Vente à réméré : définition, fonctionnement, coût et risques

Vendre son logement devant notaire, recevoir le prix tout de suite, continuer d’y vivre, et garder le droit de le racheter dans un délai fixé à l’avance : c’est la vente à réméré, que le Code civil appelle la vente avec faculté de rachat. La loi autorise un délai de cinq ans au plus (article 1660 du Code civil), mais les contrats prévoient le plus souvent trois ans au maximum, voire un ou deux ans. Pendant ce temps, le bien appartient à celui qui l’a acheté, l’acquéreur, et le vendeur continue en général d’y vivre en lui versant une indemnité d’occupation, une somme fixée dans l’acte pour l’usage du logement. Si le vendeur rachète son bien dans le délai, il en redevient propriétaire. S’il ne le rachète pas, il le perd définitivement.

C’est une solution ancienne et encadrée par la loi, qui permet d’obtenir une somme importante sans condition d’âge. Elle coûte pourtant cher : elle porte sur la totalité du bien et sur des montants élevés, en général entre 50 % et 60 % de sa valeur, et si vous ne rachetez pas à temps, vous perdez le bien. Avant de choisir, une question compte plus que toutes les autres : avez-vous besoin de vendre tout votre bien pour obtenir la somme qu’il vous faut ?

Souvent, la réponse est non. Avec la vente partielle, créée par OBEN, vous ne vendez qu’une part de propriété de votre bien, par exemple 20 ou 30 %, à un partenaire investisseur ou financier d’OBEN, devant notaire. Vous recevez le prix de cette part, qui peut aller jusqu’à 50 % de la valeur du bien, sans aucun montant minimum. Les fonds sont généralement versés sous 3 à 8 semaines. Ce n’est pas un crédit : il n’y a aucune mensualité, et vous continuez d’utiliser votre logement comme vous le souhaitez, que ce soit votre résidence principale, secondaire ou un bien locatif. Vous mettez fin à l’opération librement, à tout moment et jusqu’à 36 mois, en rachetant la part vendue ou en vendant le bien. Et si vous ne rachetez pas, le bien est vendu et vous recevez ce qui vous revient sur le prix de vente, au lieu de tout perdre. En deux minutes, la simulation OBEN vous indique la somme que votre bien permet de débloquer.

L’essentiel

• La définition : vous vendez votre bien devant notaire, et une clause de l’acte vous donne le droit de le racheter dans un délai fixé au contrat, le plus souvent trois ans au maximum, voire un ou deux ans, la loi autorisant jusqu’à cinq ans (articles 1659 et 1660 du Code civil).
• Une vente, pas un crédit : la propriété passe à l’acquéreur le jour de la signature, vous recevez un prix et vous n’avez aucune dette.
• Le montant : vous vendez le bien en entier, et la somme que vous recevez représente en pratique entre 50 % et 60 % de sa valeur. Les propositions réellement signées vont rarement au-delà de 60 %, et leur durée dépasse rarement trois ans.
• Le logement : en général, vous continuez d’y vivre grâce à un contrat signé le même jour que la vente, la convention d’occupation, en échange d’une indemnité d’occupation.
• Le risque principal : la date limite pour racheter ne se déplace pas, et le juge ne peut pas la repousser (article 1661). Si vous n’avez pas racheté à temps, l’acquéreur reste définitivement propriétaire (article 1662).
• Le coût dépend de l’issue. Si vous rachetez, vous rendez le prix reçu, et le coût tient aux frais de notaire que la loi met à votre charge et à l’indemnité d’occupation versée pendant toute la durée : en général entre 7 % et 14 % par an de la somme engagée par l’acquéreur, et le plus souvent entre 7 % et 11 % avec les partenaires réunis par OBEN. Si vous ne rachetez pas, vous gardez le prix reçu, mais vous perdez le bien. Parce qu’il porte sur tout le bien, le réméré revient presque toujours plus cher qu’une vente partielle.
• Avec OBEN, la vente à réméré est proposée dans une version qui protège le propriétaire, avec une proposition écrite réaliste dès le départ. Et quand une vente partielle suffit au projet, votre conseiller vous la propose d’abord.

OBEN, qui a créé la vente partielle en France, propose aussi la vente à réméré et la vente avec complément de prix. Son métier est d’aider les propriétaires à débloquer de l’argent grâce à leur bien, et votre conseiller vous dit laquelle de ces solutions sert réellement votre projet. Si vous préférez exposer votre situation de vive voix, un rendez-vous téléphonique est le plus court chemin.

