Vente partielle immobilière : définition, fonctionnement et coût

Vendre une part de propriété de son logement pour débloquer de l’argent, sans le quitter et sans emprunter : c’est la vente partielle immobilière. Le propriétaire cède devant notaire un pourcentage de son bien, par exemple 20 ou 30 %, et reçoit le prix de cette part. Il continue d’utiliser son logement comme il le souhaite, que ce soit sa résidence principale, une résidence secondaire ou un bien locatif. OBEN, qui a lancé et développé la vente partielle en France, permet ainsi de débloquer jusqu’à 50 % de la valeur du bien, sans condition d’âge, de situation ni de revenu.

Ce n’est pas un crédit : vous vendez une part de votre bien, sans mensualité et sans dette. Les fonds sont généralement versés sous 3 à 8 semaines. Le propriétaire met fin à l’opération librement, à tout moment et jusqu’à 36 mois, en rachetant la part vendue ou en vendant son bien. Ce guide explique comment fonctionne une vente partielle, ce qu’elle coûte, ce que dit le droit, à qui elle s’adresse et quelles sont ses limites.

L’essentiel

• La définition : vous vendez devant notaire une part de propriété de votre bien à un partenaire investisseur ou financier d’OBEN. Le droit appelle cette part une quote-part indivise. Le logement n’est ni découpé ni divisé. Vous continuez à utiliser pleinement votre bien.
• Ce n’est pas un crédit : vous vendez une part de votre bien et vous recevez le prix de cette part. Aucune mensualité, aucune dette, aucun remboursement.
• Vous pouvez débloquer jusqu’à 50 % de la valeur du bien, et il n’existe aucun montant minimum : débloquer 10 000 € sur un bien d’un million est possible.
• Sans condition d’âge, de situation ni de revenu, alors que les autres solutions de monétisation immobilière, comme le viager ou la vente en nue-propriété, sont le plus souvent réservées aux propriétaires de plus de 60 ans.
• Votre quotidien ne change pas : vous continuez d’utiliser votre logement comme vous le souhaitez, et si le bien est loué, les loyers vous reviennent intégralement.
• Vous choisissez quand l’opération se termine : librement, à tout moment et jusqu’à 36 mois, vous rachetez la part vendue ou vous vendez le bien.
• Le coût figure dans une proposition chiffrée que vous recevez avant toute signature chez le notaire, et il est imputé en une seule fois : vous ne réglez aucune mensualité dans le temps.

OBEN est le spécialiste de la monétisation du patrimoine immobilier, c’est-à-dire de toutes les façons de débloquer de l’argent grâce à un bien que l’on possède. Un conseiller OBEN regarde votre projet et vous dit si la vente partielle est la bonne voie, ou si une autre solution vous sert mieux. Pour savoir en deux minutes ce que votre bien permet de débloquer, commencez par la simulation OBEN.

Qu’est-ce que la vente partielle immobilière ?

La vente partielle est la vente d’une fraction de la propriété d’un bien immobilier, et non d’un morceau du bien lui-même. L’acquéreur devient propriétaire d’un pourcentage du logement, par exemple 15 %, 30 % ou 45 %. Ce pourcentage est écrit dans l’acte du notaire et enregistré au service de la publicité foncière, le registre officiel de la propriété immobilière. Aucun mur ne bouge, aucune pièce n’est attribuée à personne, et le logement reste un seul et même bien.

Le propriétaire et l’acquéreur détiennent alors le bien ensemble : c’est ce que le droit appelle l’indivision. Chacun possède une quote-part indivise, c’est-à-dire un pourcentage du bien entier. L’acquéreur de la part ne dispose évidemment pas des clés de votre bien : il n’habite pas chez vous, ne vient pas le visiter et n’intervient pas dans votre vie quotidienne. Il conserve sa part jusqu’à la fin de l’opération, et c’est vous qui décidez quand elle se termine, dans un délai de 36 mois au plus.

