échangez avec un conseiller OBEN à propos de votre projet : il le compare avec vous, chiffres à l’appui, aux autres solutions, et vous dit laquelle le sert le mieux : l’OBO quand il se justifie, la vente partielle quand c’est l’argent qui compte, ou une solution partenaire si elle convient mieux.

Débloquer de l’argent sur un bien que l’on garde : les solutions en bref

Trois voies permettent de transformer une partie de la valeur d’un bien en argent disponible tout en le conservant. La vente partielle consiste à vendre une part de propriété du bien à un partenaire investisseur ou financier d’OBEN, devant notaire, sans emprunter : l’argent arrive généralement sous 3 à 8 semaines, il n’y a aucune mensualité, et vous rachetez la part ou vendez le bien quand vous le décidez, jusqu’à 36 mois. L’OBO consiste à vendre le bien entier à votre propre société, qui s’endette sur quinze à vingt-cinq ans. Il apporte la totalité du prix, au coût d’un montage complet et d’un crédit à rembourser avec les loyers. Le prêt de trésorerie hypothécaire, enfin, est un crédit garanti par le bien, rare en France et accordé surtout pour des travaux, avec des intérêts et des mensualités. OBEN étudie toutes les possibilités pour vous et peut également vous orienter vers les meilleures solutions de prêt hypothécaire.

Ces voies ne s’excluent pas. Un propriétaire qui prépare un OBO pour transmettre un immeuble à ses enfants peut, pendant les mois que dure le montage, vendre une part de propriété d’un autre bien pour payer un projet immédiat. Et un propriétaire qui hésite entre les trois gagne à les faire chiffrer côte à côte, ce qu’un conseiller OBEN fait en un rendez-vous.

Qu’est-ce que l’OBO immobilier ?

L’OBO immobilier est une vente à soi-même : le propriétaire d’un bien le cède à une société qu’il contrôle, et cette société paie le prix avec un emprunt bancaire. Le terme vient de la finance d’entreprise, où l’owner buy out désigne le rachat d’une entreprise par son propre dirigeant, à travers une société qui s’endette pour l’acheter. Transposé à l’immobilier, le mécanisme est le même : l’immeuble change de propriétaire sur le papier, mais reste sous le contrôle de la personne qui le détenait, devenue associée de la société acheteuse.

Ce qui change vraiment, c’est la forme de votre patrimoine. Avant l’OBO, vous possédez un bien immobilier. Après, vous possédez des parts de société et une somme d’argent, tandis que la société possède le bien et une dette. Cette transformation explique tous les usages du montage : elle permet d’encaisser la valeur du bien sans le vendre à un tiers, de remplacer des revenus fonciers par un résultat soumis à l’impôt sur les sociétés, et de transmettre des parts dont la valeur est réduite par la dette. Le 121e Congrès des notaires de France, en 2025, y a consacré un chapitre entier : l’OBO, longtemps réservé aux montages d’entreprise, entre désormais dans les études notariales.

L’OBO se distingue de l’apport en société. Dans un apport, vous transférez le bien à la société et vous recevez des parts, pas d’argent. Dans un OBO, vous recevez un prix. C’est ce prix qui fait l’intérêt de l’opération, et c’est lui qui déclenche les droits de mutation sur la totalité de la valeur et, le cas échéant, l’impôt sur la plus-value. Choisir entre les deux revient à répondre à une question simple : avez-vous besoin d’argent maintenant ?

Comment fonctionne un OBO immobilier ? Les cinq étapes

Un OBO se déroule en cinq étapes, sur trois à six mois : l’évaluation du bien, la création de la société, l’obtention du crédit, la vente chez le notaire, puis l’exploitation du bien par la société. Le notaire, la banque, l’expert-comptable et souvent un avocat fiscaliste y participent, et c’est cette coordination qui prend du temps.

1. L’évaluation du bien. Le prix de vente doit correspondre à la valeur de marché, ni plus ni moins. Une expertise indépendante est vivement conseillée, parce que le prix est le premier point que l’administration fiscale regarde : un prix trop bas peut être requalifié en donation déguisée au profit de la société, et un prix trop haut fait payer des droits inutiles. Le rapport du Congrès des notaires y insiste : la fixation du prix est la donnée essentielle d’un OBO.