Qu’est-ce qu’une vente à réméré ?

Une vente à réméré est une vente immobilière ordinaire à laquelle l’acte ajoute une clause : le vendeur se réserve le droit de reprendre son bien pendant un délai fixé, en rendant à l’acquéreur le prix de la vente ainsi que certains frais. Le Code civil parle de faculté de rachat. Le mot « réméré » vient du latin reemere, qui veut dire racheter, et c’est le nom que tout le monde emploie pour cette opération.

La vente se signe chez le notaire, et la propriété change de mains le jour même. C’est le point le plus important à comprendre : pendant toute la durée de l’opération, le bien ne vous appartient plus. Ce que vous gardez, c’est le droit de le racheter, et ce droit dépend entièrement des conditions et du délai écrits dans l’acte de vente.

Ce que dit le Code civil

Le Code civil traite de la faculté de rachat dans ses articles 1659 à 1673. Quatre règles suffisent à comprendre l’opération.

• Article 1659 : le vendeur se réserve, par une clause de la vente, le droit de reprendre le bien vendu en rendant le prix et certains frais.
• Article 1660 : ce droit ne peut pas durer plus de cinq ans. Un délai plus long écrit dans le contrat est ramené à cinq ans.
• Articles 1661 et 1662 : le délai ne peut pas être dépassé, et le juge ne peut pas le prolonger. Si le vendeur ne rachète pas à temps, l’acquéreur reste propriétaire pour de bon.
• Article 1673 : pour reprendre son bien, le vendeur rend le prix qu’il a reçu et paie les frais de la première vente. Il paie aussi les réparations nécessaires faites par l’acquéreur, et les travaux qui ont augmenté la valeur du bien, mais seulement à hauteur de la valeur gagnée. Cette limite vous protège si l’acquéreur a fait des travaux coûteux.

Une vente, pas un crédit

Vous avez vendu votre bien et reçu un prix : vous n’avez aucune dette envers l’acquéreur. L’indemnité d’occupation, si vous en versez une, paie l’usage du logement, comme le ferait un loyer. C’est aussi pourquoi votre âge ne conditionne pas l’accès à l’opération : vous vendez votre bien, et c’est lui que l’acquéreur achète. Vos revenus et vos projets comptent en revanche pour préparer le rachat, et c’est du rachat que dépend l’issue de l’opération.

En contrepartie, ce sont les règles d’une vente qui s’appliquent : si la date limite passe sans que vous ayez racheté, le bien reste à l’acquéreur. Avant de signer, gardez donc en tête les deux faces de l’opération : aucune dette, mais un bien perdu pour de bon si le rachat n’a pas lieu à temps. Un conseiller OBEN vous aide à vérifier, avant de vous engager, que votre rachat est réaliste.

Comment se déroule une vente à réméré, étape par étape

Une vente à réméré passe deux fois chez le notaire, une première fois pour la vente et une seconde pour le rachat. Entre les deux, vous occupez le logement pendant la durée prévue, qui dépasse rarement trois ans en pratique.

• L’estimation du bien. Elle s’appuie sur les ventes conclues dans le quartier, sur les prix enregistrés par les notaires et sur une visite. Tous les chiffres qui suivent en dépendent : si l’estimation est trop basse, chacun d’eux joue contre vous.
• La proposition chiffrée. Elle fixe le prix de vente, la durée du droit de rachat, ce que vous devrez payer pour racheter et l’indemnité d’occupation. Lisez tous ces chiffres avant de signer.
• La signature chez le notaire. L’acte de vente, la clause de rachat et la convention d’occupation se signent en général le même jour. Le prix vous est versé à cette occasion.
• La période d’occupation. Vous utilisez le logement dans les conditions prévues par la convention, et vous versez l’indemnité convenue.
• Le rachat, avant la date limite. Vous rachetez votre bien chez le notaire, aux conditions de l’acte. Si vous ne pouvez pas racheter avec vos propres fonds, une autre issue existe quand le contrat l’organise : vous exercez votre droit de rachat et vous revendez le bien le même jour chez le notaire. Le prix payé par le nouvel acheteur règle le rachat, et le reste vous revient, puisque vous êtes redevenu propriétaire. Ces deux issues se jouent avant la date limite, jamais après.