Dans le langage courant, « vendre une partie de sa maison » désigne parfois autre chose : détacher un bout de terrain ou diviser un pavillon en deux logements. Cette division matérielle suppose un géomètre, une autorisation d’urbanisme et souvent plusieurs mois de démarches, et elle installe un voisin de l’autre côté du mur. La vente partielle ne fait rien de tout cela. Et si votre question est plutôt de savoir à qui céder une part de votre logement, notre article sur comment vendre une partie de sa maison à son conjoint, à un enfant ou à un investisseur détaille chacun de ces cas, leurs frais et leur fiscalité.

« Financement par vente partielle » : une vente, pas un crédit

Beaucoup de propriétaires cherchent cette solution sous le nom de « financement par vente partielle » ou de « financement par indivision ». On comprend pourquoi : ce qu’ils cherchent, c’est de l’argent disponible pour un projet. La vente partielle n’est pas un crédit : vous vendez une part de propriété de votre bien et vous recevez le prix de cette part, devant notaire. Rien n’est prêté et rien n’est à rembourser. C’est aussi pour cette raison que ni votre âge ni vos revenus ne vous ferment la porte : c’est la valeur de votre bien qui compte, pas votre profil.

Comment se déroule une vente partielle, étape par étape

Une vente partielle se déroule en quatre étapes, et les fonds sont généralement versés sous 3 à 8 semaines. Vous n’avez pas à les mener seul : OBEN s’occupe de tout, et un même conseiller vous accompagne de la première question jusqu’à la signature. Le point de départ n’est pas un formulaire à faire accepter mais une conversation sur votre projet : la somme dont vous avez besoin, pour quoi faire, et dans combien de temps vous pensez mettre fin à l’opération.

• Un échange avec un conseiller. Il reprend votre situation, votre bien et votre projet, et vous remet une première proposition chiffrée. Si une autre solution sert mieux votre projet, il vous le dit dès ce moment.
• La visite et l’estimation du bien. OBEN organise la visite au moment qui vous convient. Votre bien est estimé à partir des ventes réellement conclues autour de chez vous, des références des notaires et de la visite. C’est cette estimation qui sert de base à toute l’opération.
• Le dossier, constitué avec le notaire. Votre conseiller réunit avec vous les documents utiles et fait le lien avec le notaire, qui vérifie le titre de propriété et prépare l’acte. La proposition écrite précise le montant débloqué, la part vendue, la répartition des charges et la façon de mettre fin à l’opération. Vous la recevez par écrit et vous la relisez avec votre conseiller avant tout engagement.
• La signature chez le notaire et le versement des fonds. L’acte de vente est signé et le prix de la part vous est versé. Vous pouvez faire intervenir votre propre notaire à vos côtés.

Après la signature, votre conseiller reste votre interlocuteur jusqu’à la fin de l’opération.

L’argent est le prix d’une vente : il vous appartient et vous l’utilisez librement, par exemple pour payer des travaux, régler une soulte après un divorce (la somme due à l’ex-conjoint pour garder le logement), constituer l’apport d’un nouvel achat, renforcer la trésorerie de votre entreprise ou donner un coup de pouce à un enfant.

Ce que dit le droit : l’indivision et la convention qui vous protège

La vente partielle repose sur un régime que le Code civil organise depuis longtemps : l’indivision, c’est-à-dire la situation où plusieurs personnes possèdent ensemble un même bien, chacune pour un pourcentage. C’est par exemple le régime de nombreuses familles après une succession, et celui de deux personnes non mariées qui achètent ensemble. Ce qui est nouveau, c’est d’utiliser l’indivision pour débloquer une partie de la valeur d’un logement. Avec OBEN, une convention d’indivision, signée devant notaire, fixe dès le départ les droits de chacun. Voici ce qu’elle vous garantit.

Vous restez libre de vendre votre bien quand vous le souhaitez. La convention le prévoit : vous n’avez pas à demander l’autorisation du partenaire devenu propriétaire d’une part de votre bien.

