Vendre une partie de sa maison : conjoint, enfant ou investisseur

Oui, vous pouvez vendre une partie de votre maison, ou de votre appartement : les règles sont les mêmes. Dans la très grande majorité des cas, il ne s’agit pas de céder un morceau du bâtiment, mais une part de sa propriété, exprimée en pourcentage et vendue devant notaire : à votre conjoint, à un enfant, ou à un investisseur. La maison passe alors en indivision, chacun en détient une quote-part inscrite dans l’acte, et votre quotidien ne change pas. L’acheteur règle les frais de notaire, environ 7 à 8 % du prix de la part dans l’ancien, et la vente d’une part de votre résidence principale reste exonérée d’impôt sur la plus-value.

Derrière cette recherche se cachent trois projets très différents. Faire de son conjoint ou de son partenaire un copropriétaire, souvent parce qu’il paie des travaux ou les mensualités d’une maison qui n’est pas à son nom. Transmettre une part à un enfant de son vivant. Ou dégager de l’argent de sa maison sans la vendre en totalité ni la quitter. Les deux premiers sont des opérations familiales où l’erreur classique se paie cher : un prix d’ami requalifié en donation déguisée, une part achetée avec l’argent du ménage qui retombe dans la communauté, des frères et sœurs qui contestent la vente au moment de la succession. Le troisième a une réponse conçue pour lui, et c’est la question à se poser avant toute autre : cherchez-vous un nouveau copropriétaire, ou des liquidités ?

Si c’est de l’argent dont vous avez besoin, la vente partielle, créée par OBEN, spécialiste de la monétisation du patrimoine immobilier, consiste précisément à vendre une partie de sa maison à un partenaire investisseur ou financier d’OBEN, devant notaire, et à encaisser le prix, jusqu’à 50 % de la valeur du bien : une fois le contrat signé chez le notaire, sur dossier complet, les fonds sont généralement versés sous 3 à 8 semaines. Ce n’est pas un crédit, vous vendez une part de propriété de votre bien ; il n’y a donc ni mensualité, ni condition d’âge, de situation ou de revenu, ni montant minimum. Rien ne change dans votre quotidien : vous continuez d’utiliser votre maison comme bon vous semble, que vous y habitiez ou que vous la louiez, et quand vous le décidez, librement, à tout moment et jusqu’à 36 mois, vous rachetez la part cédée ou vous vendez la maison, chacun recevant alors sa part du prix. La simulation en ligne dit en deux minutes ce que votre maison permet d’encaisser. Vous trouverez ensuite, pour chaque acheteur possible, les règles à respecter, les frais et les impôts, et les pièges qui se répètent chez le notaire.

L’essentiel

• C’est possible, devant notaire. Vendre une partie de sa maison, ou de son appartement, c’est vendre une quote-part de sa propriété, 20 %, 50 % ou toute autre fraction, par un acte authentique ; le bien devient indivis entre le vendeur et l’acheteur, chacun aux droits de son pourcentage. Vendre une partie physique du bâtiment ou du jardin est une autre opération, qui passe par une division.
• À son conjoint : la vente entre époux est autorisée depuis la loi du 23 décembre 1985, à la valeur du marché. Elle a tout son sens en séparation de biens, entre partenaires de PACS ou concubins ; sous le régime de la communauté, ce que votre conjoint achète avec l’argent du ménage tombe dans la communauté, et le notaire proposera souvent un autre chemin. En cas de séparation, le rachat de la part de l’autre se fait par une soulte, avec un droit de partage de 1,1 %.
• À un enfant : au prix du marché, réellement payé, et de préférence avec l’accord écrit de ses frères et sœurs. Un prix d’ami est une donation déguisée aux yeux du fisc et des autres héritiers. Pour transmettre, la donation d’une part, avec l’abattement de 100 000 € par parent et par enfant tous les quinze ans, est souvent plus juste.
• À un investisseur, pour des liquidités : la vente partielle, créée par OBEN, permet d’encaisser jusqu’à 50 % de la valeur de la maison, généralement sous 3 à 8 semaines une fois le contrat signé chez le notaire sur dossier complet, sans emprunter, sans condition d’âge ni de revenu et sans montant minimum, en conservant l’usage complet du bien ; sortie libre, par rachat de la part ou vente de la maison, à tout moment et jusqu’à 36 mois.
• Frais et impôts : l’acheteur paie les frais de notaire, environ 7 à 8 % du prix de la part dans l’ancien ; la plus-value est exonérée si la maison est votre résidence principale, imposée sinon ; entre membres d’une même indivision, après une succession ou un divorce, c’est le droit de partage qui s’applique, 1,1 % ou 2,5 % selon le cas.