Le temps nécessaire pour signer et recevoir l’argent varie selon le bien et les vérifications que le notaire doit mener. Méfiez-vous d’un délai garanti avant toute étude de votre dossier. Un échange avec un conseiller OBEN vous donne un calendrier réaliste pour votre situation.

Pour qui, et à quelles conditions ?

Le cadre posé par la loi est simple : la vente se signe chez le notaire, et le droit de rachat ne peut pas dépasser cinq ans. Si le bien appartient à plusieurs personnes, par exemple des héritiers, leur accord est en principe nécessaire ; s’il appartient à une SCI, ce sont les statuts qui disent qui décide. Et le logement de la famille ne peut pas être vendu sans l’accord des deux époux. Pour le reste, c’est la société qui vous propose le réméré qui fixe ses conditions : elle regarde la valeur du bien, la facilité à le revendre, et surtout la façon dont vous comptez le racheter.

La vente à réméré sert surtout un propriétaire qui a besoin rapidement d’une somme importante et qui veut retrouver son bien en entier au bout de l’opération. Il doit aussi savoir d’où viendra l’argent du rachat, par exemple de la vente d’un autre bien, de la vente d’une entreprise ou du règlement d’une succession. Sans cette rentrée d’argent prévue, le risque de perdre le bien devient trop grand.

Si votre besoin ne représente qu’une partie de la valeur du bien, ou si vous voulez être sûr de toucher la valeur de la part que vous gardez même sans rachat, la vente partielle répond mieux : vous ne vendez qu’une part de votre bien, vous ne débloquez que la somme dont vous avez besoin, et vous restez propriétaire de la part que vous gardez. Un conseiller OBEN vous le dira franchement si c’est votre cas.

Rester dans son logement : l’indemnité d’occupation

Dans la plupart des ventes à réméré, le vendeur continue d’habiter son logement. Ce n’est pas automatique : c’est une convention d’occupation, signée le jour de la vente, qui l’organise. Elle dure en général aussi longtemps que le droit de rachat, et elle prévoit une indemnité d’occupation versée à l’acquéreur, devenu propriétaire.

Son montant est fixé dans l’acte, et il peut dépasser le loyer d’un logement comparable : comparez-le avant de signer. Elle se règle de deux façons selon les contrats. Soit vous la versez chaque mois, comme un loyer. Soit le contrat prévoit qu’elle soit réglée pour toute la durée le jour de la signature, sur le prix de vente : la somme qui arrive sur votre compte est alors plus faible d’autant. Demandez toujours le montant net que vous recevrez le jour de la signature, et ce que devient la part non utilisée si vous rachetez plus tôt.

Lisez ensuite ce que la convention vous permet de faire. Certains contrats réservent le logement au vendeur et à sa famille, interdisent de le louer, encadrent les travaux ou prévoient des visites. D’autres sont bien plus souples. La répartition des charges et de la taxe foncière varie elle aussi d’un contrat à l’autre. Rien de cela n’est anormal, mais rien n’est standard : un conseiller OBEN, qui connaît ces contrats, vous aide à repérer ce qui sort de la norme du marché.

Combien coûte une vente à réméré ?

Une vente à réméré coûte en général entre 7 % et 14 % par an de la somme engagée par l’acquéreur. L’écart tient au bien, à sa localisation, au montant et à la durée de l’opération. Avec les partenaires réunis par OBEN, ce coût se situe le plus souvent entre 7 % et 11 % par an.

Ce coût se regarde pour chaque issue, avant de signer. Si vous rachetez votre bien, la loi prévoit que vous rendiez le prix que vous avez reçu, et que vous payiez les frais de la première vente et certaines réparations (article 1673). S’y ajoute l’indemnité d’occupation versée pendant toute la durée, qui pèse, avec les frais de notaire, dans le coût de l’opération. Si vous ne rachetez pas, le coût est d’une autre nature : vous gardez le prix reçu, mais le bien est perdu, définitivement.

Si vous rachetez, le niveau du prix de vente compte peu : vous récupérez le bien en entier. Si vous ne rachetez pas, en revanche, c’est lui qui pèse, car il est nettement plus bas que celui d’une vente classique : l’acquéreur achète un logement occupé, qu’il ne peut ni habiter ni revendre librement tant que court votre droit de rachat, et le prix en tient compte.

