Rachat de soulte : calcul, frais de notaire et comment la payer

Le rachat de soulte est la somme que verse celui qui garde un logement détenu à plusieurs à ceux qui lui cèdent leur part. Elle se calcule en trois temps : la valeur actuelle du bien, diminuée du capital restant dû sur le prêt en cours, multipliée par la quote-part de l’autre. Pour une maison estimée 400 000 € sur laquelle il reste 100 000 € à rembourser, détenue à parts égales, la soulte s’élève à 150 000 €. S’y ajoutent les frais de l’acte notarié : un droit de partage de 1,1 % après un divorce ou une rupture de PACS, de 2,5 % dans une succession, calculé sur la valeur nette du bien, plus les émoluments du notaire, soit environ 9 500 € dans cet exemple.

Ce guide détaille la formule et ses cas particuliers, le vrai calcul des frais de notaire, les étapes chez le notaire et les quatre façons de payer la soulte. Parmi elles, une voie que les propriétaires connaissent peu : la vente partielle, créée par OBEN, spécialiste de la monétisation du patrimoine immobilier, qui permet de débloquer le montant de la soulte sans emprunter et de conserver le logement, sans condition d’âge, de situation ni de revenu. La simulation en ligne en donne une première estimation en quelques minutes.

L’essentiel

• Formule : soulte = (valeur du bien − capital restant dû) × quote-part de celui qui cède sa part. Les quotes-parts figurent dans le titre de propriété ; pour un couple marié sous le régime de la communauté, c’est moitié-moitié.
• Le bien s’estime à sa valeur du jour du partage, pas à son prix d’achat. Plusieurs estimations valent mieux qu’une : aucune méthode légale ne fixe la soulte, elle se négocie.
• Frais de notaire : 1,1 % de droit de partage après un divorce ou une rupture de PACS, 2,5 % dans les autres partages, calculés sur la valeur nette du bien, plus les émoluments du notaire. Entre concubins, ce sont les droits de vente ordinaires qui s’appliquent, sur la part achetée.
• Le rachat de soulte passe obligatoirement par un acte notarié, publié au service de la publicité foncière. Racheter n’est jamais obligatoire : on peut aussi vendre le logement ou rester en indivision.
• Pour payer la soulte, quatre voies : ses fonds propres, un nouveau prêt ou la vente du logement ; et la vente partielle, qui débloque jusqu’à 50 % de la valeur du bien en une fois, sans condition d’âge ni de revenu, en gardant le logement.

C’est le métier d’OBEN : aider les propriétaires à tirer des liquidités de leur bien sans le vendre, en examinant toutes les voies et en retenant celle qui sert le projet. Pour savoir ce que votre logement permettrait de débloquer, la simulation OBEN prend deux minutes.

Qu’est-ce qu’un rachat de soulte ?

Un rachat de soulte est l’opération par laquelle l’un des propriétaires d’un bien détenu à plusieurs achète la part des autres pour en devenir seul propriétaire. La soulte est la somme qu’il leur verse en contrepartie. Le terme est d’ailleurs impropre, comme le rappellent les notaires : on ne rachète pas une soulte, on achète une part de propriété, et la soulte en est le prix.

Trois situations y conduisent presque toujours. Le divorce ou la séparation, quand l’un des deux veut garder le logement familial ; cela vaut pour les couples mariés, pacsés ou en concubinage. La succession, quand un héritier souhaite conserver la maison de famille reçue en indivision avec ses frères et sœurs. Et la fin d’une indivision choisie, par exemple entre amis ou entre associés ayant acheté ensemble. Dans tous les cas, l’acte est reçu par un notaire puis publié au service de la publicité foncière : c’est ce qui rend le nouveau propriétaire opposable à tous.

