L’avance sur vente immobilière : quelles solutions en 2026 ?

« Avance sur vente immobilière » ne désigne aucun produit précis, mais deux voies que tout oppose. La première regroupe des opérations immobilières signées devant notaire avec un investisseur : la vente partielle, la vente à réméré ou la vente avec complément de prix, qui libèrent des liquidités immédiates à partir de la seule valeur du bien. La seconde est le prêt relais, un crédit bancaire qui avance généralement 60 à 80 % de la valeur du bien contre intérêts, assurance et étude de solvabilité.

La vente partielle, créée par OBEN, appartient à cette première famille. Vous vendez devant notaire une part de propriété de votre bien et vous recevez le prix de cette part, jusqu’à 50 % de sa valeur. Rien ne change pour autant à votre quotidien : vous continuez d’utiliser votre logement comme vous le souhaitez, que ce soit votre résidence principale, secondaire ou un bien locatif.

Ce guide compare les deux voies, ce qu’elles exigent en 2026 et ce qu’elles coûtent, pour vous aider à choisir celle qui sert vraiment votre projet.

L’essentiel

• Le prêt relais est un crédit bancaire de 12 à 24 mois qui porte sur 60 à 80 % de la valeur du bien, sous réserve de revenus réguliers et d’une étude d’endettement. Mi-2026, les taux négociés vont le plus souvent de 3,4 % à 4,2 % hors assurance.
• Les opérations conclues devant notaire, qu’il s’agisse de la vente partielle, de la vente à réméré ou de la vente avec complément de prix, reposent sur la valeur du bien et non sur votre profil, donc sans condition d’âge, de situation ni de revenu.
• Avec la vente partielle OBEN, vous débloquez jusqu’à 50 % de la valeur du bien, sans aucune mensualité et sans aucune dette. Aucun montant minimum n’est imposé, si bien que débloquer 10 000 € sur un bien d’un million d’euros reste possible, et c’est cette souplesse qui vous permet de maîtriser le coût.
• Une fois le contrat signé chez le notaire, sur dossier complet, les fonds sont généralement versés sous 3 à 8 semaines.
• Vous dénouez l’opération librement, à tout moment et jusqu’à 36 mois, en rachetant la part cédée à un prix connu dès la signature ou en vendant le bien en totalité. OBEN vous accompagne dans les deux cas.

Pour une première estimation de ce que votre bien permet de débloquer, la simulation OBEN prend quelques minutes.

Que recouvre vraiment l’« avance sur vente » ?

L’expression regroupe toutes les solutions qui permettent d’encaisser une partie de la valeur d’un bien avant sa vente définitive, et le marché français en compte deux familles aux logiques opposées, le prêt relais d’un côté, des opérations immobilières spécifiques de l’autre. Ces dernières relèvent de ce que l’on appelle la monétisation immobilière, c’est-à-dire l’art de transformer une partie de la valeur de son patrimoine en liquidités sans emprunter.

Le vocabulaire entretient la confusion, puisque beaucoup d’acteurs parlent d’« avance » alors que leurs offres sont juridiquement des ventes, signées devant notaire. Le mot est entré dans l’usage et cet article le reprend par commodité, mais il décrit mal la réalité, car rien n’y est avancé : on vend et on encaisse un prix. La nuance n’a rien d’un détail, puisqu’elle détermine qui peut accéder à ces solutions, ce qu’elles coûtent et ce qui se passe si votre situation évolue.

Le notaire peut-il vous avancer l’argent de votre vente ?

Non, et cette confusion mérite d’être levée tout de suite. Le notaire ne verse rien au vendeur tant que l’acte authentique n’est pas signé. La seule somme qui circule avant ce jour-là est le dépôt de garantie de l’acheteur, 5 à 10 % du prix dans la pratique courante, et cet argent reste bloqué sur un compte dédié jusqu’à la vente. Le vendeur ne peut pas y toucher.

Le dépôt de garantie reste bloqué jusqu’à la vente

Aucun texte n’impose à un acheteur de verser un dépôt de garantie à la signature du compromis, et aucun texte ne fixe son montant : c’est un usage, pas une obligation, que les parties négocient librement. Lorsqu’un dépôt est prévu, le notaire le conserve en séquestre, c’est-à-dire sur un compte spécial dont les fonds ne sortent qu’avec l’accord des deux parties ou, à défaut d’accord, sur décision de justice.