Attention aux frais de la première vente. L’acquéreur les paie au moment de la vente, comme dans toute vente. Mais l’article 1673 du Code civil les met à la charge du vendeur qui rachète son bien : vous les payez au moment du rachat, en plus des frais de l’acte de rachat lui-même. Faites-les chiffrer dès la proposition, plutôt que de les découvrir chez le notaire.

Reste la question du montant, et elle est décisive. Une vente à réméré porte sur la totalité du bien, et la somme versée se calcule donc sur le bien entier : en pratique entre 50 % et 60 % de sa valeur, quel que soit votre besoin. Un propriétaire qui a besoin de 80 000 € sur une maison estimée 400 000 € vend donc sa maison entière, et supporte le coût d’une opération sur toute la maison. C’est la principale raison pour laquelle le réméré revient presque toujours plus cher qu’une vente partielle, où l’on ne débloque que la somme dont le projet a besoin.

Ces conditions varient d’une offre à l’autre, et c’est là qu’un bon accompagnement fait la différence. Votre conseiller OBEN étudie avec vous la formule qui sert le mieux votre projet, et la proposition écrite détaille chaque poste avant tout engagement. La simulation en ligne vous dit gratuitement ce qu’une vente partielle permet de débloquer, et un conseiller chiffre avec vous un réméré si c’est la bonne voie.

Un exemple de vente à réméré, chiffré

Exemple illustratif. Un propriétaire possède une maison estimée 400 000 €. Il a besoin de 150 000 € rapidement, et il compte vendre d’ici deux ans un appartement qu’il possède ailleurs. Il signe une vente à réméré sur sa maison, avec un délai de rachat de deux ans. Sur ce type d’opération, la somme versée représente en pratique entre 50 % et 60 % de la valeur du bien : il reçoit entre 200 000 et 240 000 €, donc plus que son besoin ; prenons 220 000 €. Il continue d’habiter la maison et verse l’indemnité d’occupation prévue par la convention. Trois issues sont possibles.

• Il rachète dans le délai. L’appartement est vendu au bout de vingt mois. Le vendeur rend les 220 000 € reçus et paie les frais de la première vente et ceux de l’acte de rachat. Il redevient propriétaire de sa maison. Pendant vingt mois, il a aussi versé l’indemnité d’occupation, qui a payé l’usage de la maison.
• Il rachète et revend la maison le même jour. L’appartement ne se vend pas à temps, mais le contrat organise cette issue. Avant la date limite, le vendeur exerce son droit de rachat et revend la maison 400 000 € le même jour chez le notaire. Le prix de la revente règle le rachat et les frais, et le reste lui revient.
• La date limite passe sans rachat. L’acquéreur reste propriétaire de la maison. Le vendeur garde les 220 000 € reçus, mais il a perdu sa maison, définitivement.

Le même propriétaire pouvait aussi faire une vente partielle. Il vend devant notaire une part de propriété de sa maison et reçoit 150 000 €, le montant exact de son besoin. Il continue d’utiliser sa maison comme avant. Quand l’appartement est vendu, il rachète la part vendue. S’il ne la rachète pas, la maison est vendue et il reçoit ce qui lui revient sur le prix, au lieu de tout perdre.

Les risques de la vente à réméré, et les clauses à vérifier

Le réméré n’est pas un contrat standard : le Code civil en fixe le cadre, et tout le reste dépend de ce que l’acte prévoit. Cinq points se vérifient avant de signer, et chacun peut coûter très cher s’il est négligé.

• Ce que coûte le rachat, et la date limite. La loi prévoit que vous rendiez le prix reçu, plus les frais de la vente et certaines réparations : vérifiez que l’acte dit la même chose, et faites expliquer toute somme qui s’y ajoute. Un délai trop court rend le rachat difficile, et la date limite ne se repousse pas : le juge ne peut pas la prolonger.
• L’usage du logement. Relisez ce que la convention permet : qui peut y vivre, si vous pouvez le louer ou y faire des travaux, et qui paie les charges et la taxe foncière. Ces clauses changent beaucoup d’un contrat à l’autre.
• La fin anticipée. Pouvez-vous racheter plus tôt, et à quel prix ? Si vous préférez revendre le bien, le contrat vous permet-il de racheter et de revendre le même jour ? Qui organise les visites pendant que vous occupez le logement ? Un contrat bien écrit répond à ces questions noir sur blanc.
• Le risque de ne pas racheter à temps. C’est le vrai risque de l’opération : à la date limite, sans rachat, le bien est perdu. Dès le premier jour, vous devez savoir d’où viendra l’argent du rachat, et ne pas seulement l’espérer.
• Le montant au regard du besoin. Puisque l’opération porte sur tout le bien, elle met souvent sur la table bien plus d’argent que nécessaire, et chaque euro en trop se paie. Si votre besoin est plus petit, une solution qui permet de ne débloquer que ce dont vous avez besoin vous coûtera moins.