OBEN a créé la vente partielle et connaît toutes les autres façons de tirer des liquidités d’un bien, y compris celles de ses partenaires ; son conseiller regarde votre situation et vous dit laquelle sert votre projet. La simulation OBEN donne en deux minutes une première idée de ce que votre maison permet d’encaisser sans la vendre en totalité.

Vendre une partie de sa maison : les solutions en bref

Tout dépend de ce que vous cherchez : un copropriétaire, un héritier servi de votre vivant, ou de l’argent. Voici les voies possibles, de la plus rapide pour dégager des liquidités à la plus familiale, avant le détail de chacune.

• La vente partielle, pour encaisser sans quitter la maison. Vous vendez devant notaire une part de propriété de votre maison à un partenaire investisseur ou financier d’OBEN, vous encaissez le prix, jusqu’à 50 % de la valeur du bien, et vous restez propriétaire du reste, en indivision, avec l’usage complet de la maison. Aucune condition d’âge, de situation ni de revenu, aucun montant minimum, aucune mensualité ; vous rachetez la part ou vous vendez la maison quand vous le décidez, jusqu’à 36 mois, OBEN vous accompagnant dans les deux cas. Notre guide sur les façons de tirer des liquidités de son bien sans vendre la compare aux autres opérations.
• La vente d’une part à son conjoint ou à son partenaire. Un acte de vente chez le notaire, au prix du marché, qui fait de l’autre un copropriétaire à hauteur de la part achetée. Utile en séparation de biens, en PACS ou en concubinage, quand l’un paie pour une maison qui n’est pas à son nom ; peu utile sous le régime de la communauté, où le notaire orientera plutôt vers un apport à la communauté ou une donation entre époux.
• La vente d’une part à un enfant. Possible, au prix du marché et réellement payé, avec l’accord des frères et sœurs pour éviter toute contestation à la succession. La donation, avec ses abattements, est souvent la voie la plus simple pour transmettre.
• La donation d’une part, plutôt que la vente. Elle ne rapporte rien au donateur mais coûte moins cher au bénéficiaire quand les abattements s’appliquent : 100 000 € par parent et par enfant, 80 724 € entre époux ou partenaires de PACS, renouvelables tous les quinze ans.
• Le rachat de la part de l’autre, en cas de séparation. C’est l’opération inverse : celui qui garde la maison rachète la part de son ex-conjoint contre une soulte, avec un droit de partage réduit à 1,1 %. Notre article sur le rachat de soulte en détaille le calcul et les frais.
• La division de la maison ou du terrain. Vendre un morceau du bâti ou une parcelle du jardin est une opération d’urbanisme et de géomètre, décrite plus bas, sans rapport avec la vente d’une part de propriété.

Le bon choix dépend de votre régime matrimonial, de votre projet et de la somme en jeu. Un conseiller OBEN, expert en monétisation immobilière, sait lire ces situations et vous dire, en quelques jours, si la vente partielle sert votre projet. Si une autre voie est plus juste, y compris un prêt auprès de ses partenaires bancaires, il vous y donne accès.

Comment vendre une partie de sa maison : ce que l’on vend vraiment

Vendre une partie de sa maison, c’est presque toujours vendre une quote-part de propriété : un pourcentage du bien, et non une pièce, un étage ou une moitié de jardin. Un propriétaire à 100 % qui cède 30 % de sa maison reste propriétaire à 70 % ; la maison n’est pas découpée, elle est détenue à deux. Ce régime s’appelle l’indivision, et le Code civil l’organise aux articles 815 et suivants. L’acte est obligatoirement reçu par un notaire, qui le publie au service de la publicité foncière : c’est ce qui rend la nouvelle répartition opposable à tous, banque, administration fiscale et héritiers compris.

Concrètement, le notaire s’appuie sur une estimation sérieuse de la maison, fixe le prix de la part en proportion, vérifie l’état hypothécaire du bien et le paiement effectif du prix, puis rédige l’acte, qui précise la quote-part de chacun. À partir de là, quelques règles s’appliquent, que notre article sur la quote-part immobilière détaille :

• les actes de gestion courante, entretien, mise en location, se prennent à la majorité des deux tiers des droits ; la vente de la maison entière, comme les travaux qui la transforment, exige l’unanimité, sauf autorisation du juge ;
• les charges, taxe foncière, assurance, gros travaux, se répartissent au prorata des quotes-parts, sauf accord contraire écrit ;
• celui qui occupe seul la maison peut devoir aux autres une indemnité d’occupation, sauf convention contraire, ce qui se règle d’un commun accord dans une famille ;
• chacun peut vendre sa part, mais les autres indivisaires ont un droit de préemption : quand une part est proposée à un tiers, le prix et les conditions leur sont notifiés, et ils ont un mois pour l’acheter aux mêmes conditions ;
• « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision » : chacun peut demander le partage, donc la vente ou le rachat, à tout moment, sauf convention d’indivision conclue pour cinq ans au plus, renouvelable.