L’usage du logement et les loyers vous reviennent. La convention vous réserve l’usage du bien et, s’il est loué, l’intégralité des loyers. Aucune somme ne vous est demandée chaque mois : la compensation du partenaire est imputée en une seule fois, au prorata de la durée réelle de l’opération. Pour information, quand rien n’est écrit, le Code civil prévoit que le propriétaire qui occupe seul un bien en indivision verse aux autres une indemnité d’occupation (article 815-9), et que les loyers se partagent selon les parts de chacun (article 815-10). La convention organise ces deux points autrement, à votre avantage.

L’opération se déroule sans partage forcé. La convention est conclue pour toute la durée de l’opération. Pour information, sans convention, chaque propriétaire d’un bien en indivision peut demander à tout moment que le bien soit partagé (article 815 du Code civil, Légifrance). La convention d’indivision écarte cette règle : elle peut être conclue pour cinq ans au plus, renouvelable (article 1873-3), et avant son terme le partage ne peut être demandé que pour de justes motifs, appréciés par un juge. Les 36 mois d’une vente partielle tiennent largement dans cette durée.

Le notaire sécurise l’opération. L’acte qu’il établit, appelé acte authentique, est publié au registre de la propriété : la vente devient alors opposable à tous, c’est-à-dire que personne ne peut faire comme si elle n’existait pas. Le notaire vérifie d’où vous vient le bien, explique l’opération aux deux parties et garde la trace de ce qui a été convenu. Votre conseiller OBEN vous présente chacune de ces clauses avant la signature.

Votre bien est déjà en indivision ? OBEN organise les démarches avec les autres propriétaires. C’est souvent le cas après une succession. Pour vendre votre part à une personne extérieure, vous en informez d’abord les autres propriétaires, qui peuvent l’acheter aux mêmes conditions dans un délai d’un mois (article 815-14 du Code civil, Légifrance). Votre conseiller prévoit cette étape dès le départ avec le notaire, tout comme l’accord de chacun sur la convention d’indivision. Notre guide sur la déclaration d’un bien en indivision complète ce point.

Ce qui change, et ce qui ne change pas, au quotidien

Dans le cadre d’une vente partielle, rien ne change au quotidien : vous continuez d’utiliser votre logement comme vous le souhaitez, que ce soit votre résidence principale, secondaire ou un bien locatif. Vous gardez vos clés, votre adresse et votre liberté d’aménager. Ce qui change tient en une ligne au registre de la propriété : une part du bien appartient désormais à un partenaire d’OBEN, jusqu’à ce que vous la rachetiez ou que le bien soit vendu. Voici ce que cela veut dire concrètement.

• Personne ne s’installe chez vous. L’acte vous réserve l’usage du logement. Le partenaire qui détient la part n’a pas de clés de chez vous, et il n’a aucun droit d’usage.
• Les loyers restent les vôtres. Si le bien est loué, l’acte prévoit que vous percevez l’intégralité des loyers. Vous restez le bailleur.
• Vous êtes libre de vendre votre bien à tout moment. C’est l’une des deux façons habituelles pour terminer l’opération : racheter ou vendre.
• Rien n’est prélevé chaque mois. Ni loyer, ni versement d’aucune sorte : le coût est imputé en une seule fois.
• Vous restez responsable de votre bien. Comme avant, vous l’entretenez et vous en payez les charges, taxe foncière comprise. L’acte le précise, et votre conseiller OBEN vous le détaille avant la signature.

Combien peut-on débloquer avec une vente partielle ?

Une vente partielle permet de débloquer jusqu’à 50 % de la valeur du bien. Sur une maison estimée 400 000 €, cela représente jusqu’à 200 000 €.

La vente partielle n’a pas de montant minimum. Vous souhaitez débloquer 10 000 € sur un bien d’un million ? C’est possible. C’est cette souplesse qui vous permet de maîtriser le coût, puisque celui-ci dépend de la somme débloquée. La recommandation d’OBEN est simple : débloquez ce dont votre projet a besoin, et pas davantage. Dans les faits, les propriétaires accompagnés par OBEN débloquent en moyenne 24 % de la valeur de leur bien.