2. La création de la société. Le plus souvent une SCI, que vous détenez seul ou avec votre conjoint et vos enfants, parfois en ne gardant qu’une petite part du capital. Le choix du régime fiscal se fait à ce moment-là. À l’impôt sur le revenu, la société est transparente : les loyers sont imposés chez les associés en revenus fonciers, comme avant. À l’impôt sur les sociétés, la société amortit le bien et déduit les intérêts de l’emprunt, ce qui réduit fortement l’impôt pendant la durée du crédit, au prix d’une fiscalité plus lourde le jour où elle revend. Ce choix engage pour des années et se prend avec votre expert-comptable.

3. Le crédit. La société emprunte auprès d’une banque, en général sur quinze à vingt-cinq ans, avec une hypothèque sur le bien et, presque toujours, la caution personnelle des associés. La banque finance rarement la totalité du prix. Le complément vient du vendeur lui-même : il laisse une partie du prix dans la société, sous la forme d’un compte courant d’associé que la société lui rembourse au fil des années. Les notaires parlent de deux prêteurs, la banque et le vendeur.

4. La vente chez le notaire. L’acte de vente est signé entre vous et la société, exactement comme une vente à un tiers : mêmes droits de mutation, mêmes diagnostics, même droit de préemption de la commune le cas échéant. Le prix est versé à la signature, pour la part financée par la banque. C’est le jour où vous recevez l’argent.

5. L’exploitation. La société encaisse les loyers, paie les mensualités, les charges et sa comptabilité, et vous rembourse votre compte courant quand sa trésorerie le permet. Si les loyers ne couvrent pas les mensualités, ce sont les associés qui complètent, par de nouveaux apports en compte courant : autrement dit, vous payez de votre poche le crédit de votre propre bien.

Exemple illustratif : un immeuble de trois appartements loués, estimé 600 000 € et détenu depuis vingt ans, rapporte 30 000 € de loyers par an. Le propriétaire crée une SCI à l’impôt sur les sociétés avec ses deux enfants. La SCI achète l’immeuble 600 000 € grâce à un crédit de 450 000 € sur vingt ans et à un crédit vendeur de 150 000 € inscrit en compte courant. Le propriétaire encaisse 450 000 € le jour de la vente, puis récupère ses 150 000 € au fil des années, sans impôt sur ces remboursements. Les loyers couvrent l’essentiel des mensualités. En face, il aura payé environ 35 000 € de droits de mutation, 7 000 € d’émoluments et de formalités, la garantie de la banque et la création de la société, soit près de 50 000 € de frais, auxquels s’ajoute l’impôt sur la plus-value, réduit mais rarement nul après vingt ans de détention.

Les avantages de l’OBO immobilier

L’OBO apporte quatre choses qu’une détention en direct ne permet pas : encaisser la valeur d’un bien sans le vendre à un tiers, remplacer des revenus fonciers taxés au barème par un résultat soumis à l’impôt sur les sociétés, transmettre des parts dont la dette réduit la valeur, et organiser la gestion du bien dans des statuts plutôt qu’en indivision. Chacun de ces avantages a un prix, détaillé plus bas, mais ils sont réels.

Des liquidités sans se séparer du bien. C’est la promesse première. Le prix de vente arrive sur votre compte personnel, et vous en faites ce que vous voulez : réinvestir, aider un enfant, apporter des fonds à votre entreprise, rembourser une dette personnelle. Le bien, lui, reste sous votre contrôle, puisque vous détenez les parts de la société qui le possède. Pour un chef d’entreprise dont tout le patrimoine est immobilier, c’est une façon de retrouver de la souplesse sans renoncer au bien.

Un changement de fiscalité. Détenu en direct, un bien loué produit des revenus fonciers imposés au barème de l’impôt sur le revenu, jusqu’à 45 %, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Vendu à une SCI à l’impôt sur les sociétés, le même bien produit un résultat calculé après déduction des intérêts d’emprunt et de l’amortissement, souvent proche de zéro pendant les premières années, puis imposé à 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice et 25 % au-delà. Le remboursement de votre compte courant d’associé, lui, n’est pas un revenu : la société vous rend votre argent, sans impôt. Le Congrès des notaires résume ce mécanisme en une phrase : l’OBO transforme un loyer imposable en un remboursement de compte courant non imposé.