Racheter n’a rien d’obligatoire. Si personne ne veut ou ne peut garder le bien, il est vendu et le prix partagé. Les indivisaires peuvent aussi décider de rester propriétaires ensemble pour un temps, en signant une convention d’indivision qui fixe les règles de gestion, conclue pour cinq ans au plus et renouvelable. Notre guide sur le bien immobilier en indivision détaille les droits de chacun dans cette situation.

Comment calculer un rachat de soulte : la formule

La soulte se calcule ainsi : (valeur du bien − capital restant dû) × quote-part de celui qui cède. Pour un bien détenu à parts égales, on divise donc la valeur nette par deux. Cette formule n’est inscrite dans aucun texte de loi : c’est l’usage, appliqué par les notaires, et le montant final reste un accord entre les parties. Chaque terme mérite qu’on s’y arrête.

Étape 1 : estimer la valeur du bien au jour du partage

Le point de départ est la valeur vénale actuelle du logement, c’est-à-dire le prix auquel il se vendrait aujourd’hui, et non son prix d’achat. Le Code civil est clair : pour leur répartition, les biens sont estimés à leur valeur à la date de la jouissance divise, la plus proche possible du partage. Un logement acheté 250 000 € qui en vaut 400 000 € se partage sur 400 000 €. Chacun peut demander une estimation à un agent immobilier ou au notaire ; en obtenir deux ou trois évite les contestations, d’autant que l’administration fiscale peut redresser une valeur manifestement sous-évaluée. Si les parties ne s’entendent pas sur ce chiffre, le rachat amiable est impossible et seul le tribunal judiciaire pourra trancher.

Étape 2 : déduire le capital restant dû

Si un prêt court encore sur le logement, celui qui garde le bien en reprendra seul le remboursement. Le capital restant dû, que la banque communique sur simple demande avec le tableau d’amortissement, est donc retranché de la valeur du bien avant le partage. Le résultat est la valeur nette, base du calcul de la soulte. Un bien entièrement payé se partage, lui, sur sa valeur pleine.

Étape 3 : appliquer la quote-part de chacun

Les droits de chacun figurent dans le titre de propriété établi lors de l’achat. Pour des époux mariés sans contrat, sous le régime de la communauté, le logement acheté pendant le mariage appartient à chacun pour moitié, quel que soit celui qui a le plus payé ; l’époux qui a réglé une part avec des fonds propres, un héritage ou une donation par exemple, a droit à une récompense que le notaire intègre dans les comptes du partage. Pour des époux séparés de biens, des partenaires de PACS ou des concubins, ce sont les quotes-parts inscrites dans l’acte d’achat qui comptent : 50/50 à défaut de précision, 70/30 ou 60/40 si l’acte le prévoit. L’apport personnel de l’un des deux ne se déduit de la soulte que s’il a été mentionné à l’époque.

Le notaire ajoute enfin les comptes d’indivision : si l’un a payé seul la taxe foncière ou de gros travaux depuis la séparation, ou a occupé seul le logement, ces sommes viennent corriger la soulte dans un sens ou dans l’autre. Notre article sur la quote-part immobilière explique ce que recouvre cette part de propriété.

Exemple illustratif : une maison de 400 000 € après un divorce

Exemple illustratif : un couple marié sous le régime de la communauté se sépare. La maison est estimée 400 000 € et il reste 100 000 € à rembourser sur le prêt. La valeur nette est de 300 000 € ; chacun y a droit pour moitié, soit 150 000 €. Celui qui conserve la maison verse donc une soulte de 150 000 € à l’autre et reprend seul les 100 000 € de capital restant dû. Si les mêmes personnes, non mariées, détenaient le bien à 70 % et 30 % selon leur acte d’achat, la soulte due au second serait de 30 % de 300 000 €, soit 90 000 €.

Dans une succession, le raisonnement est identique, la valeur nette se répartissant entre les héritiers selon leurs droits. Une maison de famille estimée 360 000 €, sans prêt en cours, revenant à trois enfants à parts égales, vaut 120 000 € pour chacun : celui qui la garde verse 120 000 € à chacun de ses deux frères et sœurs, soit 240 000 € au total. Pour préparer cette étape en amont, notre article sur les droits de succession sur un bien immobilier peut vous être utile.

