Viager occupé : calcul de la décote, du bouquet et de la rente

Le calcul d’un viager occupé tient en trois étapes. On part de la valeur du bien libre, celle qu’il vaudrait vide sur le marché. On lui retire ensuite une décote d’occupation, qui représente le droit du vendeur de continuer à vivre dans le logement jusqu’à son décès et qui dépend de son âge : de l’ordre de 45 % à 70 ans, 30 % à 80 ans, 15 à 20 % à 90 ans. Le prix ainsi obtenu se partage enfin entre un bouquet versé à la signature, souvent 20 à 30 % du prix, et une rente à vie, calculée en divisant le reste par un coefficient tiré de l’espérance de vie du vendeur.

Ce guide détaille chacune de ces étapes, avec un barème par âge, un exemple chiffré, la répartition des charges, la fiscalité et les pièges à connaître avant de signer. Il présente aussi l’alternative qu’OBEN, spécialiste de la monétisation du patrimoine immobilier, propose aux propriétaires qui ont besoin de liquidités sans vendre définitivement leur logement : la vente partielle, ouverte sans condition d’âge, dont la simulation en ligne chiffre le potentiel en quelques minutes.

L’essentiel

• Prix d’un viager occupé = valeur libre du bien moins décote d’occupation. La décote traduit la valeur du droit d’usage et d’habitation que garde le vendeur ; elle est d’autant plus forte que le vendeur est jeune.
• Le bouquet est libre. Il représente souvent 20 à 30 % du prix, parfois davantage ; le reste est converti en rente viagère, indexée chaque année.
• La rente se calcule en divisant le capital à convertir par un coefficient fondé sur l’espérance de vie : à 75 ans, les barèmes professionnels retiennent un coefficient proche de 12 pour une femme et de 10 pour un homme.
• Le marché reste modeste : environ 6 000 ventes par an en France, dont 83 % en viager occupé, pour des vendeurs âgés de 77 ans en moyenne (Baromètre du viager 2025).
• Un viager est définitif : le bien sort du patrimoine et ne revient jamais. Pour débloquer des liquidités en gardant la main sur son logement, la vente partielle permet de débloquer jusqu’à 50 % de la valeur du bien, sans condition d’âge, avec la faculté de racheter la part cédée librement, à tout moment et jusqu’à 36 mois.

Pour savoir ce que votre logement permettrait de débloquer sans le vendre en totalité, la simulation OBEN donne une première estimation en quelques minutes.

Le viager occupé, en deux mots

Un viager occupé est une vente immobilière dans laquelle le vendeur, appelé crédirentier, cède son logement mais conserve le droit d’y vivre jusqu’à son décès. L’acheteur, le débirentier, paie un bouquet le jour de la signature puis une rente à vie, et ne dispose du bien qu’au décès du vendeur. C’est de loin la forme la plus répandue : 83 % des ventes en viager sont des viagers occupés, le reste étant des viagers libres, où l’acheteur peut occuper ou louer le bien immédiatement.

Le droit conservé par le vendeur prend deux formes. Le plus souvent, il s’agit d’un droit d’usage et d’habitation, qui permet d’habiter le logement mais pas de le louer. Plus rarement, le vendeur se réserve l’usufruit, qui l’autorise aussi à louer le bien et à en percevoir les loyers, par exemple s’il doit un jour le quitter. Notre article sur le démembrement de propriété explique la différence entre usufruit et nue-propriété.

Comme toute vente immobilière, le viager se signe obligatoirement devant notaire, par acte authentique. La loi y ajoute une exigence propre : le décès du vendeur doit être imprévisible. Si le vendeur meurt dans les vingt jours qui suivent la signature, d’une maladie dont il était atteint, la vente peut être annulée à la demande de ses héritiers. Le marché, longtemps confidentiel, s’est structuré : environ 6 000 ventes par an, en hausse d’un quart depuis 2020, pour des vendeurs âgés de 77 ans en moyenne, dont la majorité a entre 76 et 85 ans.