Le mécanisme protège l’acheteur autant que le vendeur, mais il a une conséquence très concrète pour qui a besoin de liquidités : cette somme n’est pas disponible. Si la vente se conclut, le dépôt de garantie s’impute sur le prix. Si l’acheteur renonce en dehors des cas prévus au contrat, la somme revient en principe au vendeur, pour compenser le temps pendant lequel le bien est resté immobilisé. Dans un cas comme dans l’autre, il faut attendre la fin de l’opération.

Le vendeur est payé le jour de l’acte authentique

Le prix se paie comptant le jour de la vente, et en totalité. Depuis le 1er janvier 2013, les fonds transitent par virement sur la comptabilité du notaire, qui règle d’abord les créanciers éventuels du vendeur, par exemple un crédit immobilier encore en cours, puis lui verse le solde dès la signature.

Le titre de propriété revient du service de la publicité foncière deux à trois mois plus tard, mais le virement n’attend pas ce document. Ce qui prend du temps dans une vente n’est donc pas le notaire : c’est de trouver un acheteur, puis de purger le délai de rétractation et les conditions suspensives, celle de l’obtention du crédit de l’acheteur en particulier.

L’« avance sur frais de notaire » ne concerne pas le vendeur

Cette expression revient souvent dans les recherches, et pourtant elle désigne une opération toute différente : elle concerne l’acheteur, pas le vendeur. Le jour de la vente, l’acheteur ne règle pas seulement le prix du logement ; il remet aussi au notaire une somme destinée à couvrir les frais de notaire. Ces frais sont pour l’essentiel des taxes que le notaire ne garde pas : il les reverse à l’État et aux collectivités. S’y ajoutent les sommes qu’il dépense pour le compte de l’acheteur afin de réunir les documents obligatoires, du cadastre à l’urbanisme, puis, pour une part bien plus petite, sa propre rémunération.

Le montant exact, personne ne le connaît le jour de la signature, car certaines formalités ne seront terminées que plusieurs semaines plus tard. Le notaire demande donc une somme calculée un peu largement, et c’est pour cette raison que l’on parle d’« avance » : une fois tout réglé, il fait le compte et rend à l’acheteur ce qui a été versé en trop. Le vendeur, lui, n’est concerné à aucun moment, et cet argent ne lui apporte aucune liquidité.

Le notaire ne peut donc pas vous verser d’argent avant la vente : ni le dépôt de garantie, qui reste bloqué jusqu’au bout, ni l’avance sur frais, qui ne vous appartient pas. Pour disposer de liquidités plus tôt, il faut passer par une autre solution, et il en existe deux familles. La première réunit des opérations immobilières signées devant notaire, à commencer par la vente partielle : ce n’est pas un crédit, vous vendez une part de propriété de votre bien, vous recevez le prix de cette part, et vous continuez d’utiliser votre logement comme vous le souhaitez, que ce soit votre résidence principale, secondaire ou un bien locatif. La seconde est bancaire : c’est le prêt relais, un crédit que la banque accorde en attendant que la vente se fasse. Les sections qui suivent détaillent l’une et l’autre. Un conseiller OBEN connaît ces deux voies et peut vous dire laquelle sert le mieux votre projet ; la simulation OBEN donne une première estimation en quelques minutes.

Le prêt relais, l’avance bancaire classique

Le prêt relais est un crédit de 12 à 24 mois qu’une banque accorde dans l’attente d’une vente, en avançant généralement 60 à 80 % de la valeur du bien, avec intérêts, assurance et étude de solvabilité à la clé. Mi-2026, les taux négociés se situent le plus souvent entre 3,4 % et 4,2 % hors assurance et frais de dossier, bien en dessous du taux d’usure, ce plafond légal au-delà duquel une banque n’a pas le droit de prêter et que la Banque de France a fixé à 6,49 % pour le quatrième trimestre 2026.

C’est une solution éprouvée pour qui achète avant de revendre, à condition de pouvoir porter la charge du nouveau bien pendant la transition et de passer l’étude d’endettement, qui écarte une partie des propriétaires, à commencer par les retraités, les indépendants et les héritiers qui détiennent ensemble un bien après une succession. Notre article sur combien coûte un prêt relais en France détaille les ordres de grandeur.

Les « avances » par la vente, des opérations immobilières devant notaire

Cette seconde famille ne passe par aucune banque, puisque vous vendez dès maintenant, devant notaire, tout ou partie de votre bien à un partenaire investisseur ou financier d’OBEN, et que vous en encaissez immédiatement le prix. Trois mécanismes coexistent en France, la vente partielle, la vente à réméré et la vente avec complément de prix, et tous trois ont ceci de décisif qu’ils n’impliquent aucun crédit et donc aucune dette. Ce qui ouvre la porte, c’est la valeur de votre bien, pas vos revenus.