Une convention d’indivision, rédigée par le notaire au moment de la vente, évite la plupart des frictions : elle fixe qui paie quoi, qui occupe, comment se décide une vente, et pour combien de temps. Elle est vivement conseillée entre partenaires non mariés et entre parents et enfants ; notre guide sur la déclaration d’un bien en indivision explique ce qui change ensuite pour les impôts. Dans une vente partielle, ces questions sont réglées par le contrat lui-même : l’usage complet de la maison vous reste, le partenaire investisseur ou financier d’OBEN n’a pas vocation à l’occuper, et si elle est louée, les loyers vous reviennent intégralement.

Les étapes et le délai d’une vente de part

La vente d’une part suit le chemin d’une vente ordinaire, en plus simple : une estimation de la maison, un accord sur le pourcentage et le prix, un échange avec la banque s’il reste un crédit, puis le notaire, qui réunit le titre de propriété, les diagnostics obligatoires, que la vente d’une part n’exonère pas, l’état hypothécaire et les justificatifs du paiement, et rédige l’acte. Comptez deux à trois mois entre l’accord et la signature, le plus long étant souvent la collecte des pièces. Le prix se fixe au prorata de la valeur du bien ; une modération pour tenir compte du caractère indivis de la part se discute avec le notaire, jamais seul, car elle devient vite une donation aux yeux de l’administration quand l’acheteur est un proche.

Vendre une partie de sa maison à son conjoint

Vendre une part de sa maison à son conjoint est possible : l’interdiction des ventes entre époux, qui figurait à l’article 1595 du Code civil, a été supprimée par la loi du 23 décembre 1985. La vente se fait devant notaire, au prix du marché, avec les frais d’acquisition habituels ; son intérêt, en revanche, dépend entièrement de votre régime matrimonial, et c’est la première chose que le notaire vous demandera.

Mariés sous le régime de la communauté

Si vous êtes mariés sans contrat, vous êtes sous la communauté réduite aux acquêts. La maison que vous possédiez avant le mariage, ou reçue par donation ou succession, est un bien propre ; tout ce qui est acheté pendant le mariage avec les revenus du ménage est commun. Vendre une part de votre bien propre à votre conjoint bute alors sur une règle simple : ce qu’il achète avec l’argent du ménage tombe dans la communauté, dont vous détenez déjà la moitié. Vous vendez donc, en partie, à vous-même, et vous payez des frais de notaire pour un résultat proche de celui que vous auriez sans rien faire. Le notaire propose en général un autre chemin : l’apport de la maison à la communauté, par un acte de changement de régime matrimonial prévu à l’article 1397 du Code civil, ou une donation entre époux de la part souhaitée. Ces actes ont leurs propres frais et leurs propres conséquences, en cas de divorce comme au décès ; ils se décident avec le notaire, jamais seul.

Mariés en séparation de biens, pacsés ou en concubinage

Ici, la vente d’une part prend tout son sens. En séparation de biens, chaque époux reste propriétaire de ce qu’il achète ; les partenaires de PACS conclus depuis 2007 sont dans une séparation des patrimoines par défaut, les PACS antérieurs relevant de l’indivision sauf choix contraire ; les concubins n’ont aucun régime commun. La maison appartient donc à celui qui l’a achetée, quand bien même l’autre paie la moitié des travaux, du crédit ou des charges depuis des années. Cette situation, très fréquente, est aussi la plus injuste en cas de séparation ou de décès : celui qui a payé sans être propriétaire n’a, au mieux, qu’une créance à prouver. Lui vendre une part, 30 %, 50 % ou toute autre fraction, en fait un copropriétaire inscrit dans l’acte, protégé, et rend la contribution de chacun lisible. Le prix se fixe sur la valeur du marché ; si votre conjoint a déjà versé des sommes pour la maison, le notaire peut en tenir compte dans le règlement du prix, à condition de les documenter. Pensez à la convention d’indivision, et, pour les concubins et les pacsés, à ce qui se passe au décès : sans testament, le survivant n’hérite pas de la part de l’autre.