Une transmission préparée. Juste après l’opération, la société possède un immeuble et doit presque autant à la banque et à vous-même : ses parts valent très peu. C’est le moment de les donner, en pleine propriété ou en nue-propriété, avec l’abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les quinze ans. Vos enfants deviennent associés d’une société qui s’enrichit chaque année en remboursant sa dette, sans nouveaux droits à payer. Notre guide sur les droits de succession sur un bien immobilier et notre article sur le démembrement de propriété détaillent ces mécanismes.

Une gestion organisée. Un bien détenu en direct par une seule personne tombe en indivision à son décès, et chaque décision importante demande alors l’accord de tous les héritiers. Une société, elle, a des statuts, un gérant et des règles de majorité écrites à l’avance. Nos explications sur l’indivision et sa déclaration montrent ce que ces règles évitent.

Les inconvénients et les risques de l’OBO immobilier

Le revers est à la hauteur des avantages : des droits de mutation sur la totalité du prix, un impôt sur la plus-value immédiat, un crédit de quinze à vingt-cinq ans garanti par le bien et souvent par votre signature, une fiscalité de sortie plus lourde à l’impôt sur les sociétés, aucun gain sur l’IFI, et un risque d’abus de droit si le montage ne tient que par l’impôt. Voici ces limites, une à une.

Le coût d’entrée. Vendre à votre propre société coûte autant que vendre à un inconnu : 5,81 % de droits de mutation dans la plupart des départements, environ 6,32 % dans ceux qui ont relevé leur taux depuis 2025, plus les émoluments du notaire, la garantie prise par la banque, les frais de dossier, la création de la société et son expertise. Au total, 8 à 10 % de la valeur du bien, à payer avant d’avoir touché le moindre avantage.

L’impôt sur la plus-value. La vente à la société est une vraie vente. Si le bien a pris de la valeur, la plus-value est imposée à 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements qui commencent à la sixième année de détention et conduisent à l’exonération totale après 22 ans pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Une taxe supplémentaire de 2 à 6 % frappe les plus-values imposables supérieures à 50 000 €. La résidence principale, elle, est exonérée, et c’est justement le bien le moins adapté à un OBO.

Le crédit et la caution. Les banques sont réservées face à l’OBO : l’opération ne crée aucune richesse nouvelle, elle transforme un patrimoine sans dette en patrimoine endetté. Celles qui acceptent demandent des loyers solides, une hypothèque sur le bien, une assurance et, presque toujours, votre caution personnelle. Si un locataire part ou cesse de payer, la société ne rembourse plus, et c’est vous qui payez. Et cet engagement dure quinze à vingt-cinq ans.

La fiscalité de sortie à l’impôt sur les sociétés. L’amortissement qui allège l’impôt pendant le crédit se paie à la revente : la plus-value de la société se calcule sur la valeur nette comptable du bien, donc après amortissements, et elle est imposée comme un bénéfice. Puis l’argent doit sortir de la société pour arriver dans votre poche, sous forme de dividendes taxés à 30 %. Deux impositions successives, là où un particulier qui vend un bien détenu depuis plus de vingt-deux ans ne paie plus d’impôt sur le revenu sur sa plus-value.

Aucun gain sur l’IFI. Si vous êtes redevable de l’impôt sur la fortune immobilière, l’OBO ne l’allège pas : la dette contractée par la société pour vous acheter le bien n’est en principe pas déductible de la valeur de vos parts (article 973 du Code général des impôts), sauf à démontrer que le montage n’a pas un objectif principalement fiscal.

L’abus de droit et la donation déguisée. Un OBO dont le seul intérêt est fiscal peut être écarté par l’administration, avec l’impôt éludé et des pénalités. Un prix inférieur au marché peut être requalifié en donation déguisée, taxée à 60 % lorsque l’acquéreur est une société, avec une pénalité de 80 %. La section suivante détaille ces risques et la façon de s’en protéger.