Frais de notaire d’un rachat de soulte : le vrai calcul

Les frais d’un rachat de soulte se composent d’un impôt, le droit de partage, et de la rémunération du notaire, les émoluments, auxquels s’ajoutent la contribution de sécurité immobilière et quelques débours. Le droit de partage est de 1,1 % après un divorce, une séparation de corps ou une rupture de PACS, depuis le 1er janvier 2022, et de 2,5 % dans les autres cas, succession comprise. Il se calcule sur l’actif net partagé, c’est-à-dire la valeur des biens diminuée du passif, et non sur la seule soulte. Entre concubins, la règle change : l’achat de la part de l’autre est traité comme une vente et supporte les droits de mutation ordinaires, 5,81 % ou 6,32 % selon le département en 2026, sur la valeur de la part achetée.

Le taux réduit de 1,1 % est réservé aux actes de partage. Une réponse ministérielle a précisé qu’il ne s’étend pas aux licitations, ces ventes d’un bien indivis au profit de l’un des indivisaires, qui restent taxées à 2,5 % : après un divorce, le notaire rédige donc un acte de partage plutôt qu’une licitation, ce qui permet de bénéficier du taux réduit.

Les émoluments du notaire suivent un barème réglementé, dégressif par tranches, calculé sur la valeur brute du bien : pour le partage d’une communauté ou d’une succession, 4,837 % jusqu’à 6 500 €, 1,995 % de 6 500 à 17 000 €, 1,330 % de 17 000 à 60 000 € et 0,998 % au-delà, hors TVA. Le barème diffère pour une licitation ou un partage entre concubins, et le notaire vous remet un décompte détaillé avant la signature. Vient ensuite la contribution de sécurité immobilière, 0,10 % de la valeur, due pour la publication de l’acte, puis les débours : copies, documents d’urbanisme, formalités, pour quelques centaines d’euros.

Exemple chiffré : environ 9 500 € de frais pour un bien de 400 000 €

Reprenons la maison de 400 000 € grevée d’un prêt de 100 000 €, seul bien du couple qui divorce. Le droit de partage s’applique à l’actif net, 300 000 €, soit 3 300 €. Les émoluments se calculent sur 400 000 € : environ 4 490 € hors taxes, soit 5 390 € TTC. La contribution de sécurité immobilière ajoute 400 €, les débours quelques centaines d’euros. Le total avoisine 9 500 €, soit un peu plus de 2 % de la valeur du bien. On lit souvent que les frais représentent « 7 à 8 % de la soulte » : l’ordre de grandeur n’est pas absurde, mais le calcul réel dépend de la valeur du bien, pas de la soulte. Dans une succession, avec un droit de partage à 2,5 %, les mêmes frais atteindraient 13 700 € ; entre concubins, dans un département au taux majoré, les seuls droits de vente sur une moitié valant 200 000 € dépassent 12 600 €, pour un total de l’ordre de 16 000 €.

Qui paie les frais de notaire d’un rachat de soulte ?

En principe, c’est celui qui rachète la part des autres qui supporte les frais de l’acte, puisqu’il devient propriétaire de l’ensemble. Rien n’empêche toutefois de les partager : dans un divorce ou une succession, les parties en conviennent librement et l’acte précise la répartition retenue. S’y ajoutent parfois des frais annexes, à la charge de celui qui garde le bien : indemnité de remboursement anticipé si le prêt est soldé, frais de dossier pour la reprise du prêt, frais d’expertise si le bien a été évalué par un professionnel.