Deux pratiques qui doivent alerter

Deux travers reviennent chez certaines sociétés. Mieux vaut savoir les reconnaître, sans viser personne en particulier. Le premier est la promesse non tenue. Des sites annoncent qu’ils débloquent plus de 60 % de la valeur du bien, ou qu’ils accordent un délai de rachat de plus de trois ans. Ce n’est pas illégal, puisque la loi autorise un délai de cinq ans. Mais les propositions réellement remises dépassent rarement ces deux bornes de 60 % et de trois ans, et un pourcentage affiché ne vaut que s’il se retrouve dans la proposition écrite.

Le second est l’offre alléchante puis révisée. Une première proposition très attractive est remise. Quelques jours ou quelques semaines plus tard, la société explique qu’aucun de ses partenaires n’accepte d’acheter à ces conditions, et présente une seconde offre nettement moins favorable. Pendant ce temps, le propriétaire n’a rien exploré d’autre, et ce temps perdu est souvent le vrai préjudice, surtout quand le projet a une date.

Avec OBEN, une proposition n’est faite que lorsqu’on sait pouvoir l’obtenir, et rapidement : elle repose sur ce que les partenaires investisseurs d’OBEN sont réellement prêts à acheter. Votre conseiller vous tient informé à chaque étape, si bien que vous n’êtes jamais pris de court. Et si, après étude de votre dossier, le réméré n’est pas la voie la plus juste pour vous, votre conseiller vous le dit sans détour et vous oriente vers la solution qui vous convient mieux.

Fiscalité de la vente à réméré

La première vente est une vente immobilière à part entière, et elle peut donner lieu à l’impôt sur la plus-value immobilière, c’est-à-dire sur le gain entre le prix auquel vous aviez acheté le bien et le prix de cette vente. Si le bien est votre résidence principale au jour de la vente, la plus-value est en principe exonérée (article 150 U, II, 1° du Code général des impôts). Pour une résidence secondaire ou un bien loué, l’impôt peut être dû, et il se chiffre avant de signer. Si vous rachetez ensuite votre bien, la vente est effacée, et vous pouvez demander à l’administration fiscale de vous rendre l’impôt payé sur la plus-value, au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit le rachat.

Le rachat, lui, n’est pas taxé comme une seconde vente. Comme il efface la première, l’acte de rachat ne paie qu’une taxe fixe de 125 € (article 680 du Code général des impôts). Trois conditions doivent être réunies : la faculté de rachat figurait dans l’acte de vente, le vendeur ou ses héritiers rachètent dans le délai, et le rachat est signé chez le notaire. La contribution de sécurité immobilière et la rémunération du notaire s’y ajoutent. En revanche, les taxes payées sur la première vente ne sont pas remboursées : l’article 1961 du même code le prévoit expressément pour la faculté de rachat.

Parlez-en avec votre conseiller OBEN, qui connaît bien ces opérations : selon votre situation, il vous dira s’il est utile d’en parler aussi à votre notaire, à un expert-comptable ou à un fiscaliste.

Réméré, vente partielle ou complément de prix : le comparatif

Trois opérations immobilières proposées par OBEN permettent de débloquer de l’argent grâce à votre bien, et le bon choix dépend de ce que vous voulez faire du logement à la fin. Si vous voulez le racheter en entier après l’avoir vendu, c’est le réméré. Si vous comptez le vendre dans les trois ans, c’est la vente avec complément de prix : vous vendez tout le bien tout de suite, puis vous recevez un complément au moment de la revente. Si vous voulez garder le choix entre racheter la part vendue et vendre le bien, c’est la vente partielle : vous restez propriétaire d’une part significative de votre bien en attendant, et vous débloquez exactement le montant dont vous avez besoin.