Comment calculer un viager occupé : la méthode en trois étapes

Trois nombres suffisent : la valeur libre du bien, le pourcentage de décote lié à l’âge du vendeur et le coefficient qui transforme un capital en rente. Pour une maison estimée 300 000 € et une vendeuse de 75 ans, cela donne environ 180 000 € de prix occupé, un bouquet de 54 000 € et une rente proche de 875 € par mois. Voici comment on y arrive.

Étape 1 : estimer la valeur libre du bien

Tout part de la valeur vénale, c’est-à-dire le prix auquel le logement se vendrait aujourd’hui, vide, à un acheteur ordinaire. Elle s’établit comme pour n’importe quelle vente : ventes récentes de biens comparables, état du logement, emplacement, avis d’un professionnel ou du notaire. Cette étape mérite du soin, car une sous-évaluation manifeste expose la vente à une requalification fiscale, voire à une action en nullité de la part du vendeur ou de ses héritiers.

Étape 2 : appliquer la décote d’occupation

L’acheteur ne pourra ni habiter ni louer le bien du vivant du vendeur : il paie donc moins que la valeur libre. Cette différence est la décote d’occupation, égale à la valeur du droit d’usage et d’habitation. Deux méthodes coexistent pour la chiffrer.

La méthode économique raisonne en loyers non perçus : on multiplie le loyer annuel qu’aurait rapporté le logement par le nombre d’années que le vendeur a, statistiquement, devant lui. En 2025, selon l’Insee, une femme de 65 ans peut espérer vivre encore 23,6 ans et un homme 20 ans ; à 60 ans, ces durées atteignent 27,9 ans et 23,9 ans. C’est sur cette logique que reposent les barèmes professionnels, dont le plus utilisé par les notaires est le barème Daubry, mis à jour régulièrement d’après les tables de mortalité.

La méthode fiscale utilise le barème de l’article 669 du Code général des impôts, qui fixe la valeur de l’usufruit par tranche de dix ans : 40 % de la valeur du bien entre 61 et 70 ans, 30 % entre 71 et 80 ans, 20 % entre 81 et 90 ans. Le droit d’usage et d’habitation vaut fiscalement 60 % de cet usufruit. Ce barème sert au calcul des droits et des impôts, mais il donne des décotes plus faibles que la réalité économique : le barème professionnel fixe le prix, le barème fiscal sert à l’administration.

Le barème indicatif de la décote selon l’âge

Le tableau ci-dessous reprend les ordres de grandeur retenus en 2026 par les professionnels du viager pour un droit d’usage et d’habitation, sur une seule tête. Les femmes ayant une espérance de vie plus longue, leur décote est plus élevée à âge égal. Ces pourcentages sont indicatifs : chaque notaire ou expert applique ses propres tables, et l’état de santé n’entre jamais dans le calcul.

Lorsque le viager est conclu sur deux têtes, par exemple par un couple, la rente est versée jusqu’au décès du dernier survivant et la décote se calcule sur la tête la plus jeune, celle qui déterminera la durée d’occupation. Un logement déjà loué relève d’une autre logique, celle de la décote d’un logement occupé par un locataire, bien plus faible puisqu’elle dépend de la fin du bail et non de l’espérance de vie.

Étape 3 : partager le prix entre bouquet et rente

Le prix occupé étant fixé, le vendeur et l’acheteur décident de la part payée comptant. Le bouquet n’est pas obligatoire et se fixe librement ; il représente en général 20 à 30 % du prix, et peut monter à la moitié ou davantage si le vendeur préfère un capital important à une rente élevée. Le reste, appelé capital à convertir, est transformé en rente viagère : on le divise par un coefficient qui reflète l’espérance de vie du vendeur, corrigé d’un rendement pour l’acheteur. À 75 ans, ce coefficient est proche de 10 pour un homme et de 12 pour une femme dans les barèmes en usage ; à 80 ans, de 7,5 et 9,3.

La rente est presque toujours indexée chaque année, le plus souvent sur l’indice des prix à la consommation publié par l’Insee, ce que la loi prévoit d’ailleurs à défaut de clause. Elle peut être réversible au profit du conjoint survivant. Le baromètre 2025 donne l’ordre de grandeur du marché : un bouquet moyen de 58 431 € et une rente moyenne de 554 € par mois, pour des biens valant en moyenne 251 773 €.

