Vente avec complément de prix : fonctionnement, coût et risques

Disposer rapidement d’une somme importante, sans attendre la vente classique de son bien : c’est ce que permet la vente avec complément de prix. Un investisseur achète le bien tout de suite, devant notaire, pour un premier prix plus bas que celui d’une vente classique, que vous recevez dès la signature. OBEN organise l’opération et vous accompagne à chaque étape.

Vous avez ensuite jusqu’à trois ans pour prendre le temps de revendre votre bien sans le brader, et vous en gardez l’usage pendant cette période. À la revente, vous percevez le complément de prix, c’est-à-dire l’écart entre le premier prix et le prix payé par l’acheteur final.

Deux points sont à avoir en tête. L’opération porte sur la totalité du bien et sur des montants élevés, en général l’objectif est d’obtenir un montant net supérieur à 50 % de sa valeur. Elle s’adresse donc aux propriétaires qui comptent vendre leur bien à terme. La première question à se poser est simple : souhaitez-vous vendre votre bien, ou le garder ?

Si vous avez besoin de la moitié de sa valeur ou moins, et que vous voulez garder la possibilité de le conserver, mieux vaut privilégier la vente partielle, créée par OBEN. Vous vendez devant notaire une part de propriété de votre bien, par exemple 20 ou 30 %, et vous recevez le prix de cette part, jusqu’à 50 % de la valeur du bien et sans aucun montant minimum. Comme vous ne débloquez que la somme nécessaire, elle revient presque toujours moins cher. Ce n’est pas un crédit : il n’y a aucune mensualité, et l’opération est ouverte sans condition d’âge, de situation ni de revenu. Vous continuez d’utiliser votre logement comme vous le souhaitez, et les fonds sont généralement versés sous 3 à 8 semaines. Vous rachetez ensuite la part vendue ou vous vendez le bien, librement, à tout moment et jusqu’à 36 mois. La simulation OBEN vous dit en deux minutes ce que votre bien permet de débloquer.

L’essentiel

• Une somme importante, rapidement : un investisseur achète votre bien tout de suite, devant notaire, pour un premier prix plus bas que celui d’une vente classique. Vous n’attendez pas la vente classique, et OBEN vous accompagne à chaque étape.
• Le temps pour vendre au meilleur prix : vous avez ensuite jusqu’à trois ans pour organiser la revente, et vous gardez l’usage du logement pendant cette période, grâce à une convention d’occupation signée en même temps que la vente.
• Le complément de prix vous est versé à la revente : c’est l’écart entre le premier prix et le prix obtenu auprès de l’acheteur final, moins les éventuels frais prévus au contrat.
• Le coût : en général entre 7 % et 14 % par an de la somme engagée par le partenaire investisseur, et le plus souvent entre 7 % et 11 % avec les partenaires réunis par OBEN. Il comprend les frais de notaire, l’indemnité d’occupation et parfois une petite part de la plus-value.
• Ce n’est pas un crédit : vous vendez votre bien et vous en recevez le prix, sans aucun remboursement, et sans condition d’âge, de situation ni de revenu.
• Deux points à avoir en tête : l’opération porte sur la totalité du bien et sur des montants élevés, en général entre 50 % et 60 % de sa valeur. Elle s’adresse donc aux propriétaires qui comptent vendre leur bien à terme.
• Si vous avez besoin de la moitié de la valeur de votre bien ou moins, et que vous souhaitez garder la possibilité de le conserver, privilégiez la vente partielle avec OBEN. Vous ne vendez qu’une part de propriété de votre bien, et vous ne débloquez que la somme dont vous avez besoin : elle revient presque toujours moins cher qu’une vente avec complément de prix.
• Les contrats varient beaucoup d’une société à l’autre : qui fixe le prix de revente, ce que vous pouvez faire du logement, ce qui se passe si rien ne se vend. Chaque clause se lit avant de signer.
• Avec OBEN, c’est vous qui gardez la main sur la revente, et une proposition ne vous est faite que lorsqu’on sait pouvoir l’obtenir, rapidement.