Exemple illustratif : lors d’une séparation, un propriétaire doit racheter la part de son ex-conjoint dans une maison de 500 000 €. Il débloque les 120 000 € nécessaires, alors qu’il pouvait aller jusqu’à 250 000 €, et il garde le logement familial.

Combien coûte une vente partielle ?

Le coût d’une vente partielle dépend de trois éléments : le bien lui-même (sa valeur, sa localisation et ses caractéristiques), la somme débloquée et la durée de l’opération. Il n’existe donc pas de tarif unique, mais un chiffre précis pour votre dossier. Ce qui vaut pour tous les dossiers : rien ne se paie en cours de route (pas de mensualité), le coût de l’opération est imputé en une seule fois. La simulation en ligne vous donne un premier ordre de grandeur, et un échange avec un conseiller le précise.

Ce coût se compose de trois postes, tous présentés dans la proposition que vous recevez avant la signature. Les frais de notaire de l’acte de vente, d’abord. Les honoraires d’OBEN ensuite, qui couvrent l’accompagnement de votre dossier du premier échange jusqu’à la fin de l’opération, sur plusieurs années s’il le faut. Enfin la compensation du partenaire qui achète la part : elle est calculée au prorata de la durée réelle de l’opération et perçue en une seule fois, le plus souvent sous la forme d’une indemnité d’occupation.

Plusieurs formules de monétisation du patrimoine immobilier coexistent désormais sur le marché (vente partielle avec OBEN, démembrement, viager, etc.), et elles ne se valent pas. Voici ce qu’il faut vérifier dans toute proposition, quelle que soit la société qui vous la propose.

• Le paiement mensuel de l’occupation. Certaines formules demandent une somme chaque mois. D’autres n’en demandent pas. Dans tous les cas, demandez aussi ce que l’opération vous coûtera au total pour la durée que vous envisagez.
• Les frais de dossier. Demandez s’ils s’ajoutent au coût annoncé, et comment ils sont calculés.
• Les conditions d’usage. Avez-vous le droit de louer, de faire des travaux, de vous absenter plusieurs mois ? Ce qui n’est pas écrit se discute mal ensuite.
• Le prix de rachat. À quel prix, et selon quel calcul, pourrez-vous racheter la part vendue ? C’est une des clauses qui pèsent le plus dans le contrat.
• La valeur retenue pour le bien. Sur quelles références est-elle estimée ? Une estimation solide s’appuie sur des ventes comparables.

Mieux vaut ne pas faire ces vérifications seul. Un conseiller OBEN connaît ces contrats et vous aide à repérer les points à faire préciser, et votre notaire vous en explique la portée avant toute signature.

Comment se termine une vente partielle : racheter sa part ou vendre le bien

Une vente partielle se termine librement, à tout moment et jusqu’à 36 mois. Vous n’attendez pas une date fixée par quelqu’un d’autre : vous choisissez la vôtre, dès que votre situation le permet. Deux chemins s’offrent à vous, et OBEN vous accompagne sur chacun.

Le premier consiste à racheter la part vendue. Vous redevenez propriétaire de 100 % de votre bien, par un nouvel acte chez le notaire. C’est le choix des propriétaires dont la situation s’est éclaircie entre-temps : une vente attendue qui s’est faite, une trésorerie revenue, une succession réglée. OBEN vous aide à trouver la meilleure solution pour racheter la part vendue.

Le second consiste à vendre le bien. Le prix se répartit alors entre vous et le partenaire d’OBEN, selon les modalités prévues dans l’acte. C’est le chemin naturel quand le projet était de vendre de toute façon, ou quand le logement ne correspond plus à votre vie. OBEN vous aide à vendre dans les meilleures conditions de prix et de délai.