La vente partielle part d’une autre logique. Ce que vous vendez s’appelle une quote-part indivise : un pourcentage de la propriété du logement, qui reste un seul bien. Si le logement est loué, les loyers vous reviennent intégralement, et l’opération est ouverte à tous les propriétaires, sans condition d’âge, de situation ni de revenu.

Sa vraie force, face au réméré, tient à la souplesse. Débloquer 10 000 € sur un bien d’un million ? C’est possible : il n’existe aucun montant minimum, et c’est ce qui permet de maîtriser le coût. Les propriétaires qui font une vente partielle avec OBEN débloquent d’ailleurs en moyenne 24 % de la valeur de leur bien, loin du plafond de 50 %. Exemple illustratif : pour une maison estimée 400 000 € en périphérie de Bordeaux, la vente partielle permet de débloquer jusqu’à 200 000 €. S’il ne vous manque que 60 000 € pour des travaux, vous ne vendez que la part correspondante.

Pour terminer l’opération, que vous rachetiez la part vendue ou que vous vendiez le bien, OBEN vous accompagne, pour trouver la meilleure façon de racheter la part ou pour vendre le bien dans les meilleures conditions. Notre guide sur les façons de débloquer la valeur de son logement présente aussi les autres voies possibles.

La vente à réméré avec OBEN

OBEN est le spécialiste français de la monétisation du patrimoine immobilier, et a accompagné et conseillé près de 10 000 propriétaires dans leurs projets. En France, OBEN propose la vente à réméré dans une version qui protège le propriétaire : une proposition réaliste dès le départ, des conditions de rachat écrites clairement et expliquées avant la signature, et un conseiller qui vérifie avec vous d’où viendra l’argent du rachat.

OBEN est un professionnel de l’immobilier, titulaire de la carte professionnelle, mais ne travaille pas comme une agence ou un courtier traditionnels, et ce n’est pas une banque : OBEN organise l’opération : ses équipes estiment le bien, trouvent le partenaire investisseur qui l’achète et préparent le dossier avec le notaire. Pour la suite, vous pouvez choisir de continuer avec OBEN jusqu’au dénouement de l’opération, que vous rachetiez votre bien ou que vous le revendiez, et c’est souvent le cas, parce que ses conseillers ont l’habitude de ces opérations. En vente partielle, cet accompagnement jusqu’au dénouement est compris dans tous les cas.

Chaque dossier s’ouvre sur un diagnostic : votre conseiller regarde votre bien, votre besoin et la façon dont vous comptez terminer l’opération, puis il retient la voie la plus juste. Parmi les opérations immobilières proposées par OBEN, cette voie peut être la vente partielle, la vente avec complément de prix ou la vente à réméré. Quand un prêt répond mieux au projet, OBEN oriente vers le prêt de trésorerie hypothécaire, le prêt viager hypothécaire ou le rachat de crédits, grâce à son réseau de partenaires.

La simulation OBEN vous donne gratuitement, en deux minutes, ce qu’une vente partielle débloquerait sur votre bien. Pour un réméré, où chaque clause compte, une conversation est souvent plus utile : réservez un échange avec un conseiller OBEN.

Questions fréquentes

Qu’est-ce qu’une clause de réméré ?

C’est la clause d’un acte de vente par laquelle le vendeur se réserve le droit de racheter le bien vendu, dans un délai fixé au contrat : cinq ans au plus selon la loi, le plus souvent trois ans au maximum en pratique. Le Code civil l’appelle faculté de rachat (articles 1659 à 1673). Pour racheter, le vendeur rend le prix de la vente et paie les frais de cette vente, ainsi que certaines réparations. La clause fixe le délai et les conditions du rachat, qui varient d’un contrat à l’autre.

La vente à réméré est-elle légale en France ?

Oui. Elle figure dans le Code civil depuis 1804, aux articles 1659 à 1673, sous le nom de faculté de rachat. Elle se signe devant notaire, comme toute vente immobilière, car seul un acte notarié peut être publié au service de la publicité foncière, le registre officiel de la propriété immobilière. Ce qui varie d’un opérateur à l’autre, ce n’est pas sa légalité, ce sont les conditions inscrites dans le contrat.

Combien de temps dure une vente à réméré ?

Le délai est fixé au contrat : le plus souvent trois ans au maximum, voire un ou deux ans. La loi pose un plafond de cinq ans, et l’article 1660 du Code civil ramène à cinq ans tout délai plus long écrit dans le contrat. La loi n’impose pas de durée minimale, mais un délai trop court rend le rachat difficile, puisque la date limite ne se repousse pas.