Spécialiste de la monétisation du patrimoine immobilier, c’est-à-dire des façons de débloquer de l’argent grâce à un bien que l’on possède, OBEN a créé la vente partielle et propose aussi la vente avec complément de prix et la vente à réméré, où l’on vend son bien en gardant le droit de le racheter. Les conseillers OBEN vous indiquent laquelle de ces trois solutions sert réellement votre projet. Pour une première estimation, la simulation OBEN prend deux minutes ; si votre situation appelle plutôt une conversation, prenez rendez-vous avec un conseiller.

Qu’est-ce que la vente avec complément de prix ?

C’est une vente en deux temps. Dans un premier temps, le propriétaire vend la totalité de son bien à un acquéreur, le plus souvent une société d’investissement spécialisée. Ce premier prix est plus bas que celui d’une vente classique, et le propriétaire le reçoit tout de suite. Dans un second temps, quelques mois ou quelques années plus tard, le bien est revendu à un acheteur ordinaire, et le vendeur d’origine reçoit la différence entre les deux prix : le complément de prix.

Le nom vient de la clause qui organise ce second versement. Elle prévoit que le vendeur touchera une somme supplémentaire au moment de la revente, calculée selon une règle fixée dès le départ. Tout se joue donc dans l’acte authentique, signé chez le notaire : c’est cet acte qui fixe la durée pendant laquelle vous gardez l’usage du logement, la somme que vous devez éventuellement verser pour l’occuper pendant cette période (l’indemnité d’occupation), les règles de la revente et le calcul du complément.

Deux idées reçues méritent d’être corrigées, parce qu’elles faussent la lecture du contrat. Selon la première, l’opération serait une « avance sur vente » : en réalité, rien n’est avancé, une vente a lieu et un prix est payé. Selon la seconde, le vendeur resterait propriétaire jusqu’à la revente. C’est inexact : dès la première signature, le bien appartient à l’acquéreur. Ce que vous gardez, c’est le droit d’utiliser le logement pendant la durée convenue et le droit de recevoir le complément. Notre article sur l’avance sur vente immobilière présente les différentes opérations que le marché range sous cette étiquette.

Comment fonctionne une vente avec complément de prix, étape par étape

Une vente avec complément de prix se déroule en cinq étapes, sur une durée totale qui va de quelques mois à trois ans. Les deux ventes se signent chez le notaire, et le délai jusqu’à la première signature dépend surtout du bien et des vérifications à mener.

• L’estimation du bien. Elle s’appuie sur les ventes réellement conclues autour de chez vous, sur les références des notaires et sur une visite. C’est elle qui fixe à la fois le premier prix et le prix visé à la revente.
• La proposition chiffrée. Elle indique le premier prix, la durée pendant laquelle vous gardez le logement, l’indemnité d’occupation éventuelle et la façon dont le complément sera calculé.
• La première vente, chez le notaire. Le bien change de propriétaire, le premier prix vous est versé, et une convention d’occupation vous laisse l’usage du logement pendant la durée prévue.
• La remise en vente. Le bien retourne sur le marché. Quand le contrat vous laisse la maîtrise de cette revente, comme avec OBEN, c’est vous qui choisissez le prix demandé et le rythme, avec plus de temps qu’une vente conclue dans l’urgence.
• La revente et le versement du complément. L’acheteur final signe, vous quittez le logement, et vous recevez l’écart entre le premier prix et le prix de revente, moins les éventuels frais prévus au contrat.

À qui s’adresse la vente avec complément de prix ?

Contrairement à une idée répandue, elle ne concerne pas seulement les propriétaires dont le bien est déjà en vente. Elle s’adresse à toute personne qui prévoit de vendre dans les trois ans et qui a besoin dès maintenant d’une somme importante, en général à partir de la moitié de la valeur du bien, par exemple pour acheter le logement suivant, régler une succession ou lancer un projet.

Trois situations reviennent souvent. La première est celle du propriétaire qui a trouvé le logement qu’il cherchait et ne veut pas le laisser passer faute d’argent disponible. La deuxième est celle du propriétaire dont le bien est en vente depuis des mois et qui refuse de baisser son prix pour aller plus vite : entre la recherche d’un acheteur et les trois mois qui séparent en général le compromis de l’acte définitif, une vente prend facilement six mois ou davantage. La troisième est celle du propriétaire qui sait qu’il déménagera dans deux ou trois ans et préfère préparer ce départ plutôt que le subir.