La durée limitée de l’opération n’est pas une contrainte cachée : elle rend l’opération simple et lisible, avec une échéance connue dès le départ. Le bon réflexe est de réfléchir, dès le premier rendez-vous, à la façon dont l’opération se terminera : votre conseiller prépare cette étape avec vous, en fonction de votre projet et de vos revenus à venir.

Qui peut faire une vente partielle ?

La vente partielle s’adresse à tout propriétaire d’un logement situé en France métropolitaine, hors Corse, sans condition d’âge, de situation ni de revenu. C’est la différence la plus visible avec les autres solutions de monétisation immobilière, comme le viager ou la vente en nue-propriété, le plus souvent réservées aux propriétaires de plus de 60 ans. Par exemple, avec OBEN, une personne de 40 ans qui travaille et doit payer des travaux ou une soulte est un dossier parfaitement ordinaire. Vos revenus n’ouvrent ni ne ferment la porte : ils servent seulement à choisir avec vous la façon la plus confortable de terminer l’opération.

La vente partielle s’applique à la résidence principale, à la résidence secondaire et au bien locatif, qu’il s’agisse d’une maison, d’un appartement ou d’un logement atypique. Un bien détenu à plusieurs peut aussi faire l’objet d’une vente partielle, avec l’accord de chacun des propriétaires. Un bien détenu par une société, comme par exemple une SCI (société civile immobilière), le peut également : c’est alors la société qui vend la part, avec l’accord des associés prévu par ses statuts. Quand l’usage du bien appartient à une personne, l’usufruitier, et la propriété à une autre, le nu-propriétaire, le dossier s’étudie au cas par cas, puisqu’il faut l’accord des deux. Un crédit immobilier en cours sur le logement n’est pas un obstacle en soi : la situation est courante, et le notaire règle avec la banque ce que l’acte doit prévoir.

Les raisons qui amènent un propriétaire à vendre une part de son bien sont rarement exceptionnelles : payer de gros travaux sans attendre, acheter un logement avant d’avoir vendu le sien, payer une soulte lors d’un divorce, sortir d’une indivision après une succession, aider ses enfants de son vivant, apporter de la trésorerie à son entreprise, ou encore disposer d’une partie de la valeur d’un bien dont la vente traîne. Dans chacun de ces cas, un échange avec un conseiller permet de vérifier que la vente partielle est la bonne voie.

Les limites de la vente partielle, et quand choisir une autre solution

La vente partielle ne répond pas à tous les besoins. Voici ses limites.

• Le montant est plafonné. Une vente partielle débloque jusqu’à 50 % de la valeur du bien. Au-delà, il faut regarder d’autres solutions.
• L’opération a une durée. Elle se termine dans un délai de 36 mois au plus, par le rachat de la part vendue ou par la vente du bien. Il faut donc avoir une idée de la façon dont vous la terminerez. OBEN peut vous accompagner pour respecter ce délai, par exemple en vous donnant accès, grâce à ses partenaires, au financement de votre rachat.
• Le partenaire reçoit sa part du prix. Si vous vendez le bien, le prix se partage selon les modalités prévues lors de la signature de la vente partielle.
• Elle a un coût. Ce coût est connu dès la proposition. Plus vous débloquez un montant important, plus le coût est important. C’est pourquoi il est important de ne débloquer que le montant nécessaire.
• Le périmètre est défini. La vente partielle concerne les logements situés en France métropolitaine, hors Corse.

Quand le besoin dépasse la moitié de la valeur du bien, une autre opération proposée par OBEN peut mieux convenir : la vente avec complément de prix, où vous vendez tout le bien et touchez un supplément quand il est revendu, ou la vente à réméré, où vous vendez tout le bien en gardant le droit de le racheter. Une solution bancaire est parfois la plus adaptée, par exemple un prêt de trésorerie hypothécaire ou un prêt viager hypothécaire. OBEN oriente vers ces prêts grâce à son réseau de partenaires, et notre guide du crédit hypothécaire en détaille les conditions et le coût. Votre conseiller OBEN est spécialiste de toutes ces solutions : il vous oriente vers la plus intéressante pour vous.