Plus-value et impôts : ce que le partage change

Bonne nouvelle pour celui qui cède sa part : aux yeux de l’impôt sur la plus-value, le partage n’est pas une vente. Entre ex-époux, partenaires de PACS ou cohéritiers, la plus-value réalisée lors du partage est exonérée, même lorsqu’une soulte est versée. Entre concubins, l’exonération s’applique aux biens achetés pendant la vie commune ; et un logement qui était la résidence principale du cédant bénéficie de toute façon de l’exonération classique. Ces règles comportent des conditions précises, que votre notaire vérifie au cas par cas ; un conseiller OBEN peut, de son côté, vous aider à mesurer ce que chaque scénario change pour votre budget.

Les étapes du rachat de soulte chez le notaire

Un rachat de soulte prend en général quelques semaines à quelques mois, le temps de l’estimation, de l’accord entre les parties et, s’il y a lieu, de la réponse de la banque. Le parcours est le même dans un divorce ou une succession, à quelques nuances près.

• Faire estimer le bien par un ou deux professionnels et réunir les documents : titre de propriété, tableau d’amortissement du prêt, justificatifs des dépenses payées par un seul.
• Se mettre d’accord sur la valeur, la soulte, la répartition des frais et le calendrier, au besoin avec l’aide des avocats dans un divorce.
• Régler la question du prêt en cours avec la banque : reprise par celui qui garde le bien, ou remboursement.
• Réunir les fonds de la soulte, quelle que soit la voie choisie.
• Signer l’acte chez le notaire, qui verse la soulte au cédant, publie l’acte et acquitte les droits.

Dans un divorce par consentement mutuel, la convention des époux doit contenir l’état liquidatif de leur régime matrimonial, établi par un notaire dès lors qu’un bien immobilier est concerné ; le rachat de soulte s’y intègre. Dans un divorce devant le juge, les époux peuvent signer pendant la procédure une convention de partage notariée, qui prend effet au prononcé du divorce. Dans une succession, le partage amiable exige l’accord de tous les héritiers ; à défaut, il faut passer par le tribunal. Un notaire habitué à ces dossiers en sécurise chaque étape, et votre conseiller OBEN reste disponible pour la question qui suit presque toujours : comment réunir la somme.

Comment payer la soulte : les quatre voies

Quatre voies permettent de payer une soulte. La plus simple est de puiser dans ses fonds propres, ce qui suppose une épargne à la hauteur. La plus courante consiste à reprendre le prêt en cours et à emprunter le montant de la soulte, si la banque suit. La troisième est de vendre le logement et d’en partager le prix. La quatrième est une opération immobilière conclue devant notaire, la vente partielle, qui débloque jusqu’à 50 % de la valeur du bien en une fois, sans emprunter, et permet de garder le logement. Chacune a ses conditions, et c’est souvent la réponse de la banque qui oriente le choix.

Reprendre le prêt et emprunter la soulte

La voie classique passe par la banque. Celui qui garde le logement demande la désolidarisation de son ex-conjoint du prêt commun, puis un nouveau crédit pour la soulte, ou un seul prêt qui reprend l’ensemble. La banque réexamine alors le dossier comme s’il était neuf, avec un seul revenu au lieu de deux, parfois une pension à verser en plus, et peut refuser la désolidarisation si elle estime que l’emprunteur ne portera pas seul les mensualités. Ce refus n’est pas une fin en soi : un autre établissement peut racheter le prêt et le mettre au seul nom de celui qui reste, et le prêt hypothécaire, adossé à la valeur du bien plutôt qu’au seul revenu, ouvre une porte aux profils que le crédit classique écarte. OBEN donne accès à ces solutions grâce à son réseau de partenaires bancaires et spécialisés, et votre conseiller sait dire laquelle correspond à votre situation ; notre guide du crédit hypothécaire en détaille les conditions.