À l’inverse, si votre projet est de rester chez vous durablement, cette voie n’est pas la bonne : vous vendez la totalité du bien et vous devrez libérer le logement à la revente. La vente partielle répond alors mieux à votre besoin, puisque vous ne vendez qu’une part de votre bien et que vous continuez de l’utiliser comme vous le souhaitez, que ce soit votre résidence principale, secondaire ou un bien locatif. Un conseiller OBEN vous dira franchement si c’est votre cas.

Combien coûte une vente avec complément de prix ?

Une vente avec complément de prix coûte en général entre 7 % et 14 % par an de la somme engagée par le partenaire investisseur. L’écart tient au bien, à sa localisation, au montant et à la durée de l’opération. Avec les partenaires réunis par OBEN, ce coût se situe le plus souvent entre 7 % et 11 % par an.

Il se compose de deux postes, parfois trois :

• Les frais de notaire de la première vente, environ 3 % du prix. Ils comprennent principalement les droits de mutation et les émoluments du notaire.
• L’indemnité d’occupation, qui paie l’usage du logement pendant la période. Selon les contrats, elle se règle chaque mois, ou bien en une seule fois, au départ ou à la fin de l’opération, ce qui vous évite tout versement mensuel.
• Parfois, une petite part de la plus-value réalisée à la revente, qui revient au partenaire investisseur en plus des deux premiers postes.

Ces conditions varient d’une offre à l’autre, et c’est là qu’un bon accompagnement fait la différence. OBEN a réuni les partenaires qui proposent les solutions les moins chères et les plus souples. Votre conseiller OBEN étudie avec vous la formule qui sert le mieux votre projet, vous oriente vers la moins chère, et chiffre l’opération poste par poste avant tout engagement : vous savez ce que vous recevez à la signature, et comment se calculera ce qui vous reviendra à la revente. La simulation en ligne donne une première estimation gratuite.

Une remarque de bon sens pour finir. Parce qu’elle porte sur la totalité du bien et sur des montants importants, en général entre 50 % et 60 % de sa valeur, la vente avec complément de prix revient presque toujours plus cher qu’une vente partielle, où l’on ne débloque que ce dont on a besoin. Vous avez besoin de 60 000 € pour des travaux ? Vendre un bien de 500 000 € pour les obtenir n’a pas de sens, et le surcoût est bien réel.

Martin Iscovici, président et cofondateur d’OBEN : « Sur ce produit, la première question est toujours celle du montant. Beaucoup de propriétaires pensent devoir céder tout leur bien pour un besoin bien plus modeste. Notre travail est de leur dire quand cette solution est la bonne, et quand elle ne l’est pas. »

Les risques de la vente avec complément de prix, et les clauses à vérifier

Sur ce produit, deux propositions qui se ressemblent peuvent cacher des conditions opposées. Les écarts se logent dans quelques clauses précises : qui garde la main sur la revente, ce que vous pouvez faire du logement, le calcul du complément, ce qui se passe au terme si rien n’est vendu. Une heure de relecture peut vous éviter de perdre plusieurs dizaines de milliers d’euros.

Qui garde la main sur la revente ?

C’est la clause la plus importante, et l’une des moins lues. Une précision d’abord : juridiquement, c’est l’acquéreur, devenu propriétaire, qui signe la revente. Mais le vendeur d’origine peut garder la conduite de cette revente grâce à un mandat prévu au contrat, c’est-à-dire une autorisation écrite d’agir pour le propriétaire : il choisit l’agence, le prix demandé et l’offre à accepter. Dans certains montages, c’est l’acquéreur qui garde cette conduite, et le vendeur d’origine découvre le prix de revente, donc son complément, une fois l’affaire faite. Avec OBEN, c’est vous qui gardez la main sur la revente. Quelle que soit l’offre que vous étudiez, faites préciser par écrit qui fixe le prix, qui choisit l’agence et qui peut refuser une offre.

Vérifiez au même moment ce que vous avez le droit de faire du logement pendant la période : y habiter, le louer, y loger un proche, y faire des travaux. Certaines conventions d’occupation sont bien plus strictes que ce que le vendeur imagine, et l’écart se découvre en général trop tard. Votre conseiller OBEN relit cette convention avec vous avant la signature.

Que devient le complément si le marché baisse ?