Un point pratique : si un crédit court encore sur la maison, prévenez la banque avant de signer. Le prêt reste au nom de celui qui l’a contracté, sauf accord de la banque pour y associer l’acheteur, et la garantie qu’elle détient porte sur toute la maison, part vendue comprise. Le notaire s’en assure lors de l’état hypothécaire.

Se séparer : racheter la part de l’autre

La recherche « vendre une part de sa maison à son conjoint » cache souvent la situation inverse : le couple se sépare, et l’un veut garder la maison en rachetant la part de l’autre. Ce n’est plus une vente ordinaire mais un partage, réglé par une soulte : celui qui garde la maison verse à l’autre la valeur de sa part, déduction faite, s’il y a lieu, du capital restant à rembourser sur le crédit commun. Le droit de partage est de 1,1 % de l’actif net partagé lorsque le partage fait suite à un divorce, une séparation de corps ou une rupture de PACS, au lieu des droits de mutation d’une vente classique. Le calcul, les frais et les moyens de payer la soulte sont détaillés dans notre article sur le rachat de soulte.

Exemple illustratif : lors d’une séparation, débloquer les 120 000 € nécessaires au rachat de la part de son ex-conjoint sur une maison de 500 000 € (jusqu’à 250 000 € possibles) et conserver le logement familial. C’est l’un des cas où la vente partielle change l’issue : celui qui garde la maison vend une part de propriété à un partenaire investisseur ou financier d’OBEN, encaisse la somme exactement nécessaire à la soulte, sans condition de revenu ni d’âge, et conserve le logement des enfants. Un conseiller OBEN étudie aussi, avec ses partenaires, les solutions bancaires quand elles sont plus adaptées ; il vous dira laquelle tient.

Donner plutôt que vendre à son conjoint ?

« Puis-je donner la moitié de ma maison à mon conjoint ? » est l’autre question que posent les couples. Oui, par une donation notariée, avec un abattement de 80 724 € entre époux ou partenaires de PACS, renouvelable tous les quinze ans ; au-delà, des droits de donation s’appliquent selon un barème progressif. Entre concubins, il n’y a aucun abattement et les droits atteignent 60 % : la vente est alors la seule voie raisonnable. Une donation entre époux de biens présents est irrévocable ; et sous le régime de la communauté, l’apport à la communauté décrit plus haut est souvent préférable. Votre notaire fera le calcul ; un conseiller OBEN peut, de son côté, vous aider à voir si c’est la maison qu’il faut partager, ou plutôt des liquidités.

Vendre une partie de sa maison à son fils ou à sa fille

Vendre une part de sa maison à son fils ou à sa fille est possible, aux mêmes conditions qu’à n’importe quel acheteur : un acte notarié, un prix conforme à la valeur du marché et réellement payé. Ce qui distingue cette vente, c’est le regard de deux tiers qui n’ont pas signé : l’administration fiscale, qui requalifie un prix d’ami en donation déguisée, et les autres enfants, qui peuvent contester l’opération au moment de la succession. Les deux se préviennent avant la signature.

Le prix : la valeur du marché, et un paiement réel

Le prix d’une part vendue à un enfant se fixe comme pour un étranger, sur la valeur vénale de la maison, établie par une estimation sérieuse que le notaire conserve au dossier. Un prix nettement inférieur expose à la requalification en donation déguisée : l’administration réclame alors les droits de donation sur la différence, avec des pénalités, et les autres héritiers peuvent demander que la faveur soit rapportée à la succession. Il en va de même si le prix est fixé correctement mais jamais versé. L’enfant peut payer avec son épargne, par un prêt bancaire, ou grâce à une somme que vous lui donnez officiellement : un don familial de sommes d’argent exonéré jusqu’à 31 865 € si vous avez moins de 80 ans, et l’abattement général de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelables tous les quinze ans. Ce montage, une donation déclarée qui sert à payer une vente au juste prix, est parfaitement licite ; c’est la donation cachée dans un prix qui ne l’est pas.