La lourdeur. Une société se gère : comptabilité annuelle, assemblée générale, déclarations, liasse fiscale, soit couramment 1 000 à 2 000 € par an à l’impôt sur les sociétés. Le montage lui-même prend plusieurs mois et mobilise quatre professionnels. C’est le prix d’un outil de réorganisation, pas celui d’un besoin de trésorerie passager. Si votre besoin est un montant précis pour un projet précis, un conseiller OBEN vous montre ce qui l’obtient plus vite et sans monter une société.

Combien coûte un OBO immobilier ? Droits, frais et impôt

Comptez 8 à 10 % de la valeur du bien en droits et en frais, avant l’impôt sur la plus-value. Sur un bien de 600 000 €, cela représente environ 50 000 €, dont l’essentiel part en droits de mutation le jour de la signature. Voici le détail, poste par poste, pour cet exemple.

L’impôt sur la plus-value s’ajoute lorsque le bien s’est valorisé. Exemple illustratif : cet immeuble de 600 000 € a été acheté 300 000 € il y a vingt ans. Après le forfait de frais d’acquisition de 7,5 % et le forfait de travaux de 15 %, admis sans justificatif pour un bien détenu depuis plus de cinq ans, la plus-value imposable ressort à 232 500 €. Vingt ans de détention effacent 90 % de la base de l’impôt sur le revenu, mais seulement 24,75 % de la base des prélèvements sociaux : il reste près de 35 000 € à payer, pour l’essentiel en prélèvements sociaux. Votre notaire fait ce calcul avant la vente, et un conseiller OBEN peut le mettre en regard de ce que coûterait une autre voie.

Comment financer un OBO immobilier ? Ce que la banque regarde

La banque prête à la société, pas à vous, et elle regarde d’abord les loyers : ils doivent couvrir les mensualités avec une marge. Elle finance en général une partie du prix, sur quinze à vingt-cinq ans, prend une hypothèque sur le bien et demande la caution personnelle des associés. Le reste du prix vient du vendeur, sous forme de crédit vendeur inscrit en compte courant d’associé.

Trois éléments font accepter ou refuser un dossier. Le premier est le rendement locatif : sur un bien qui rapporte 4 % par an, les loyers couvrent difficilement les mensualités d’un crédit sur la totalité du prix, et la banque réduit sa part. Le deuxième est votre propre situation, revenus, âge, autres crédits, puisque vous êtes caution et que l’assurance du crédit se calcule sur vous. Le troisième est le sens du projet : une banque suit un OBO qui prépare une transmission ou un réinvestissement expliqué, beaucoup moins un OBO dont le seul objet est de sortir de l’argent.

Le crédit vendeur mérite une attention particulière. En laissant une partie du prix dans la société, vous devenez son créancier, et ce compte courant vous est remboursé sans impôt. Mais il n’est remboursé que si la trésorerie de la société le permet, après la banque. Autrement dit, une partie du prix de votre bien vous revient sur dix ou quinze ans, pas le jour de la vente. Si votre besoin d’argent est immédiat et précis, c’est un point à peser avant tout le reste, et un conseiller OBEN peut vous aider à comparer ce calendrier avec celui d’autres solutions.

OBO immobilier et abus de droit : ce que l’administration peut contester

L’administration fiscale peut écarter un OBO réalisé dans un but exclusivement fiscal (article L. 64 du livre des procédures fiscales) et, pour les actes passés depuis le 1er janvier 2020, dans un but principalement fiscal (article L. 64 A). Elle réclame alors l’impôt éludé, avec des pénalités qui peuvent atteindre 80 %. La ligne passe donc entre un montage qui poursuit un objectif patrimonial réel, avec un avantage fiscal en prime, et un montage qui n’existe que pour l’avantage fiscal.

Le cas d’école est la résidence principale. Un propriétaire vend sa maison à une SCI à l’impôt sur le revenu, la société la lui loue, puis déduit les travaux pour créer un déficit foncier imputable sur ses autres revenus. Le Conseil d’État a jugé ce montage abusif dans une décision du 8 février 2019 : le seul but était de contourner la règle qui interdit de déduire les charges d’un logement dont on se réserve la jouissance.