Le complément n’est pas un montant garanti, c’est un écart. Si le bien se revend moins cher que prévu, le complément diminue ; si les frais absorbent la différence, il peut devenir très faible, voire nul. C’est le risque propre à cette opération, et il est rarement mis en avant. Demandez une projection sur plusieurs prix de revente, dont un prix prudent, et regardez ce qui vous reste dans chaque cas.

À l’inverse, si le bien se vend mieux que prévu, le complément augmente : c’est ce qui distingue cette voie d’une vente bradée pour aller vite.

Que se passe-t-il au terme si le bien n’est pas vendu ?

Au terme prévu, le bien appartient déjà à l’acquéreur, et votre droit au complément prend fin dans les conditions prévues par le contrat. Lisez donc précisément ce qui est prévu : une prolongation est-elle possible, des indemnités supplémentaires sont-elles dues, et dans quel délai faut-il libérer le logement ? Certains contrats prévoient qu’un vendeur qui ne libère pas le logement à temps perd son droit au complément. Ces situations s’évitent en retenant dès le départ une durée et un prix de remise en vente réalistes, plutôt que la durée la plus longue possible.

Deux pratiques qui doivent alerter

Deux travers reviennent sur ce marché. Sans nommer personne, il est utile de les connaître. Le premier est la promesse non tenue : un site met en avant un montant ou une durée que la proposition finalement remise ne confirme pas. Les propositions réellement signées dépassent rarement trois ans et 60 % de la valeur du bien : un chiffre affiché au-delà de ces bornes ne vaut que s’il se retrouve dans la proposition écrite.

Le second est l’offre alléchante puis révisée : une première proposition très attractive est remise, puis, quelques semaines plus tard, la société explique qu’aucun investisseur n’accepte ces conditions et présente une seconde offre nettement moins favorable. Pendant ces semaines, le propriétaire n’a rien exploré d’autre, et ce temps perdu est souvent le vrai préjudice, surtout quand une date de signature approche.

Avec OBEN, une proposition n’est faite que lorsqu’on sait pouvoir l’obtenir, et rapidement : elle repose sur ce que les partenaires investisseurs acceptent réellement, pas sur un chiffre d’appel. Votre conseiller vous tient informé à chaque étape, si bien que vous n’êtes jamais pris de court. Et si la vente avec complément de prix n’est pas la meilleure voie pour votre projet, votre conseiller vous oriente vers celle qui l’est.

Vente avec complément de prix, réméré ou vente partielle : le comparatif

Les trois opérations se signent devant notaire et reposent sur la valeur du bien. Elles se distinguent sur une question simple : que voulez-vous faire du logement à la fin ? Le vendre, c’est la vente avec complément de prix. Le racheter après l’avoir vendu, c’est le réméré. Garder le choix entre les deux, c’est la vente partielle : vous restez propriétaire d’une part significative de votre bien en attendant, vous débloquez exactement le montant dont vous avez besoin, puis vous rachetez la part vendue ou vous vendez le bien.

La vente à réméré est encadrée par les articles 1659 à 1673 du Code civil. La loi autorise un délai de rachat de cinq ans au plus (article 1660), mais les contrats prévoient le plus souvent trois ans au maximum, voire un ou deux ans : passé le délai convenu, l’acquéreur reste propriétaire définitivement. Comme la vente avec complément de prix, elle porte sur la totalité du bien et demande une lecture attentive des conditions de rachat, de l’usage du logement et du coût réel. Bien construite, elle rend de vrais services, et un conseiller OBEN sait proposer un réméré qui protège le propriétaire quand c’est la bonne réponse.

La vente partielle, créée par OBEN, part d’une autre logique : vous ne vendez qu’une part de propriété de votre bien, et vous continuez de l’utiliser comme vous le souhaitez. Vous pouvez débloquer jusqu’à 50 % de la valeur du bien, sans aucun montant minimum : débloquer 10 000 € sur un bien d’un million est possible, et c’est cette souplesse qui permet de maîtriser le coût. Vous terminez l’opération librement, à tout moment et jusqu’à 36 mois, en rachetant la part vendue ou en vendant le bien, avec l’aide d’OBEN dans les deux cas. Et si le logement est loué, les loyers vous reviennent intégralement.