La vente partielle, vendre une part et garder l’usage du bien

Vous cédez une quote-part de votre bien à un investisseur, souvent une société d’investissement spécialisée dont la présence ne change rien à votre quotidien, et vous détenez désormais le bien à deux, en indivision. Vous continuez d’utiliser votre logement exactement comme avant, que ce soit votre résidence principale, secondaire ou un bien locatif. Pour un logement loué, c’est aussi le moyen d’attendre la fin du bail plutôt que de le vendre occupé, avec la décote qu’entraîne la vente d’un logement occupé. Le montant débloqué peut atteindre 50 % de la valeur du bien, sans aucun montant minimum, et les conseillers OBEN recommandent de s’en tenir à ce dont votre projet a besoin.

Vient ensuite le dénouement, autrement dit la fin de l’opération, que vous déclenchez quand vous le décidez, dans la limite de 36 mois. Vous rachetez alors la part cédée à un prix connu dès la signature, ou vous vendez le bien en totalité et chacun reçoit sa part du prix. Vous n’êtes pas seul pour cette étape, puisque OBEN vous aide à trouver la meilleure voie pour racheter la quote-part, ou à vendre le bien dans les meilleures conditions. Pour la mécanique détaillée, voir notre article sur la quote-part immobilière.

La vente à réméré, une vente avec faculté de rachat

Encadrée par les articles 1659 à 1673 du Code civil, la vente à réméré consiste à vendre votre bien tout en conservant, pendant cinq ans au maximum, la faculté de le racheter à un prix convenu d’avance. Vous restez le plus souvent dans les lieux et vous versez à l’acquéreur une indemnité d’occupation. Elle demande une vraie vigilance, car si la faculté de rachat n’est pas exercée dans le délai prévu, la vente devient définitive et le bien est perdu.

Les modalités varient beaucoup d’un opérateur à l’autre, qu’il s’agisse des restrictions d’usage du bien ou des conditions de rachat et de revente, parfois défavorables, et elles méritent une lecture attentive avant tout engagement. Le réméré porte en outre sur des montants élevés, rarement moins de la moitié de la valeur du bien, si bien qu’un besoin modeste conduit à débloquer, et donc à payer, beaucoup plus que nécessaire. Bien mené, il reste pourtant un outil précieux, et un conseiller OBEN, qui lit ces montages tous les jours, repère vite les clauses qui protègent le propriétaire et celles qui l’exposent.

La vente avec complément de prix, vendre maintenant et percevoir la différence à la revente

La vente avec complément de prix s’adresse à vous si vous envisagez de vendre, que la vente soit déjà engagée ou seulement à l’horizon des prochaines années. Vous cédez 100 % du bien devant notaire et en percevez immédiatement le prix, généralement réduit par rapport à la valeur de marché. Vous conservez ensuite l’usage du bien jusqu’à 36 mois, en y habitant ou en le louant, vous organisez la revente à votre rythme, puis vous touchez le complément, c’est-à-dire la différence entre ce premier prix et le prix auquel le bien est finalement revendu. C’est une façon de préparer la suite sans attendre et sans brader.

Là encore, tout se joue dans les détails du contrat, car les garanties sur l’usage du bien et les conditions de revente ne se valent pas d’un opérateur à l’autre et méritent d’être lues ligne à ligne avant toute signature. L’opération porte de surcroît d’emblée sur la totalité du bien, un calibre qui dépasse parfois largement le besoin réel. Elle figure aussi parmi les alternatives au prêt relais que détaille notre guide.

Le comparatif en quatre questions

Quatre questions suffisent à départager ces solutions, à savoir leur nature juridique, leurs conditions d’accès, leur coût et la façon d’en sortir.

Prêt relais

• Nature : un crédit bancaire, remboursé lors de la vente.
• Accès : étude de solvabilité et d’endettement, revenus réguliers exigés.
• Coût : intérêts (taux négociés mi-2026 entre 3,4 % et 4,2 %) et assurance. Selon la formule retenue, les intérêts sont réglés chaque mois, en franchise partielle, ou capitalisés puis payés en une fois lors de la vente, en franchise totale ; l’assurance, elle, reste généralement prélevée tous les mois.
• Sortie : la vente du bien solde l’opération ; si elle tarde, la banque peut accorder un délai supplémentaire, ou non.

