Indemnité d’occupation

Dans une indivision

Chaque indivisaire a le droit d’utiliser le bien. Mais après un décès ou une séparation, celui qui l’occupe seul a l’usage exclusif du logement et prive les autres de ce droit. Il leur doit alors une indemnité, sauf s’ils ont renoncé à la percevoir, par exemple dans une convention d’indivision. Elle se calcule à partir de la valeur locative du bien. On applique le plus souvent une réduction, appelée décote, de l’ordre de 10 à 30 %, parce que l’occupant n’a ni bail ni garantie de durée. On multiplie ensuite le résultat par la quote-part des autres indivisaires. Elle n’est pas due à un indivisaire en particulier, mais à l’indivision elle-même : son montant est pris en compte au moment du partage. On ne peut réclamer que les cinq dernières années d’indemnité.

En cas de divorce, l’époux qui reste dans le logement commun doit en général cette indemnité à partir de la demande en divorce et jusqu’au partage. Le juge peut toutefois lui laisser l’usage gratuit du logement pendant la procédure. Après une succession, l’héritier qui occupe la maison du défunt doit cette indemnité aux autres héritiers.

Dans une vente à réméré ou avec complément de prix

Dans une vente à réméré et dans une vente avec complément de prix, le propriétaire vend la totalité de son bien mais continue de l’occuper ; comme il n’est plus propriétaire du bien, il verse une indemnité d’occupation à l’acquéreur. Cette indemnité est fixée dans l’acte, versée en général chaque mois et proche d’un loyer de marché. Son montant et ses conditions varient fortement d’un opérateur à l’autre : c’est l’une des clauses à lire attentivement avant de signer, avec le prix de rachat et la durée. Un conseiller OBEN examine ces contrats en détail : il repère les clauses qui coûtent cher et, lorsque cette solution est la bonne, il oriente le propriétaire vers un contrat dont les conditions le protègent.

Et dans la vente partielle ?

La vente partielle, créée en France par OBEN, fonctionne autrement : le propriétaire ne vend qu’une quote-part de son bien et il conserve la propriété du reste. Il garde l’usage complet du logement, qu’il y habite ou qu’il le loue, et si le bien est loué, les loyers lui reviennent en totalité. Les conditions d’usage pendant l’opération sont fixées dès l’acte notarié. Le coût, lui, dépend du bien, de la durée et du montant débloqué : il est réglé en une seule fois, à la fin de l’opération, sans versement chaque mois. Ce coût est chiffré dans une proposition personnalisée, et la simulation OBEN en donne un premier aperçu en deux minutes.

Questions fréquentes

Comment calculer l’indemnité d’occupation en indivision ?

On part de la valeur locative du bien, on lui applique le plus souvent une réduction, appelée décote, de l’ordre de 10 à 30 %, parce que l’occupant n’a ni bail ni garantie de durée. On multiplie ensuite le résultat par la quote-part des indivisaires qui n’occupent pas le logement. Le montant est fixé par le notaire, ou par le juge en cas de désaccord.

Quelle différence entre loyer et indemnité d’occupation ?

Le loyer est versé par un locataire qui a signé un bail librement, et les lois sur les baux d’habitation le protègent. L’indemnité d’occupation, elle, est versée par quelqu’un qui occupe un bien sans avoir de bail : indivisaire, ex-conjoint, vendeur resté dans les lieux. Son montant est fixé à l’amiable, dans l’acte de vente ou par le juge.

L’indemnité d’occupation est-elle imposable ?

Oui, pour celui qui la perçoit : elle est imposée comme un revenu foncier, exactement comme l’est un loyer. En indivision, chaque indivisaire déclare la part qui lui revient.