Le deuxième terrain est le prix. Vendu sous sa valeur, le bien enrichit la société, donc les autres associés, souvent vos enfants : l’administration y voit une donation déguisée, taxée à 60 % lorsque l’acquéreur est une société, avec une pénalité de 80 % dans le cadre de la procédure d’abus de droit. Vendu au-dessus de sa valeur, il fait payer des droits de mutation trop élevés et attire aussi l’attention.

Trois protections écartent ce risque. Un prix de marché justifié par une expertise. Un bien réellement loué, à des tiers, avec des loyers qui remboursent effectivement le crédit. Et des objectifs patrimoniaux documentés dès le départ : transmission, réinvestissement, protection du conjoint, organisation d’une gestion à plusieurs. Votre notaire et votre avocat fiscaliste construisent ce dossier avec vous. Si ces trois conditions ne sont pas réunies, mieux vaut ne pas faire d’OBO, et un conseiller OBEN vous indique alors la voie qui convient.

OBO sur sa résidence principale : une fausse bonne idée

Un OBO sur sa résidence principale se heurte à deux obstacles : sans loyers, la société ne peut pas rembourser son crédit, et le montage construit pour créer des déficits fonciers a déjà été jugé abusif. En pratique, les banques refusent presque toujours, et les rares montages qui aboutissent reviennent à payer de sa poche, chaque mois, le crédit de sa propre maison, après avoir réglé 8 à 10 % de frais sur sa valeur.

La question qu’il faut se poser est celle du besoin. Un propriétaire qui veut débloquer de l’argent sur sa résidence principale sans emprunter et sans la vendre trouve dans la vente partielle une réponse plus simple : il vend une part de propriété de son logement, il continue d’y habiter, et il reçoit jusqu’à 50 % de sa valeur. Aucune société, aucune banque, aucune caution. Notre guide pour vendre une partie de sa maison ou de son appartement détaille ce que le notaire inscrit dans l’acte, et pourquoi rien ne change dans la vie quotidienne du propriétaire.

La vente partielle : débloquer des liquidités sur un bien détenu en direct ou en SCI, sans emprunter

La vente partielle est une opération immobilière conclue devant notaire, créée par OBEN : vous vendez une part de propriété de votre bien, une quote-part en pleine propriété, à un partenaire investisseur ou financier d’OBEN, et vous recevez le prix de cette part, jusqu’à 50 % de la valeur du bien. Le bien devient indivis entre vous et ce partenaire. Vous restez propriétaire du reste, et vous continuez d’utiliser votre bien comme vous le souhaitez, que ce soit votre résidence principale, secondaire ou un bien locatif. Notre article sur la quote-part immobilière explique ce que recouvre cette part, et le glossaire OBEN en donne la définition complète.

Le bien peut appartenir à une SCI. C’est alors la société qui vend la part de propriété, avec l’accord des associés prévu par ses statuts, et qui reçoit le prix. Aucune société nouvelle à créer, aucune banque à convaincre, aucune caution à signer, et aucun changement de régime fiscal. Exemple illustratif : un dirigeant détenant via sa SCI un immeuble de logements loués valorisé 1,2 M€ peut dégager jusqu’à 600 000 € de trésorerie professionnelle, sans toucher aux locations en cours.

S’il est loué, les loyers continuent de vous revenir en totalité : le partenaire investisseur ne perçoit aucun loyer. C’est l’inverse de l’OBO, où les loyers partent d’abord dans les mensualités de la société. Le bail n’est pas modifié, le locataire garde le même interlocuteur, et rien ne change dans la gestion courante. Notre guide pour vendre un appartement loué montre ce que cette règle vaut pour un bailleur pressé par le calendrier de son bail.

Il n’y a aucun montant minimum. Vendre une part qui ne représente que 20 000 € sur un immeuble d’un million d’euros est possible, et c’est ce qui permet de maîtriser le coût de l’opération. OBEN conseille d’ailleurs de ne débloquer que le montant du projet, jamais davantage. Là où l’OBO consiste à vendre le bien entier, pour un prix souvent très supérieur à votre besoin, la vente partielle se règle sur le besoin lui-même : la soulte d’une séparation, l’apport d’un nouvel achat, des travaux votés, l’aide à un enfant, la trésorerie d’une entreprise.