Vente partielle, complément de prix, réméré : le comparatif

Trois opérations proposées par OBEN permettent de débloquer de l’argent grâce à son bien. Elles se distinguent sur deux questions simples : de quel montant avez-vous besoin, et que voulez-vous faire du logement à la fin ? Jusqu’à 50 % de la valeur de votre bien, c’est la vente partielle. Au-delà de 50 %, si vous souhaitez vendre votre bien, c’est la vente avec complément de prix. Et si vous souhaitez le racheter à terme, c’est la vente à réméré.

Le réméré et la vente avec complément de prix rendent de vrais services quand ils sont bien construits, et OBEN les propose. Ils portent toutefois sur la totalité du bien et sur des montants élevés, en général entre 50 % et 60 % de sa valeur : ils dépassent souvent le besoin réel, et ils reviennent presque toujours plus cher qu’une vente partielle. Leurs conditions varient aussi beaucoup d’une société à l’autre : restrictions d’usage du logement, conditions de rachat ou de revente défavorables, et parfois le risque de perdre le bien. Deux pratiques reviennent sur ce marché : des montants supérieurs à 60 % de la valeur du bien, annoncés au départ puis non confirmés par la proposition finale, et une première offre très attractive remplacée quelques semaines plus tard par une seconde, nettement moins favorable. Chez OBEN, la proposition remise est celle qui sera tenue. Et quand le réméré ou la vente avec complément de prix est la bonne réponse, un conseiller OBEN vous en propose la version qui protège le propriétaire.

Et le viager, la nue-propriété ?

Le viager et la vente en nue-propriété sont souvent rapprochés de la vente partielle, mais ils fonctionnent tout autrement. Avec ces deux solutions, c’est le bien entier qui est vendu, définitivement. Avec une vente partielle, vous ne vendez qu’une part, et vous restez propriétaire du reste.

La différence qui compte le plus tient à ce que vous gardez dans votre patrimoine. Après une vente partielle, votre part reste la vôtre et se transmet normalement à vos héritiers. Et rien n’est définitif : vous pouvez racheter la part vendue pour redevenir seul propriétaire de votre bien. Notre article sur le démembrement de propriété explique la nue-propriété et l’usufruit, deux notions sans rapport avec la vente partielle : dans une vente partielle, la part que vous gardez est à vous en pleine propriété, avec l’usage et la propriété réunis.

Fiscalité et transmission

La vente d’une part de son bien suit le régime des plus-values immobilières des particuliers, et l’impôt ne porte que sur la part vendue. Lorsque le logement est votre résidence principale au jour de la vente, la plus-value est exonérée (article 150 U, II, 1° du Code général des impôts, documentation officielle BOFiP). Pour une résidence secondaire ou un bien locatif, la plus-value est imposée selon les règles habituelles, avec des abattements, c’est-à-dire des réductions, qui augmentent avec le nombre d’années de détention. Quand le bien appartient à une société comme par exemple une SCI, la fiscalité dépend de son régime : si elle relève de l’impôt sur le revenu, la plus-value est imposée chez les associés selon les règles des particuliers, et si elle relève de l’impôt sur les sociétés, elle entre dans le résultat de la société.

Pour la transmission, l’effet est simple : la part que vous gardez reste dans votre patrimoine et revient à vos héritiers dans les conditions habituelles. Vendre une part de son bien ne déshérite personne. Vos enfants n’ont pas à donner leur accord, puisque vous disposez librement de votre bien. Deux nuances méritent d’être connues. Si vous êtes marié, vendre une part du logement de la famille demande l’accord de votre conjoint, même si ce logement vous appartient à vous seul. Il en va de même pour un bien que vous possédez en commun. Et si vous êtes placé sous curatelle ou sous tutelle, des autorisations particulières s’ajoutent, que le notaire vous indique.