Vente partielle

• Nature : une vente de part de propriété devant notaire, sans crédit et sans endettement.
• Accès : fondé sur la valeur du bien, sans condition d’âge, de situation ni de revenu.
• Coût : réglé en une seule fois à la fin de l’opération, sur proposition chiffrée personnalisée, sans rien à payer entre-temps.
• Sortie : rachat de la part à un prix connu dès la signature, ou vente du bien en totalité, au choix, à tout moment et jusqu’à 36 mois.

Vente à réméré

• Nature : une vente assortie d’une faculté de rachat (Code civil, articles 1659 à 1673).
• Accès : fondé sur le bien, et pratiqué notamment dans les situations urgentes.
• Coût : prix de vente initial réduit et indemnité d’occupation mensuelle, à examiner de près.
• Sortie : exercer la faculté de rachat avant le terme convenu, faute de quoi la vente devient définitive.

Vente avec complément de prix

• Nature : une vente de la totalité du bien devant notaire, assortie d’un complément versé au moment de la revente.
• Accès : fondé sur le bien, pour qui envisage de vendre à court ou moyen terme.
• Coût : prix initial réduit par rapport à la valeur de marché, le complément venant ensuite compenser une partie de l’écart.
• Sortie : la revente du bien, que vous organisez vous-même, jusqu’à 36 mois.

Avec OBEN, débloquer des fonds avant la vente

La vente partielle n’est pas un crédit. Vous vendez devant notaire une part de propriété de votre bien, sans aucune mensualité et sans aucune dette, et rien ne change pour vous au quotidien.

Jusqu’à 50 % de la valeur du bien peut ainsi être débloqué, sans montant minimum et quels que soient votre âge et votre situation, les fonds provenant d’une vente de quote-part signée devant notaire. Vos revenus n’entrent jamais en compte pour accepter ou refuser un dossier, et tout au plus aident-ils à préparer avec vous la façon dont vous sortirez de l’opération le moment venu. Un crédit immobilier qui court encore sur le bien n’est pas davantage un obstacle, la situation étant simplement prise en compte dans le montage.

Une fois le contrat signé chez le notaire, sur dossier complet, les fonds sont généralement versés sous 3 à 8 semaines.

Exemple illustratif : pour un appartement parisien estimé 800 000 € et déjà mis en vente, la vente partielle permet de débloquer jusqu’à 400 000 €. Rien n’oblige pour autant à aller jusqu’au plafond, et si sécuriser l’achat du prochain logement demande 150 000 € d’apport, c’est ce montant que vous débloquez.

Martin Iscovici, président et cofondateur d’OBEN, le formule ainsi : « Le besoin derrière l’avance sur vente est réel, et nous y répondons autrement. Le propriétaire vend une part de propriété de son bien, il ne s’endette pas, et il continue d’en profiter comme avant. »

La simulation en ligne indique en quelques minutes ce que votre bien permet de débloquer.

Combien coûte une avance sur vente ?

La réponse honnête tient en une phrase, tout dépend du bien, de la durée et du projet. Côté bancaire, le prêt relais fait courir des intérêts sur la base d’un taux négocié qui se situait entre 3,4 % et 4,2 % mi-2026, auxquels s’ajoutent l’assurance ainsi que les frais de dossier et de garantie ; selon la formule retenue, ces intérêts sont réglés chaque mois ou capitalisés puis payés en une fois au moment de la vente. Côté vente partielle, le coût se règle en une seule fois, à la fin de l’opération, sans rien à payer entre-temps.

Il n’existe aucun barème public, et pour une raison simple : le montant en jeu dépend de la valeur du bien, de la part que vous cédez et de la durée pendant laquelle l’opération court, trois variables dont la combinaison change à chaque dossier. Une chose est sûre, en revanche. Le prix auquel vous rachèterez la part est fixé dès la signature de l’acte notarié, si bien que vous connaissez le coût de l’opération avant de vous engager, et non au fil de l’eau. Chaque proposition est chiffrée pour votre situation, gratuitement et sans engagement.

Reste un repère utile pour se situer. Le réméré et la vente avec complément de prix portent presque toujours sur la moitié de la valeur du bien ou davantage, quand la vente partielle n’impose aucun plancher. Or, à besoin égal, la plus petite opération est aussi la moins onéreuse, et c’est là que se joue l’essentiel de la facture. Ne débloquer que ce dont votre projet a besoin reste donc la meilleure façon de tenir le coût, et c’est la recommandation constante des conseillers OBEN.

