Ce que dit le Code civil
L’article 1659 définit la faculté de rachat comme « un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal ». L’article 1673 précise ce que le vendeur doit rendre en plus du prix : les frais de la vente, les réparations nécessaires et les dépenses qui ont augmenté la valeur du bien, sans dépasser le montant de cette augmentation. Le délai est de cinq ans au maximum. Si l’acte prévoit un délai plus long, la loi le ramène à cinq ans, et le juge ne peut pas le prolonger. Si le vendeur ne rachète pas son bien dans ce délai, l’acquéreur devient définitivement propriétaire.
Le rachat efface la vente : le vendeur qui rachète son bien le retrouve libre des charges et des hypothèques que l’acquéreur avait pu accorder à un tiers, comme s’il n’avait jamais cessé d’être propriétaire. Cette règle protège le vendeur : une simple promesse de revente de la part de l’acquéreur ne lui donnerait pas la même sécurité.
Faculté de rachat et vente à réméré
La vente à réméré n’est rien d’autre qu’une vente qui contient cette clause : « réméré » est le nom de l’opération, « faculté de rachat » est le nom de la clause qui permet au vendeur de reprendre son bien. En pratique, l’acte notarié fixe le prix de rachat, le délai laissé au vendeur pour racheter et les conditions d’occupation du bien, contre une indemnité d’occupation. Les expressions « vente avec faculté de rachat », « vente à réméré » et « réméré » désignent toutes la même opération.
Le rachat dans la vente partielle
La vente partielle créée par OBEN prévoit elle aussi un rachat, mais ce rachat porte seulement sur la quote-part vendue, jamais sur le bien entier : l’autre part n’a jamais cessé d’appartenir au propriétaire. Celui-ci peut racheter la part vendue librement, à tout moment et jusqu’à 36 mois, à un prix défini dès le départ, ou préférer vendre le bien en entier. Dans les deux cas, OBEN reste à ses côtés : pour trouver la meilleure solution de rachat, ou pour vendre le bien dans les meilleures conditions. Comme il n’a vendu qu’une part de son bien, il ne risque pas de tout perdre faute de rachat : si la part vendue n’est pas rachetée, le bien est vendu et il reçoit sa part du prix.
Questions fréquentes
Qu’est-ce que la vente avec faculté de rachat ?
C’est l’autre nom de la vente à réméré : une vente dans laquelle le vendeur garde le droit de reprendre son bien pendant cinq ans au maximum, en restituant le prix et les frais prévus au contrat. Elle se signe devant notaire, et le vendeur continue le plus souvent d’occuper le bien pendant toute la durée prévue au contrat.
Peut-on prolonger le délai de la faculté de rachat ?
Non. Le Code civil fixe un maximum de cinq ans : même si l’acte prévoit un délai plus long, ce délai est ramené à cinq ans, et le juge ne peut pas l’allonger. Passé ce délai, le bien appartient définitivement à l’acquéreur.
Quelle différence entre faculté de rachat et faculté de dédit ?
La faculté de dédit permet à l’acheteur ou au vendeur de renoncer à la vente avant qu’elle ne soit définitive, le plus souvent en laissant à l’autre une somme d’argent. La faculté de rachat, elle, s’exerce une fois la vente faite : le bien a changé de propriétaire, et le vendeur peut le reprendre dans le délai convenu.
Ces explications sont données à titre indicatif et ne remplacent pas la lecture de l’acte avec votre notaire. Dans une vente à réméré comme dans une vente partielle, ce sont les modalités de l’acte authentique reçu par le notaire qui font foi. Un conseiller OBEN vous explique ces modalités avant tout engagement et vous accompagne jusqu’à la fin de l’opération.