Les autres enfants : l’égalité à la succession

Vendre une part de la maison à l’un de vos enfants n’avantage personne si le prix est juste, puisque vous recevez en argent ce que vous cédez en pierre. Mais la loi se méfie de certaines ventes en famille : l’article 918 du Code civil impute la valeur d’un bien vendu à un enfant ou à un petit-enfant appelé à hériter avec réserve d’usufruit, contre une rente viagère ou à fonds perdus sur la part dont vous pouviez librement disposer, comme s’il avait été donné, et l’excédent peut être réduit ; seuls les enfants qui n’ont pas consenti à la vente peuvent le demander. D’où le réflexe des notaires : faire intervenir les frères et sœurs à l’acte pour qu’ils y consentent. Une vente en pleine propriété, au prix du marché, payée comptant, n’entre pas dans cette présomption, mais l’accord des autres enfants reste la meilleure garantie de paix. Notre article sur la transmission d’un bien immobilier détaille les outils qui préservent l’égalité entre héritiers.

Vendre, donner, ou garder l’usage ?

Si votre objectif est de transmettre, la donation est souvent plus simple que la vente : l’abattement de 100 000 € par parent et par enfant, tous les quinze ans, couvre une part importante d’une maison ordinaire, et une donation-partage fige les valeurs et prévient les disputes. Vous pouvez aussi ne donner que la nue-propriété et conserver l’usufruit, c’est-à-dire l’usage de la maison et ses loyers jusqu’à votre décès, ce qu’explique notre article sur le démembrement de propriété. Si vous choisissez plutôt de vendre la seule nue-propriété à un enfant, sachez que l’article 751 du Code général des impôts présume, à votre décès, que le bien fait encore partie de votre succession, sauf preuve contraire : un prix réellement payé avec des fonds dont l’origine est justifiée dans l’acte, ou une donation de la somme constatée par acte plus de trois mois avant le décès. Ces choix engagent pour longtemps et se prennent avec votre notaire, qui connaît votre situation familiale. Si votre objectif est au contraire de disposer d’argent aujourd’hui, vendre une part à un enfant qui n’en a pas les moyens n’est pas la bonne réponse : c’est ici que la vente partielle prend le relais, et elle fait l’objet de la section suivante.

Vendre une partie de sa maison à un investisseur : la vente partielle

Quand ce que vous cherchez est de l’argent, pas un nouveau copropriétaire dans la famille, la solution est de vendre une part de votre maison à un investisseur qui n’a aucune intention d’y vivre. C’est la vente partielle, créée en France par OBEN : vous cédez devant notaire une part de propriété de votre maison à un partenaire investisseur ou financier d’OBEN et vous encaissez le prix, jusqu’à 50 % de la valeur du bien, sans condition d’âge, de situation ni de revenu. Vous restez propriétaire du reste, en indivision, et rien ne change dans votre quotidien : vous continuez d’utiliser votre maison comme bon vous semble, que vous y habitiez ou que vous la louiez.

Ce n’est pas un crédit, vous vendez une part de propriété de votre bien : il n’y a donc ni mensualité, ni assurance, ni étude de revenus, et l’opération est ouverte à tous les propriétaires, maison ou appartement, résidence principale, secondaire ou bien loué, y compris quand le bien est détenu en indivision ou par une SCI. Ce n’est pas non plus une vente de nue-propriété : vous cédez une part en pleine propriété et vous restez copropriétaire de la maison, sans démembrement. Si la maison est louée, les loyers vous reviennent intégralement, le partenaire n’en perçoit aucune part. Un crédit encore en cours sur la maison n’est pas un obstacle ; votre conseiller vous explique comment cela s’organise avec votre banque. Et il n’y a aucun montant minimum : vous souhaitez débloquer 30 000 € sur une maison de 600 000 € ? C’est possible, et c’est cette souplesse qui vous permet d’en maîtriser le coût ; OBEN recommande d’ailleurs de ne débloquer que ce dont votre projet a besoin, jamais plus.

Le calendrier est celui d’une vente chez le notaire, en plus court : un premier échange avec un conseiller et une proposition chiffrée, la visite de la maison, la constitution du dossier avec le notaire, puis la signature et le versement. Une fois le contrat signé chez le notaire, sur dossier complet, les fonds sont généralement versés sous 3 à 8 semaines. La sortie est tout aussi simple, et c’est vous qui la décidez, librement, à tout moment et jusqu’à 36 mois : soit vous rachetez la part cédée, à un prix connu dès le départ, soit vous vendez la maison, et chacun reçoit sa part du prix à la signature. Dans les deux cas, OBEN vous accompagne pour trouver la meilleure voie, celle qui permet de racheter la part ou celle qui permet de vendre la maison dans les meilleures conditions.