Payer la soulte sans emprunter : la vente partielle

Quand la banque dit non, ou quand on ne veut pas s’engager pour vingt ans, la vente partielle offre une autre réponse. Vous vendez devant notaire une part de propriété de votre logement à un partenaire investisseur ou financier d’OBEN, vous en encaissez le prix, jusqu’à 50 % de la valeur du bien, et vous continuez d’y habiter, de le louer ou de le gérer comme vous l’entendez. Si le logement est loué, les loyers vous reviennent intégralement. Ce n’est pas un crédit : vous vendez une part de propriété de votre bien, il n’y a donc ni mensualité ni condition de revenu.

Contrairement à un prêt, la vente partielle est ouverte sans condition d’âge, de situation ni de revenu. Aucun montant minimum n’est imposé : si la soulte est de 60 000 € sur un bien d’un million, vous ne débloquez que 60 000 €, et c’est cette souplesse qui vous permet d’en maîtriser le coût ; OBEN recommande d’ailleurs de ne débloquer que ce dont le projet a besoin, pas davantage. Un prêt encore en cours sur le logement n’est pas un obstacle : ce cas est prévu. Et vous dénouez l’opération librement, à tout moment et jusqu’à 36 mois, en rachetant la part cédée à un prix connu dès la signature ou en vendant le bien en totalité ; dans les deux cas, OBEN vous accompagne pour trouver la meilleure solution.

Exemple illustratif : lors d’une séparation, débloquer les 120 000 € nécessaires au rachat de la part de son ex-conjoint sur une maison de 500 000 € (jusqu’à 250 000 € possibles) et conserver le logement familial. Une fois le contrat signé chez le notaire, sur dossier complet, les fonds sont généralement versés sous 3 à 8 semaines ; le calendrier se cale avec le notaire chargé du partage, qui peut coordonner les deux actes ou prévoir un court délai pour le versement de la soulte. Le coût dépend du bien, de la durée et du montant débloqué ; il est imputé en une seule fois à la fin, et une proposition chiffrée personnalisée vous est remise avant tout engagement. Pour le mesurer sur votre logement, la simulation OBEN donne une première estimation en quelques minutes.

Étaler le paiement de la soulte

Payer la soulte en plusieurs fois est possible, mais seulement avec l’accord de celui qui cède sa part : rien ne l’y oblige. L’échéancier est alors inscrit dans l’acte notarié, avec ses garanties, le plus souvent une sûreté inscrite sur le logement au profit du bénéficiaire, et parfois des intérêts. Le Code civil prévoit une règle peu connue : si le débiteur d’une soulte a obtenu des délais et que la valeur du bien qui lui est attribué varie de plus d’un quart du fait des circonstances économiques, les sommes restant dues varient dans la même proportion, sauf si les parties ont écarté cette clause. Dans un divorce, la soulte peut aussi se compenser, en tout ou partie, avec d’autres sommes dues entre les époux, comme une prestation compensatoire, ou avec l’attribution d’autres biens du partage.

Vendre le logement ou rester en indivision

Quand aucune de ces voies ne convient, deux issues restent ouvertes. La vente du logement, dont le prix rembourse le prêt puis se partage selon les droits de chacun ; si la vente presse, notre article sur l’avance sur vente immobilière présente les façons de débloquer des fonds avant la signature. Et le maintien en indivision, organisé par une convention d’indivision, qui permet par exemple de garder le logement jusqu’à la majorité des enfants avant de le vendre ou de le racheter.

Un conseiller OBEN a tout le marché en tête. Si la reprise du prêt reste la voie la plus juste pour vous, il vous le dira et vous orientera vers le bon partenaire ; si le projet est de conserver le logement sans s’endetter davantage, il chiffrera avec vous ce que le bien permet de débloquer. Et si la vente s’impose, il vous aidera à la mener dans les meilleures conditions.

Jules Rateron, directeur des opérations et cofondateur d’OBEN : « Après une séparation, la question que nous entendons le plus souvent n’est pas “combien vaut ma part”, mais “comment garder la maison”. Quand la banque a dit non, beaucoup pensent qu’il ne reste que la vente. Ce n’est pas vrai : vendre une part de propriété de son logement permet de payer la soulte, de garder la maison et de racheter cette part plus tard, quand la situation s’est stabilisée. »

Questions fréquentes sur le rachat de soulte

Comment se calcule la soulte en cas de séparation ?