Ces repères ne remplacent ni l’avis de votre notaire ni celui de votre conseiller habituel en patrimoine. Le notaire calcule lui-même l’impôt éventuel sur la plus-value et vous en indique le montant avant la signature. Un conseiller OBEN peut évaluer ces points avec vous dès maintenant, avant tout engagement, puis préparer ces échanges et vous dire, à l’avance, quelles questions poser.

OBEN, créateur de la vente partielle en France

OBEN a créé la vente partielle en France et a accompagné et conseillé près de 10 000 propriétaires dans leurs projets de monétisation immobilière. Sa mission est de libérer le patrimoine immobilier des Français, pour qu’un propriétaire n’ait jamais à choisir entre son bien et ses projets.

OBEN est un professionnel de l’immobilier, titulaire de la carte professionnelle, mais ne travaille pas comme une agence ou un courtier traditionnels, et ce n’est pas une banque : OBEN organise l’opération et la mène de bout en bout, entre le propriétaire et le partenaire investisseur ou financier d’OBEN. L’accompagnement ne s’arrête pas à l’acte chez le notaire : OBEN reste à vos côtés jusqu’au dénouement de l’opération, que vous rachetiez la part vendue ou que vous vendiez le bien. Un même conseiller vous suit du premier échange jusqu’à ce dénouement.

Chaque dossier commence par un diagnostic, qui permet de choisir la solution la mieux adaptée au projet. Il peut s’agir d’une opération immobilière proposée par OBEN : la vente partielle, la vente avec complément de prix ou la vente à réméré. Grâce à son réseau de partenaires, OBEN donne aussi accès à des solutions de financement comme le prêt de trésorerie hypothécaire, le prêt viager hypothécaire ou le rachat de crédits. Le conseiller a toutes ces solutions en tête et retient celle qui sert le mieux votre projet, même quand ce n’est pas la vente partielle.

Pour commencer, la simulation OBEN vous indique en deux minutes ce que votre bien permet de débloquer, gratuitement et sans engagement. Si vous préférez en parler de vive voix, prenez rendez-vous avec un conseiller.

Questions fréquentes

Qu’est-ce que la vente partielle d’un bien immobilier ?

C’est la vente d’une part de propriété de son bien, par exemple 20 ou 30 %, à une société spécialisée. Le propriétaire reçoit le prix de cette part et continue d’utiliser son logement comme il le souhaite. Avec OBEN, qui a lancé et développé la vente partielle en France, l’opération permet de débloquer jusqu’à 50 % de la valeur du bien, sans condition d’âge ni de revenu, et elle se termine librement, à tout moment et jusqu’à 36 mois.

Est-il possible de vendre la moitié de son bien immobilier ?

Oui. C’est justement le principe de la vente partielle : vous vendez une partie de votre bien, pas le bien entier. Cette partie n’est ni une pièce ni un étage, c’est un pourcentage du logement, par exemple 20, 30 ou 50 %. Votre logement reste entier, vous continuez de l’utiliser, et le pourcentage vendu est écrit dans l’acte signé chez le notaire. Avec OBEN, la somme débloquée peut atteindre la moitié de la valeur du bien, et il n’existe aucun montant minimum. Vous ne vendez que ce dont votre projet a besoin.

La vente partielle est-elle réservée aux plus de 60 ans ?

Non. Avec OBEN, la vente partielle est ouverte sans condition d’âge, de situation ni de revenu, à tout propriétaire d’un logement en France métropolitaine, hors Corse. Les autres solutions de monétisation immobilière, comme le viager ou la vente en nue-propriété, sont le plus souvent réservées aux propriétaires de plus de 60 ans ; la vente partielle ne l’est pas. Par exemple, un couple de quadragénaires qui veut agrandir sa maison est un dossier comme un autre.

Quelle est la différence entre la vente partielle et le viager ?

En viager, vous vendez la totalité de votre bien, définitivement, contre un capital de départ et une rente dont le total dépend de votre durée de vie. En vente partielle, vous ne vendez qu’une part de votre bien, vous recevez le prix en une fois, et vous choisissez quand l’opération se termine, à tout moment et jusqu’à 36 mois. Vous pouvez notamment racheter la part vendue et redevenir seul propriétaire de votre bien. Surtout, la part que vous gardez reste dans votre patrimoine et revient à vos héritiers.