Combien peut-on obtenir avec une vente à réméré ?

En pratique, entre 50 % et 60 % de la valeur du bien. Le prix est plus bas que celui d’une vente classique, parce que l’acquéreur achète un logement occupé, qu’il ne peut ni habiter ni revendre librement pendant toute la durée du droit de rachat. Comparez le pourcentage affiché à celui de la proposition écrite, et regardez la somme nette qui arrivera sur votre compte, une fois retirée l’indemnité d’occupation si elle est réglée le jour de la signature.

Peut-on rester chez soi pendant une vente à réméré ?

Oui, dans la plupart des cas, grâce à une convention d’occupation signée le même jour que la vente et qui dure aussi longtemps que le droit de rachat. Vous versez en échange une indemnité d’occupation, chaque mois ou en une fois le jour de la signature. La convention décide entièrement de ce que vous pouvez faire du logement : le louer, y faire des travaux ou y loger un proche.

Que se passe-t-il si le bien n’est pas racheté dans le délai ?

L’acquéreur reste définitivement propriétaire (article 1662 du Code civil), et le vendeur perd son bien, en ne gardant que le prix reçu à la vente. C’est le risque central de l’opération. On s’en protège avant la signature, et vous avez le temps de le faire : votre conseiller OBEN prévoit avec vous d’où viendra l’argent du rachat, et vérifie avec le notaire que le contrat permet, pendant le délai, de racheter le bien et de le revendre le même jour.

Pourquoi dit-on que la vente à réméré n’est pas un crédit ?

Parce que vous vendez réellement votre bien : la propriété passe à l’acquéreur le jour de la signature, et vous recevez un prix. Rien ne vous oblige à racheter : le rachat est un droit, que vous exercez si vous le souhaitez, dans le délai prévu.

Réméré et portage immobilier, est-ce la même chose ?

Presque. « Réméré » est le nom d’usage de la faculté de rachat du Code civil. « Portage immobilier » est une appellation commerciale, employé par certains opérateurs pour le même mécanisme, et parfois pour des montages voisins qui n’offrent pas les mêmes protections. Le bon réflexe : demander sur quels articles du Code civil repose le contrat qu’on vous présente, et faire relire le projet d’acte par votre notaire ou par un conseiller OBEN.

Peut-on faire une vente à réméré sur une résidence secondaire ou un bien loué ?

C’est possible, mais tout dépend des clauses retenues, surtout quand un bail est en cours, et un conseiller OBEN vous dit ce qui est faisable pour votre bien. L’impôt sur la plus-value immobilière peut alors être dû, ce qui n’est pas le cas pour une résidence principale. Pour la vente partielle, la réponse est plus simple : résidence principale, résidence secondaire, bien loué, bien détenu par une SCI ou à plusieurs en indivision, tous ces cas sont ouverts, partout en France métropolitaine hors Corse.

Quelles alternatives à la vente à réméré ?

Deux opérations immobilières méritent d’être comparées avant de trancher. La vente partielle permet de ne vendre qu’une part de propriété, et donc d’ajuster la somme à votre besoin, sans montant minimum. La vente avec complément de prix convient à un propriétaire qui prévoit de vendre dans les trois ans : il reçoit tout de suite un premier prix, puis un complément au moment de la revente. Une solution bancaire est parfois la meilleure réponse, et OBEN vous oriente alors vers le bon partenaire.

Ce qu’il faut retenir

La vente à réméré est un outil ancien et encadré, qui rend de vrais services à certains propriétaires. Elle demande d’être abordée avec les yeux ouverts : la propriété part le jour de la signature, la date limite ne se rattrape pas, et le coût se mesure pour chaque issue, celle où vous rachetez et celle où vous ne rachetez pas. Avant de vous engager, comparez-la à une vente partielle, qui vous laisse propriétaire d’une part de votre bien et ajuste la somme à votre projet.

Le plus simple reste d’en parler. Un conseiller OBEN étudie votre situation, vous dit ce que votre bien permet de débloquer et vers quelle solution il vous orienterait, réméré compris. Pour voir ce qu’une vente partielle débloquerait sur votre bien, la simulation en ligne prend deux minutes ; pour parler d’un réméré, un rendez-vous reste le plus simple.