La vente partielle sert aussi aux propriétaires qui ont déjà mis leur bien en vente. Exemple illustratif : un propriétaire met en vente son appartement parisien, estimé 800 000 €. Grâce à la vente partielle, il peut débloquer jusqu’à 400 000 € pour sécuriser l’achat de son prochain logement, sans attendre la signature de sa vente.

Fiscalité et rôle du notaire

La première vente est une vente immobilière à part entière : elle est signée par acte authentique chez le notaire, et pour un particulier, elle suit le régime des plus-values immobilières. Lorsque le bien est votre résidence principale au jour de la vente, la plus-value est exonérée (article 150 U, II, 1° du Code général des impôts), sans durée minimale de détention.

La revente, elle, est faite par l’acquéreur devenu propriétaire, et elle suit sa propre fiscalité. Le traitement fiscal du complément qui vous est versé dépend de la rédaction de la clause et de votre situation : résidence principale ou non, bien détenu en direct ou par une société, calendrier des deux ventes. Parlez-en avec votre conseiller OBEN, qui connaît bien ces opérations : selon votre situation, il vous dira s’il est utile d’en parler aussi à votre notaire, à un expert-comptable ou à un fiscaliste.

La vente avec complément de prix avec OBEN

OBEN est le spécialiste français de la monétisation du patrimoine immobilier et a accompagné et conseillé près de 10 000 propriétaires dans leurs projets. En France, OBEN propose la vente avec complément de prix sans condition d’âge, de situation ni de revenu, dans une version où le propriétaire garde la main sur la revente. Votre conseiller OBEN vous accompagne, s’assure que tout est clair pour vous et que la solution retenue est bien la bonne pour votre projet.

OBEN est un professionnel de l’immobilier, titulaire de la carte professionnelle, mais ne travaille pas comme une agence ou un courtier traditionnels, et ce n’est pas une banque : OBEN organise l’opération, de l’estimation du bien à la signature chez le notaire. Pour la suite, vous pouvez choisir de continuer avec OBEN jusqu’à la revente du bien et au versement de votre complément de prix, et c’est souvent le cas, parce que ses conseillers ont l’habitude de ces opérations. En vente partielle, cet accompagnement jusqu’au dénouement est compris dans tous les cas.

Le premier échange sert à poser un diagnostic, puis à choisir la voie qui convient au projet. Ce peut être l’une des opérations immobilières proposées par OBEN, c’est-à-dire la vente partielle, la vente avec complément de prix ou la vente à réméré. Ce peut aussi être un prêt : grâce à son réseau de partenaires, OBEN donne accès au prêt de trésorerie hypothécaire, au prêt viager hypothécaire ou au rachat de crédits. Votre conseiller connaît toutes ces solutions et vous dit laquelle sert le mieux votre projet.

Pour une première idée de ce que votre bien permet de débloquer, la simulation OBEN est gratuite et prend deux minutes. Pour une vente avec complément de prix, une conversation est souvent le chemin le plus court : prenez rendez-vous avec un conseiller.

Questions fréquentes

Pourquoi dit-on que la vente avec complément de prix n’est pas un crédit ?

Parce que c’est une vente, pas un prêt : vous vendez votre bien devant notaire et vous recevez un premier prix. Il n’y a aucun remboursement et aucune dette. L’indemnité d’occupation éventuelle paie l’usage du logement, comme un loyer. Et l’accès ne dépend d’aucune condition d’âge, de situation ni de revenu : c’est la valeur du bien qui compte, pas votre profil.

Combien peut-on débloquer avec une vente avec complément de prix ?

En pratique, entre 50 % et 60 % de la valeur du bien, versés lors de la première vente, et le complément s’y ajoute à la revente. La somme exacte dépend du bien, de sa localisation et de la facilité à le revendre. Regardez toujours la somme nette qui arrivera réellement sur votre compte.

Peut-on rester dans son logement pendant l’opération ?

Oui, c’est même le principe : vous gardez l’usage du logement pendant toute la période convenue, jusqu’à 36 mois, en général contre une indemnité d’occupation. Ce que vous avez le droit de faire du logement dépend de la convention d’occupation signée avec la vente : y habiter, le louer ou y loger un proche, par exemple. C’est le document à lire ligne à ligne, et votre conseiller OBEN le relit avec vous.

Quelle est la différence avec une vente à réméré ?