Exemple illustratif : une maison de 300 000 € vendue à 75 ans

Exemple illustratif : une propriétaire de 75 ans vend en viager occupé sa maison estimée 300 000 € libre. Avec une décote d’occupation d’environ 40 %, le prix occupé s’établit à 180 000 €. Elle choisit un bouquet de 30 %, soit 54 000 € à la signature. Le capital à convertir est donc de 126 000 € ; divisé par un coefficient de 12, il donne une rente annuelle de 10 500 €, soit 875 € par mois, indexée chaque année et versée jusqu’à son décès. Si elle préférait un bouquet de 90 000 €, la rente tomberait à 625 € par mois ; sans aucun bouquet, elle approcherait 1 250 €.

À l’autre extrémité, le viager occupé sans rente, parfois appelé vente en nue-propriété avec réserve d’un droit d’usage, verse tout le prix occupé en une seule fois : 180 000 € dans notre exemple. Cette formule représente 8 % des ventes en viager, pour un capital moyen de 224 030 € selon le baromètre 2025. Elle supprime le risque d’impayé de la rente, mais elle reste définitive : le logement ne reviendra jamais dans le patrimoine.

Qui paie quoi dans un viager occupé ?

C’est l’acte de vente qui répartit charges, impôts et travaux, et il faut y veiller. À défaut de précision, la loi applique les règles de l’usufruit : le vendeur occupant règle l’entretien courant, les factures d’énergie, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et même la taxe foncière, tandis que l’acheteur assume les grosses réparations définies aux articles 605 et 606 du Code civil, comme la réfection des gros murs, de la toiture ou des poutres.

Dans la pratique, la plupart des actes prévoient que l’acheteur paie la taxe foncière et les gros travaux, et que le vendeur conserve les charges de la vie quotidienne, les petites réparations et, s’il s’agit d’une résidence secondaire, la taxe d’habitation. Lorsque des gros travaux découlent d’un défaut d’entretien du vendeur, l’acte peut aussi les lui imputer. D’où l’importance d’un contrat détaillé, rédigé par un notaire qui connaît le viager.

Les pièges du viager occupé, et comment s’en protéger

Le premier risque pour le vendeur est l’impayé de la rente. Trois protections se combinent dans l’acte : la clause résolutoire, qui annule la vente en cas de défaut de paiement, le vendeur reprenant alors son bien ; le privilège du vendeur, publié au service de la publicité foncière, qui le fait passer avant les autres créanciers de l’acheteur ; et le prélèvement automatique de la rente. Un acheteur solide, dont les revenus couvrent largement la rente, reste la meilleure garantie.

Le deuxième piège concerne le départ du logement. Le droit d’usage et d’habitation ne se transmet pas et ne se loue pas : si le vendeur doit rejoindre une maison de retraite, il ne peut tirer aucun revenu de son ancien logement. La Cour de cassation a jugé en 2021 que cette renonciation ne se présume pas et doit respecter la forme prévue dans l’acte, une lettre recommandée le plus souvent. Il faut donc prévoir dès la signature une clause de libération anticipée : le vendeur qui quitte définitivement les lieux abandonne son droit d’occupation et voit sa rente majorée, le plus souvent de 20 à 40 %, puisque l’acheteur dispose du bien plus tôt.

Le troisième piège tient au prix lui-même. Une décote trop généreuse ou une valeur libre sous-estimée coûtent cher au vendeur, toute sa vie. Faites établir plusieurs estimations, demandez le détail du calcul, comparez la rente proposée à ce que donnent les barèmes : la valeur d’un viager se vérifie chiffre par chiffre. Enfin, le viager est irréversible : le bien quitte le patrimoine familial, la rente s’arrête au décès et les héritiers ne récupèrent ni le logement ni les sommes qu’il aurait rapportées.

Vendre en viager à l’un de ses enfants est possible, mais la loi fiscale présume alors que le bien fait toujours partie de la succession du vendeur, sauf à prouver la réalité de la vente et le paiement effectif de la rente. Un notaire habitué à ces montages sécurise chaque clause, et un conseiller OBEN, qui connaît l’ensemble des solutions permettant de tirer des liquidités d’un logement, peut vous aider à vérifier qu’un viager est bien la voie la plus juste pour votre projet avant de vous engager.