Exemple illustratif : pour une maison estimée 400 000 € en périphérie de Bordeaux, la vente partielle permet de débloquer jusqu’à 200 000 € de liquidités, tout en continuant d’y habiter ou de la louer. Le coût dépend du bien, de la durée et du montant débloqué ; il est imputé en une seule fois à la fin, et une proposition chiffrée personnalisée vous est remise avant tout engagement. La simulation OBEN donne une première estimation en quelques minutes.

Martin Iscovici, président et cofondateur d’OBEN : « Vendre une partie de sa maison, les familles le font depuis toujours chez le notaire. Nous avons simplement ouvert cette possibilité à un partenaire investisseur, avec une porte de sortie : le propriétaire rachète la part quand il le souhaite, ou vend la maison et chacun touche sa part du prix. Entre-temps, rien ne change chez lui. »

Et si le besoin dépasse 50 % de la valeur ?

Deux autres opérations immobilières conclues devant notaire portent sur la totalité du bien tout en vous en laissant la jouissance : la vente avec complément de prix, où vous vendez 100 % à un prix réduit, organisez vous-même la revente jusqu’à 36 mois et touchez la différence, et la vente à réméré, où vous vendez avec la faculté de racheter le bien dans un délai convenu. Elles répondent à des besoins importants, rarement moins de la moitié de la valeur du bien, et reviennent presque toujours plus cher que la vente partielle ; leurs conditions d’usage et de rachat varient beaucoup d’un opérateur à l’autre et méritent une lecture attentive. Un conseiller OBEN connaît ces contrats et sait proposer la vente avec complément de prix ou le réméré dans leur version qui protège le propriétaire, quand c’est la bonne voie. Notre guide sur les solutions pour tirer des liquidités de son bien les compare dans un même tableau.

À qui vendre une partie de sa maison ? Le comparatif

Frais de notaire, plus-value, droits : ce que coûte la vente d’une partie de sa maison

Quel que soit l’acheteur, la vente d’une part de maison passe chez le notaire et supporte des frais, payés par l’acheteur, qui représentent environ 7 à 8 % du prix de la part dans l’ancien ; la plus-value, elle, n’est imposée que si la maison n’est pas votre résidence principale. Voici, poste par poste, ce qu’il faut prévoir.

Les frais de notaire sur la part vendue

Les « frais de notaire » sont pour l’essentiel des impôts. Les droits de mutation représentent 5,81 % du prix dans la plupart des départements, et environ 6,32 % dans ceux qui ont relevé leur taux depuis 2025 ; s’y ajoutent les émoluments du notaire, dégressifs par tranches, environ 0,8 % au-delà de 60 000 €, la contribution de sécurité immobilière de 0,1 % et quelques débours. Ils se calculent sur le prix de la part, pas sur la valeur de la maison : pour une part vendue 150 000 €, comptez de l’ordre de 11 000 à 12 500 €. Ces frais sont les mêmes que l’acheteur soit votre conjoint, votre enfant ou un investisseur ; ils sont à la charge de l’acheteur, sauf clause contraire.

Il existe une exception importante : lorsque la part est cédée entre membres d’une indivision née d’une succession, d’un mariage ou d’un PACS, par exemple quand un enfant rachète la part de son frère dans la maison des parents, ou qu’un époux rachète celle de l’autre dans une maison achetée ensemble, ce n’est pas le droit de vente qui s’applique mais le droit de partage : 2,5 % en règle générale, ramené à 1,1 % lorsque le partage fait suite à un divorce, une séparation de corps ou une rupture de PACS. Les concubins qui ont acheté ensemble restent, eux, aux droits de vente ordinaires.

Vendre une partie de sa maison : quelle plus-value ?

Si la maison est votre résidence principale au jour de la vente, la plus-value réalisée sur la part vendue est exonérée d’impôt, quel que soit l’acheteur et quelle que soit la durée de détention. Si c’est une résidence secondaire ou un bien loué, la plus-value sur la part est imposée comme pour une vente entière : 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, réduits par des abattements pour durée de détention qui aboutissent à une exonération totale après 22 ans pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux, plus une surtaxe de 2 à 6 % au-delà de 50 000 € de plus-value imposable. Le notaire calcule et prélève l’impôt à la signature. Vendre à un enfant ne change rien à ce calcul ; vendre à un prix minoré, on l’a vu, expose à une requalification en donation. Ces règles évoluant avec chaque loi de finances, votre notaire ou votre expert-comptable confirmera votre cas ; un conseiller OBEN vous aidera, de son côté, à choisir le montant à débloquer en fonction du projet.