Vous dénouez l’opération librement, à tout moment et jusqu’à 36 mois : soit vous rachetez la part vendue, soit vous vendez le bien et chacun reçoit sa part du prix à la signature. OBEN vous accompagne dans les deux cas, pour organiser le rachat de la part comme pour vendre le bien dans les meilleures conditions. Fiscalement, la vente d’une part de propriété est une vente : votre notaire chiffre l’impôt sur la plus-value éventuel sur la seule part vendue, avec les mêmes abattements que pour toute vente, et l’exonération de la résidence principale joue lorsque le bien est votre logement.

Quant au coût, il dépend de la valeur du bien, du montant débloqué et du temps que vous prenez pour dénouer l’opération. Il est réglé en une seule fois, au dénouement, et OBEN remet à chaque propriétaire une proposition chiffrée établie sur son dossier. Deux minutes suffisent pour obtenir un ordre de grandeur avec la simulation en ligne, sans engagement.

D’autres opérations conclues devant notaire existent, et un conseiller OBEN les propose quand elles servent mieux le projet. La vente avec complément de prix consiste à vendre la totalité du bien tout de suite, à un prix réduit, à garder la main sur la revente jusqu’à 36 mois et à toucher alors la différence entre les deux prix. La vente à réméré, elle, est une vente avec faculté de rachat : vous vendez le bien et vous gardez le droit de le racheter plus tard. Ces deux opérations portent sur de gros montants, rarement moins de la moitié de la valeur du bien, et elles reviennent presque toujours plus cher que la vente partielle. Leurs modalités varient beaucoup d’un opérateur à l’autre et méritent une lecture attentive. Un conseiller OBEN sait lire ces montages et, quand c’est la bonne voie, en proposer une version qui protège le propriétaire.

Du côté des banques, le prêt de trésorerie hypothécaire est un crédit garanti par votre bien. Il reste rare en France et s’obtient surtout pour des travaux, avec des intérêts, des mensualités et un dossier à faire accepter. Le prêt viager hypothécaire, lui, ne se rembourse qu’au décès de l’emprunteur ou à la vente du bien. OBEN oriente vers ces solutions grâce à son réseau de partenaires et suit le dossier jusqu’au bout. Notre guide du crédit hypothécaire et notre comparatif des façons de débloquer de l’argent grâce à son bien mettent ces voies en regard.

OBO ou vente partielle : le comparatif

Les deux opérations répondent à la même envie, transformer une partie de la valeur d’un bien en argent sans s’en séparer, mais elles ne se ressemblent pas. L’OBO consiste à vendre le bien entier à votre société, qui s’endette pour l’acheter. La vente partielle consiste à vendre une part du bien à un partenaire, sans emprunter. Le tableau compare les deux sur ce qui ne dépend pas de votre situation.

Ce comparatif n’oppose pas les deux voies. L’OBO reste pertinent quand l’objectif est patrimonial et de long terme, et un conseiller OBEN vous le dira sans détour. Mais quand le besoin est un montant précis, pour un projet précis, la vente partielle apporte cet argent en quelques semaines, sans changer la façon dont vous détenez votre bien.

Questions fréquentes

Qu’est-ce que l’OBO immobilier ?

L’OBO immobilier, ou owner buy out, est la vente d’un bien que vous détenez en direct à une société que vous contrôlez, en général une SCI, qui l’achète grâce à un emprunt bancaire remboursé par les loyers. Vous encaissez le prix et vous conservez le bien à travers vos parts. Le montage coûte en pratique 8 à 10 % de la valeur du bien et ne fonctionne que pour un bien loué.

Quels sont les avantages et les inconvénients de l’OBO ?

Avantages : des liquidités sans vendre à un tiers, un passage possible à l’impôt sur les sociétés, des parts faciles à transmettre parce que la dette réduit leur valeur, et une gestion organisée par des statuts. Inconvénients : 8 à 10 % de droits et de frais, l’impôt sur la plus-value dès la vente, un crédit long garanti par le bien et par votre caution, une fiscalité de sortie plus lourde à l’impôt sur les sociétés, et le risque d’abus de droit si le montage ne se justifie que par l’impôt.

Comment financer un OBO immobilier ?