Dans les deux cas, vous vendez la totalité du bien et vous gardez l’usage du logement pendant une durée convenue. La différence tient à la fin de l’opération. Avec le réméré, vous gardez le droit de racheter votre bien dans le délai fixé au contrat, le plus souvent trois ans au maximum, voire un ou deux ans, la loi autorisant jusqu’à cinq ans. En vente avec complément de prix, vous ne rachetez pas : vous organisez la revente du bien et vous recevez l’écart de prix.

Que se passe-t-il si le bien ne se vend pas ?

Le bien appartient déjà à l’acquéreur, et vous avez reçu le premier prix, que vous n’avez pas à rendre. Ce que vous risquez de perdre, c’est le complément, en tout ou en partie, ainsi que l’usage du logement au terme convenu. L’indemnité d’occupation reste due jusqu’à ce que le logement soit libéré, et certains contrats prévoient une indemnité plus élevée au-delà du terme. C’est pourquoi, si vous le souhaitez, votre conseiller OBEN vous aide à fixer, dès le premier jour, une durée et un prix de remise en vente réalistes.

Faut-il avoir déjà mis son bien en vente ?

Non. Cette solution s’adresse aussi aux propriétaires pour qui la vente n’est encore qu’un projet, dans un an, deux ou trois. Ce qui compte, c’est l’intention de vendre dans ce délai. Si vous souhaitez au contraire garder votre logement, la vente partielle sera plus juste, et un conseiller OBEN vous le dira sans détour.

Un bien en indivision ou détenu par une SCI peut-il faire l’objet d’une vente avec complément de prix ?

Oui, à condition que la vente soit décidée dans les règles : par tous les propriétaires en indivision (par exemple des héritiers), par la société civile immobilière (SCI) selon ce que prévoient ses statuts, ou, si la propriété est partagée, par celui qui a l’usage du bien (l’usufruitier) et celui qui détient la propriété (le nu-propriétaire), ensemble. Ces situations demandent une préparation supplémentaire, avec des décisions à formaliser et des statuts à vérifier, que le notaire et le conseiller OBEN organisent en amont.

Qu’est-ce qu’une clause de complément de prix dans une vente immobilière ?

Dans une vente immobilière, une clause de complément de prix prévoit qu’une somme supplémentaire sera versée au vendeur plus tard, si un événement précis se produit, par exemple l’obtention d’un permis de construire sur un terrain vendu. Dans la vente avec complément de prix, cet événement est la revente du bien, et c’est le prix de revente qui fixe le supplément : il est égal à l’écart entre le premier prix et ce prix de revente, moins les éventuels frais prévus au contrat.

Peut-on changer d’avis après la signature ?

Vous avez le temps d’y réfléchir avant de signer, et vous n’êtes pas seul pour le faire. Votre conseiller OBEN compare avec vous les solutions possibles, en mettant côte à côte votre besoin réel, la taille de chaque opération et son coût, et le notaire vous explique l’acte avant que vous le signiez. Une fois l’acte signé chez le notaire, en revanche, la première vente est définitive. Un premier échange avec un conseiller OBEN prend moins d’une heure et permet aussi de regarder les autres façons de débloquer la valeur de son logement.

Ce qu’il faut retenir

La vente avec complément de prix répond à un vrai besoin : disposer dès maintenant d’une grande partie de la valeur de son bien, en garder l’usage jusqu’à 36 mois, puis organiser sa revente au prix du marché plutôt qu’au prix de l’urgence. Mais elle porte sur la totalité du bien et sur des montants élevés, et elle coûte donc davantage qu’une opération où l’on ne débloque que la somme nécessaire.

Le bon réflexe est de commencer par la question du montant. De combien avez-vous besoin, et pour quoi faire ? Si la réponse est « la moitié de la valeur de mon bien ou moins, et je veux pouvoir le garder », la vente partielle avec OBEN sera la voie la plus juste et la moins chère. Si la réponse est « je vends de toute façon, mais sans me précipiter », la vente avec complément de prix devient la bonne solution, à condition de lire l’acte de près.

Pour situer votre bien et votre projet, la simulation OBEN prend deux minutes et n’engage à rien. Et parce que ce type d’opération se règle rarement en ligne, un rendez-vous avec un conseiller reste la meilleure façon d’obtenir une proposition claire et réaliste.