Un projet de cette importance mérite d’être regardé sous tous les angles. Selon votre situation, qu’il s’agisse d’une succession, d’une séparation ou d’une question fiscale, l’éclairage de votre notaire ou de votre expert-comptable est précieux, et un conseiller OBEN peut, en parallèle, déterminer avec vous la voie la plus adaptée. Il connaît l’ensemble du marché, car OBEN s’est constitué un réseau de partenaires qui ouvre l’accès aux meilleures solutions de monétisation immobilière. Certaines sont bancaires, comme le prêt hypothécaire ou le prêt viager hypothécaire. D’autres ne passent par aucune banque. Si une autre voie sert mieux votre projet que la vente partielle, votre conseiller vous le dira.

Questions fréquentes

L’avance sur vente immobilière est-elle un crédit ?

Pas nécessairement, et c’est tout l’enjeu. Le prêt relais en est un, avec intérêts, assurance et étude de solvabilité à la clé. Les opérations conclues devant notaire, qu’il s’agisse de la vente partielle, du réméré ou de la vente avec complément de prix, n’en sont pas, puisque vous vendez une part ou la totalité de votre bien et que vous en encaissez le prix, sans aucune mensualité.

Quel montant peut-on débloquer avant une vente ?

Un prêt relais bancaire porte généralement sur 60 à 80 % de la valeur du bien. Avec la vente partielle, vous débloquez jusqu’à 50 % de cette valeur, et sans aucun montant minimum, ce qui vous laisse placer le curseur exactement là où votre projet l’exige, qu’il s’agisse de 10 000 € ou de plusieurs centaines de milliers d’euros.

Sous quel délai les fonds sont-ils versés ?

Pour la vente partielle, une fois le contrat signé chez le notaire et sur dossier complet, les fonds sont généralement versés sous 3 à 8 semaines. Un prêt relais suit, lui, le calendrier de la banque, entre l’étude du dossier, l’édition de l’offre et le déblocage des fonds.

Faut-il déjà avoir mis son bien en vente ?

Non. La vente partielle n’impose aucun calendrier, puisqu’elle sert précisément à débloquer des liquidités pour un projet sans vendre la totalité du bien. La vente avec complément de prix, elle, s’adresse à qui envisage de vendre, maintenant ou d’ici quelques années. Le prêt relais, de son côté, suppose un projet d’achat-revente déjà engagé.

Y a-t-il des conditions d’âge ou de revenus ?

Non. La vente partielle est ouverte sans condition d’âge, de situation ni de revenu, parce qu’elle repose sur la valeur de votre bien. Vos revenus ne servent jamais à accepter ou à refuser un dossier, et ils aident seulement, le cas échéant, à préparer la façon dont vous sortirez de l’opération.

Un acompte est-il obligatoire dans un compromis de vente ?

Non. Aucun texte n’impose de dépôt de garantie au moment du compromis et aucun texte ne fixe son montant ; l’usage retient 5 à 10 % du prix, mais tout se négocie entre les parties. Quand un dépôt est versé, le notaire le conserve en séquestre jusqu’à la vente, et le vendeur ne peut pas utiliser cette somme entre-temps.

Quand reçoit-on l’argent après la signature chez le notaire ?

Le jour même. Le prix est payé comptant à la signature de l’acte authentique, par virement sur la comptabilité du notaire, qui solde d’abord les créanciers éventuels du vendeur puis lui verse le reliquat dès la signature. Le titre de propriété arrive plus tard, deux à trois mois en général, mais le virement n’attend pas ce document.

Conclusion

« Avance sur vente immobilière » recouvre donc deux mondes. Le premier est celui des opérations immobilières signées devant notaire, la vente partielle en tête, qui libèrent des liquidités sans endettement. Le second est celui du prêt relais, le crédit que les banques accordent dans l’attente d’une vente. OBEN a conçu la vente partielle pour répondre à ce besoin autrement, en vous permettant de vendre une part de propriété de votre bien, sans crédit et sans endettement, puis de dénouer l’opération quand vous le souhaitez, 36 mois au plus tard, par rachat de la part ou par vente totale, accompagné jusqu’au bout. Et si le choix reste difficile, un échange avec un conseiller OBEN, expert de la monétisation immobilière, suffit souvent à y voir clair.

Pour passer du principe aux chiffres, la simulation OBEN établit en quelques minutes une première estimation adaptée à votre bien et à votre projet.