Donner au lieu de vendre : les droits de donation

Une donation de part de maison passe aussi chez le notaire, avec les mêmes émoluments, mais remplace les droits de mutation par des droits de donation, calculés après abattement : 100 000 € par parent et par enfant, 80 724 € entre époux ou partenaires de PACS, 31 865 € entre grands-parents et petits-enfants, renouvelables tous les quinze ans ; au-delà, un barème progressif de 5 à 45 % en ligne directe. Entre concubins, aucun abattement et un taux de 60 % : la vente reste la seule option sensée. Le donateur, lui, ne reçoit rien ; si vous avez besoin de liquidités tout en aidant vos enfants, la vente partielle permet de débloquer la somme, que vous pouvez ensuite leur donner dans le cadre des abattements, en gardant la maison et son usage.

Le coût d’une vente partielle

C’est la question que posent tous les propriétaires, et elle mérite une réponse honnête : le coût d’une vente partielle dépend du bien, de la durée et du montant débloqué, et il est imputé en une seule fois, à la fin, quand vous rachetez la part ou vendez la maison. Aucune grille ne peut le résumer, parce que débloquer 30 000 € sur une maison de 600 000 € pour dix-huit mois et 200 000 € sur la même maison pour trois ans sont deux opérations différentes. Une proposition chiffrée personnalisée vous est remise avant tout engagement ; la simulation OBEN donne une première estimation en quelques minutes, et un conseiller la commente avec vous.

Vendre une partie physique de sa maison : une autre opération

Vendre un étage, une dépendance ou un morceau de jardin n’est pas vendre une part de propriété : c’est diviser le bien. Pour un terrain, il faut une déclaration préalable de division en mairie, ou un permis d’aménager, le bornage d’un géomètre-expert et le respect du plan local d’urbanisme. Pour un bâtiment, il faut en plus créer des lots indépendants, avec accès et compteurs séparés, et mettre l’immeuble en copropriété, avec un règlement et un état descriptif de division rédigés par le notaire. Fiscalement, une parcelle détachée de votre résidence principale et vendue comme terrain à bâtir ne bénéficie pas de l’exonération de plus-value de la résidence principale. C’est un projet de plusieurs mois, à chiffrer avec un géomètre et votre notaire avant de l’engager. Il répond à une logique d’aménagement ; si le but est de dégager de l’argent sans quitter la maison ni y toucher, la vente d’une part de propriété y parvient en quelques semaines, sans travaux ni division.

Questions fréquentes

Puis-je vendre la moitié de ma maison ?

Oui. Vous pouvez vendre 50 % de la propriété de votre maison, devant notaire, à la personne de votre choix : la maison devient indivise, et vous conservez l’autre moitié. Avec la vente partielle, vous vendez une part de propriété à un partenaire investisseur ou financier d’OBEN et vous encaissez jusqu’à 50 % de la valeur du bien, sans condition d’âge ni de revenu, en gardant l’usage complet de la maison.

Peut-on vendre une partie de son appartement ?

Oui, exactement comme pour une maison : vous vendez devant notaire une quote-part de votre lot de copropriété, à votre conjoint, à un enfant ou à un investisseur, et l’appartement devient indivis entre vous. Les frais de notaire, la plus-value et les règles de prix sont les mêmes. Une seule particularité : en copropriété, les indivisaires d’un lot sont représentés par un mandataire commun à l’assemblée générale (article 23 de la loi du 10 juillet 1965), ce qui se règle d’un simple accord entre proches. Dans une vente partielle, l’usage et la gestion de l’appartement vous restent, et votre conseiller OBEN vous explique comment cela s’organise avec le syndic.

Est-ce que je peux donner la moitié de ma maison à mon conjoint ?

Oui, par une donation reçue par notaire. Entre époux ou partenaires de PACS, un abattement de 80 724 € s’applique tous les quinze ans, et le barème des droits ensuite ; entre concubins, il n’y a aucun abattement et les droits atteignent 60 %, ce qui rend la vente préférable. Sous le régime de la communauté, l’apport de la maison à la communauté est souvent plus adapté qu’une donation : votre notaire vous orientera.

Vendre une part de sa maison à son conjoint : quels frais de notaire ?

Les mêmes que pour toute vente dans l’ancien : environ 7 à 8 % du prix de la part, dont 5,81 % de droits de mutation, 6,32 % dans les départements qui ont relevé leur taux, plus les émoluments du notaire et la contribution de sécurité immobilière. Si vous aviez acheté la maison ensemble, la cession de part entre époux ou partenaires de PACS relève du droit de partage, 2,5 %, ramené à 1,1 % dans le partage qui suit un divorce ou une rupture de PACS.