Pourquoi la vente partielle n’est-elle pas un crédit ?

Parce que vous vendez, vous n’empruntez pas. La vente partielle n’est pas un crédit, c’est une opération immobilière : vous vendez une part de propriété de votre bien et vous recevez le prix de cette part, par acte notarié. Il n’y a aucune mensualité, aucune dette et aucun remboursement. C’est aussi pour cela qu’aucun critère d’âge ou de revenu ne vient filtrer les dossiers. Vous vendez quelque chose que vous possédez déjà : vous êtes libre de dépenser les fonds obtenus comme vous le souhaitez.

Peut-on continuer à louer son logement après une vente partielle ?

Oui. Si le bien est loué, l’acte prévoit que les loyers vous reviennent intégralement : le partenaire qui détient une part du bien ne touche aucune partie des loyers. Vous restez le bailleur, et vous gérez le bail comme avant. La vente partielle convient aussi bien à une résidence principale qu’à une résidence secondaire ou à un bien locatif.

Qui paie les frais de notaire dans une vente partielle ?

Avec OBEN, les frais de notaire de l’acte de vente font partie du coût de l’opération. Ils figurent dans la proposition que vous recevez avant la signature, avec les honoraires d’OBEN et la compensation du partenaire, et l’ensemble est imputé en une seule fois : vous ne payez rien chaque mois.

Combien de temps faut-il pour recevoir l’argent ?

Les fonds sont généralement versés sous 3 à 8 semaines. Le délai dépend surtout du bien et des documents à réunir : un titre de propriété clair et un bien sans particularité avancent plus vite qu’une succession entre plusieurs héritiers. Votre conseiller vous donne un calendrier réaliste dès le premier échange.

Que se passe-t-il si je ne rachète pas la part vendue avant 36 mois ?

Le bien est alors vendu, comme le prévoit l’acte dès la signature, et le prix se répartit entre vous et le partenaire d’OBEN selon les modalités de l’acte : vous recevez ce qui vous revient. Ce scénario n’a rien d’un accident, c’est l’une des deux façons prévues de terminer l’opération. OBEN vous accompagne dans cette vente pour en obtenir les meilleures conditions de prix et de délai.

Mais vous n’arrivez jamais seul à cette échéance : votre conseiller OBEN vous suit en continu, du premier échange jusqu’au dénouement de l’opération. Si vous souhaitez garder votre bien, il cherche avec vous le moyen de racheter la part vendue, par un financement obtenu auprès de nos partenaires, par une rentrée d’argent prévue ou par toute autre voie adaptée à votre situation.

Faut-il l’accord de ses enfants pour faire une vente partielle ?

Non. Vous disposez librement de votre bien, et vos héritiers n’ont aucun accord à donner de votre vivant. La règle est différente pour les couples mariés : le logement de la famille ne peut pas être vendu sans l’accord des deux époux, même s’il appartient à un seul d’entre eux. Beaucoup de propriétaires choisissent malgré tout d’en parler à leurs enfants : la part conservée leur reviendra, et l’opération se comprend mieux quand elle est expliquée.

Ce qu’il faut retenir

La vente partielle répond à une situation très répandue : posséder un bien de valeur et manquer d’argent au moment où un projet se présente. Vendre une part de propriété de son bien immobilier permet de faire face à cette situation sans déménager, sans condition d’âge et sans emprunter, puisqu’il s’agit d’une vente et non d’un crédit. Reste à vérifier que c’est la meilleure voie pour vous, en étudiant votre situation, vos projets et ce que vous voulez faire de votre bien dans le temps.

C’est ce que fait un conseiller OBEN lors du premier échange, et il vous oriente au mieux, y compris vers une autre solution si elle vous sert mieux. Vous pouvez commencer par la simulation en ligne, gratuite et sans engagement, ou prendre rendez-vous pour en parler.