On part de la valeur actuelle du logement, on retire le capital restant dû du prêt, puis on applique la part de celui qui s’en va : la moitié pour des époux mariés sous le régime de la communauté ou pour un bien acheté 50/50. Sur une maison de 400 000 € avec 100 000 € restant à rembourser, la soulte est de 150 000 €. Le notaire ajuste ensuite ce montant des sommes que l’un a payées pour l’autre, taxe foncière ou travaux par exemple.

Qui paie les frais de notaire pour un rachat de soulte ?

En principe, celui qui rachète la part des autres, puisqu’il devient seul propriétaire ; les parties peuvent toutefois convenir de les partager, et l’acte le précise. Ces frais comprennent le droit de partage, 1,1 % après un divorce ou une rupture de PACS et 2,5 % dans une succession, calculé sur la valeur nette du bien, les émoluments du notaire calculés sur sa valeur brute, la contribution de sécurité immobilière de 0,10 % et les débours.

Quelle est la différence entre un rachat de soulte et une licitation ?

Le rachat de soulte désigne l’attribution du bien à l’un des indivisaires dans un acte de partage, moyennant une soulte. La licitation est la vente d’un bien indivis, aux enchères ou de gré à gré, à un tiers ou à l’un des indivisaires. Quand elle profite à un indivisaire, le résultat est le même, mais la fiscalité diffère : le taux réduit de 1,1 % réservé aux partages après divorce ne s’applique pas aux licitations, taxées à 2,5 %. C’est pourquoi le notaire privilégie l’acte de partage dans un divorce.

Peut-on payer une soulte en plusieurs fois ?

Oui, si celui qui cède sa part l’accepte : le paiement échelonné n’est pas un droit. L’acte notarié fixe alors le calendrier, les éventuels intérêts et les garanties, le plus souvent une sûreté sur le logement. Sans cet accord, la soulte est payée le jour de la signature, avec ses fonds propres, un prêt, ou le prix d’une part du bien cédée à un partenaire investisseur d’OBEN.

Comment faire pour ne pas payer de soulte ?

On ne peut pas garder seul le bien sans compenser la part de l’autre, qui a une valeur. Trois possibilités évitent toutefois de la payer en argent. Vendre le logement et partager le prix, ce qui supprime la soulte mais fait perdre le bien aux deux. Compenser la part de l’autre avec d’autres éléments du partage : l’un garde la maison, l’autre l’épargne ou un second bien, ou, dans un divorce, une prestation compensatoire vient s’imputer sur la soulte. Ou rester en indivision quelque temps grâce à une convention d’indivision, en reportant la décision. Renoncer purement et simplement à sa part sans contrepartie s’analyse en donation, avec les droits qui vont avec.

Peut-on racheter une soulte avec un crédit en cours ?

Oui, c’est même le cas le plus fréquent. Le capital restant dû est déduit de la valeur du bien pour calculer la soulte, et celui qui garde le logement reprend seul le prêt, avec l’accord de la banque, ou le fait racheter par un autre établissement. Si la banque refuse la désolidarisation, la vente partielle permet de réunir la soulte sans emprunter davantage. Un prêt encore en cours sur le logement n’empêche pas cette opération.

Le rachat de soulte est-il imposé ?

Pas pour celui qui cède sa part dans un partage entre ex-époux, partenaires de PACS ou cohéritiers : la plus-value est exonérée, soulte ou non. Entre concubins, l’exonération vaut pour les biens achetés pendant la vie commune, et la résidence principale reste exonérée dans tous les cas. Celui qui rachète ne paie pas d’impôt sur le revenu à cette occasion, seulement les droits liés à l’acte. Votre notaire confirme le régime applicable à votre situation.