La fiscalité du viager occupé pour le vendeur

Le bouquet n’est pas imposé lorsque le logement vendu est la résidence principale du vendeur, comme pour toute vente de résidence principale. La rente, elle, est soumise à l’impôt sur le revenu, mais seulement pour une fraction qui dépend de l’âge du vendeur lors du premier versement : 70 % avant 50 ans, 50 % de 50 à 59 ans, 40 % de 60 à 69 ans et 30 % à partir de 70 ans. Cette fraction est fixée une fois pour toutes et ne change plus ensuite. Une vendeuse de 75 ans qui perçoit 875 € par mois n’ajoute donc que 262 € par mois à son revenu imposable.

Pour l’impôt sur la fortune immobilière, le principe veut que celui qui garde l’usufruit ou le droit d’usage déclare le bien pour sa valeur totale. Le viager fait exception lorsque l’acheteur n’est ni un héritier présomptif du vendeur ni une personne interposée : le vendeur ne déclare alors que la valeur de son droit d’occupation, évaluée d’après le barème fiscal fondé sur son âge, et l’acheteur déclare la nue-propriété. Ces règles méritent d’être passées en revue avec votre notaire ou votre expert-comptable ; un conseiller OBEN peut vous aider à mesurer ce que chaque solution change pour votre situation.

Vendre en viager occupé : les étapes

La vente d’un viager occupé suit le parcours d’une vente classique, avec un temps de calcul en plus. Comptez plusieurs mois entre la décision et la signature, le temps de trouver un acheteur prêt à s’engager sur la durée.

• Estimer le bien libre auprès d’un ou deux professionnels, pour fixer la valeur de référence.
• Choisir la formule : droit d’usage et d’habitation ou usufruit, une ou deux têtes, part du bouquet, rente indexée ou capital seul.
• Trouver l’acheteur, particulier ou société spécialisée, et vérifier sa capacité à payer la rente dans la durée.
• Négocier les clauses : clause résolutoire, privilège du vendeur, indexation, libération anticipée, répartition des charges et des travaux.
• Signer chez le notaire, percevoir le bouquet puis la rente chaque mois ; le notaire publie la vente et le privilège du vendeur.

Et si vous ne voulez pas vendre pour toujours ? La vente partielle

Le viager répond à un besoin précis : un revenu garanti à vie, pour un propriétaire âgé qui accepte que son logement quitte définitivement son patrimoine. Beaucoup de propriétaires cherchent autre chose : une somme pour un projet, sans condition d’âge, et la possibilité de garder ou de transmettre leur bien. C’est pour eux qu’OBEN a créé la vente partielle. Vous vendez devant notaire une part de propriété de votre logement à un partenaire investisseur ou financier d’OBEN, vous en encaissez le prix, jusqu’à 50 % de la valeur du bien, et vous continuez d’y habiter, de le louer ou de le gérer comme vous l’entendez.

La différence avec le viager tient en quatre points. La vente partielle est ouverte sans condition d’âge, de situation ni de revenu, là où le viager ne s’adresse en pratique qu’aux plus de 70 ans. Elle porte sur une part du bien seulement : vous restez propriétaire du reste et vous le transmettez normalement. Elle est réversible : vous dénouez l’opération librement, à tout moment et jusqu’à 36 mois, en rachetant la part cédée à un prix connu dès la signature ou en vendant le bien en totalité, et OBEN vous accompagne dans les deux cas. Enfin, si le logement est loué, les loyers vous reviennent intégralement, alors qu’un droit d’usage et d’habitation interdit toute location.

Exemple illustratif : pour la même maison estimée 300 000 €, la vente partielle permet de débloquer jusqu’à 150 000 € en une seule fois, sans vendre le logement en totalité et sans rente à attendre. Aucun montant minimum n’est imposé : si votre projet demande 40 000 €, vous ne débloquez que 40 000 €, et c’est cette souplesse qui vous permet de maîtriser le coût de l’opération. Une fois le contrat signé chez le notaire, sur dossier complet, les fonds sont généralement versés sous 3 à 8 semaines. Le coût dépend du bien, de la durée et du montant débloqué ; il est imputé en une seule fois à la fin, et une proposition chiffrée personnalisée vous est remise avant tout engagement.