Peut-on vendre une partie de sa maison à son fils moins cher que sa valeur ?

Non, pas sans risque. Un prix nettement inférieur au marché est requalifié en donation déguisée : l’administration réclame les droits de donation sur la différence, avec des pénalités, et les autres enfants peuvent exiger que l’avantage soit rapporté à la succession. Si vous voulez avantager votre fils, faites-le ouvertement, par une donation qui bénéficie de l’abattement de 100 000 € par parent tous les quinze ans, ou par un don de somme d’argent qui l’aide à payer le juste prix.

Peut-on vendre une partie de sa maison quand un crédit est en cours ?

Oui. Le crédit reste dû par celui qui l’a souscrit, et la banque conserve sa garantie sur toute la maison ; il faut la prévenir, et elle peut accepter d’associer l’acheteur au prêt. Le notaire vérifie l’état hypothécaire avant la signature. Un crédit en cours n’empêche pas non plus une opération immobilière devant notaire avec un investisseur. La vente partielle reste possible dans ce cas ; votre conseiller OBEN vous explique comment cela s’organise avec votre banque.

Qu’est-ce que la vente partielle d’un bien immobilier ?

La vente partielle, créée par OBEN, est une opération immobilière conclue devant notaire par laquelle un propriétaire vend une part de propriété de son bien à un partenaire investisseur ou financier d’OBEN, encaisse le prix, jusqu’à 50 % de la valeur du bien, et en conserve l’usage complet, sans condition d’âge, de situation ni de revenu. Ce n’est pas un crédit, c’est une vente ; le propriétaire rachète la part ou vend le bien librement, à tout moment et jusqu’à 36 mois.

Comment vendre sa part de maison en indivision ?

Si vous détenez déjà une part d’une maison indivise, par exemple après une succession, vous pouvez la vendre à un autre indivisaire, librement, ou à un tiers, à condition de notifier aux autres indivisaires, par commissaire de justice, le prix et les conditions : ils disposent d’un mois pour l’acheter en priorité. À défaut d’acheteur, vous pouvez demander le partage, à l’amiable ou devant le tribunal, ce qui aboutit le plus souvent à la vente de la maison entière. Une vente partielle est aussi possible sur un bien détenu à plusieurs, quand les indivisaires sont d’accord ; un conseiller OBEN étudie ces dossiers.

Est-il possible de diviser une maison pour en vendre une partie ?

Oui, mais c’est une opération d’urbanisme : création de lots indépendants avec accès et compteurs séparés, déclaration préalable ou permis selon les travaux, mise en copropriété par le notaire, et pour un terrain, bornage par un géomètre-expert et déclaration préalable de division. Comptez plusieurs mois et des frais d’études avant la vente. Si votre besoin est de l’argent, vendre une part de propriété est bien plus rapide et ne touche pas au bâtiment.

Vendre une part de sa maison à son nouveau conjoint : comment faire ?

Comme pour tout acheteur : estimation, prix au marché, acte chez le notaire, frais d’acquisition à sa charge, puis indivision entre vous, idéalement encadrée par une convention. Si vous êtes mariés sous la communauté, demandez d’abord au notaire si l’apport à la communauté n’est pas plus judicieux. Si un crédit court sur la maison, la banque doit être informée. Pensez enfin au testament ou à la clause qui protège le survivant, surtout hors mariage.

Ce qu’il faut retenir

Vendre une partie de sa maison, ou de son appartement, c’est vendre une part de sa propriété devant notaire, et la question qui décide de tout est : à qui, et pourquoi. À son conjoint, la vente a du sens en séparation de biens, en PACS ou en concubinage, et beaucoup moins sous la communauté ; en cas de séparation, c’est un partage avec soulte et un droit de 1,1 %. À un enfant, elle se fait au prix du marché, réellement payé, avec l’accord des frères et sœurs, et la donation est souvent la voie la plus juste pour transmettre. À un investisseur, c’est la vente partielle : jusqu’à 50 % de la valeur encaissés en quelques semaines une fois le contrat signé chez le notaire, sans emprunter, sans condition d’âge ni de revenu, en gardant l’usage complet de la maison et la liberté de racheter la part ou de vendre jusqu’à 36 mois. Dans tous les cas, l’acheteur paie environ 7 à 8 % de frais sur le prix de la part, et la plus-value de la résidence principale reste exonérée. Un conseiller OBEN, expert en monétisation immobilière, vous aide à choisir la voie qui sert votre projet, la sienne ou celle d’un partenaire.