Par un crédit bancaire contracté par la société, sur quinze à vingt-cinq ans, garanti par une hypothèque sur le bien et le plus souvent par la caution des associés. La banque regarde d’abord les loyers, qui doivent couvrir les mensualités. Elle prête rarement la totalité du prix : le vendeur complète en laissant une partie du prix dans la société, sous forme de compte courant d’associé remboursé au fil des années.

Quels sont les frais de notaire à payer pour un OBO immobilier ?

Les mêmes que pour toute vente d’un bien ancien : 5,81 % de droits de mutation dans la plupart des départements, 6,32 % dans ceux qui ont relevé leur taux depuis 2025, plus les émoluments du notaire, dégressifs, la contribution de sécurité immobilière et les frais de formalités. Sur un bien de 600 000 €, comptez 42 000 à 46 000 € de frais d’acte, auxquels s’ajoute la garantie prise par la banque.

Peut-on faire un OBO sur sa résidence principale ?

En droit, rien ne l’interdit. En pratique, c’est rarement possible et rarement judicieux : sans loyers, la société ne peut pas rembourser le crédit, et les banques refusent presque toujours. Le montage qui consiste à vendre sa maison à une SCI pour la lui louer et déduire les travaux a été jugé abusif par le Conseil d’État en 2019. Pour débloquer de l’argent sur sa résidence principale sans emprunter, la vente partielle répond mieux au besoin.

OBO immobilier et abus de droit : quel est le risque ?

L’administration peut écarter le montage s’il a un but exclusivement fiscal (article L. 64 du livre des procédures fiscales) ou, pour les actes passés depuis 2020, principalement fiscal (article L. 64 A). Elle réclame alors l’impôt éludé avec des pénalités pouvant atteindre 80 %. Un prix conforme au marché, un bien réellement loué et des objectifs patrimoniaux documentés, transmission ou réinvestissement, sont les trois protections.

SCI à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés pour un OBO ?

À l’impôt sur les sociétés, la société amortit le bien et déduit les intérêts, ce qui réduit fortement l’impôt pendant la durée du crédit. En contrepartie, la plus-value à la revente se calcule sur la valeur nette comptable, donc après amortissements, et l’argent sorti en dividendes est taxé à 30 %. À l’impôt sur le revenu, les loyers restent imposés chez les associés en revenus fonciers, mais la revente garde le régime des particuliers et ses abattements. Le choix dépend de votre horizon de détention et se prend avec votre expert-comptable.

Quelle différence entre un OBO et un apport en société ?

L’apport transfère le bien à la société contre des parts, sans argent. L’OBO le transfère contre un prix, payé grâce à un emprunt. Les deux sont des cessions aux yeux de l’administration fiscale, mais seul l’OBO procure des liquidités, et c’est lui qui coûte les droits de mutation sur la totalité du prix. L’apport convient à une réorganisation sans besoin d’argent ; l’OBO répond à un besoin de liquidités.

Existe-t-il une alternative à l’OBO pour débloquer des liquidités sans emprunter ?

Oui : la vente partielle, créée par OBEN. Vous vendez devant notaire une part de propriété de votre bien, détenu en direct ou par votre SCI, à un partenaire investisseur ou financier d’OBEN, et vous recevez jusqu’à 50 % de sa valeur, généralement sous 3 à 8 semaines, sans emprunter, sans aucun montant minimum et sans condition d’âge ni de revenu. Les loyers vous reviennent en totalité, et vous rachetez la part ou vendez le bien librement, jusqu’à 36 mois.

Ce qu’il faut retenir

L’OBO immobilier est un outil de réorganisation : il transforme un bien loué en parts de société et en liquidités, au prix d’un crédit long, de 8 à 10 % de droits et de frais, et d’un impôt sur la plus-value immédiat. Il se justifie quand l’objectif est patrimonial et de long terme, avec des loyers solides, un prix de marché et un dossier que la banque accepte. Quand le besoin est plus simple, une somme précise pour un projet précis, la vente partielle permet de débloquer jusqu’à la moitié de la valeur du bien en quelques semaines, sans emprunter, sans société à créer et sans condition d’âge ni de revenu, en gardant la totalité des loyers. Un conseiller OBEN, expert en monétisation immobilière, met ces voies côte à côte avec vous, celles d’OBEN comme celles de ses partenaires, et vous indique laquelle sert votre projet.