Un conseiller OBEN a tout le marché en tête. Si un viager sert mieux votre projet, parce que vous cherchez avant tout un revenu à vie, il vous le dira et vous accompagnera dans ce choix. D’autres voies existent encore. Le prêt viager hypothécaire, par exemple, est un crédit sans mensualité, remboursé au décès ou à la vente du logement, auquel OBEN donne accès grâce à son réseau de partenaires bancaires et spécialisés ; notre guide du crédit hypothécaire en détaille les conditions. Le panorama complet des solutions pour transformer une partie de la valeur de son logement en liquidités figure dans notre article sur l’equity release.

Jules Rateron, directeur des opérations et cofondateur d’OBEN : « Quand un propriétaire nous parle de viager, la première question que nous lui posons est simple : avez-vous besoin d’un revenu à vie, ou d’une somme pour un projet ? Dans le second cas, vendre tout son logement pour toujours est rarement la bonne réponse. La vente partielle permet de débloquer le juste montant, ni plus ni moins, tout en gardant la possibilité de racheter la part cédée. »

Pour une première estimation de ce que votre bien permet de débloquer, la simulation OBEN prend quelques minutes ; un conseiller vous rappelle ensuite pour affiner la proposition et comparer, chiffres en main, le viager et la vente partielle.

Questions fréquentes sur le calcul du viager occupé

Quelle décote pour un viager occupé ?

De l’ordre de 45 à 52 % à 70 ans, 38 à 44 % à 75 ans, 30 à 36 % à 80 ans et 15 à 19 % à 90 ans, selon le sexe du vendeur, d’après les barèmes professionnels en usage en 2026. La décote représente la valeur du droit d’usage et d’habitation que le vendeur conserve ; elle diminue avec l’âge, puisque l’acheteur attend moins longtemps. Sur deux têtes, elle se calcule sur le plus jeune des deux vendeurs.

Quelles sont les conditions d’un viager occupé ?

Aucun âge minimum n’est fixé par la loi, mais la vente n’a de sens économique qu’à partir de 65 ou 70 ans, puisque la décote dépasse la moitié de la valeur du bien avant cet âge. Trois conditions s’imposent : un acte authentique signé devant notaire, un prix réel comportant une part d’aléa liée à la durée de vie, et un décès imprévisible, la vente pouvant être annulée si le vendeur décède dans les vingt jours d’une maladie connue au moment de la signature.

Quel est le barème fiscal du viager ?

Le barème de l’article 669 du Code général des impôts fixe la valeur de l’usufruit à 50 % de la pleine propriété entre 51 et 60 ans, 40 % entre 61 et 70 ans, 30 % entre 71 et 80 ans, 20 % entre 81 et 90 ans et 10 % au-delà. Le droit d’usage et d’habitation vaut 60 % de l’usufruit ainsi calculé. Ce barème sert aux droits d’enregistrement et à l’impôt sur la fortune immobilière ; le prix de vente, lui, se calcule avec les barèmes professionnels, plus proches de l’espérance de vie réelle.

Comment fonctionne un viager occupé sans rente ?

Le vendeur perçoit la totalité du prix occupé le jour de la signature, sous forme d’un bouquet unique, et conserve son droit d’habiter le logement jusqu’à son décès. Il n’y a donc ni rente à percevoir ni risque d’impayé, et le capital moyen atteignait 224 030 € en 2025 pour 8 % des ventes en viager. La vente reste définitive : pour débloquer une somme en une fois tout en conservant son bien et la possibilité de racheter la part vendue, la vente partielle est l’alternative à comparer.

Viager occupé et impôt sur la fortune immobilière : qui déclare quoi ?

En principe, le titulaire de l’usufruit ou du droit d’usage déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété. Lorsque le démembrement résulte d’une vente en viager à un acheteur qui n’est pas un héritier présomptif du vendeur, chacun déclare sa part : le vendeur la valeur de son droit d’occupation selon le barème fiscal, l’acheteur la nue-propriété. Le point mérite d’être vérifié avec votre notaire ou votre expert-comptable ; votre conseiller OBEN peut vous aider à y voir clair.