Convention d’indivision

Ce que la convention d’indivision permet de régler

Sans convention, l’indivision suit les règles du Code civil : les décisions courantes se prennent à la majorité des deux tiers, la vente du bien exige l’accord de tous, et chacun peut à tout moment demander le partage, c’est-à-dire la fin de l’indivision. La convention permet de s’écarter du Code civil et de fixer des règles sur mesure : qui occupe le bien et à quelles conditions, qui paie la taxe foncière, les travaux et les charges, comment se répartissent les loyers, qui gère le bien au quotidien, et surtout ce qui se passe si l’un des indivisaires veut sortir de l’indivision. Elle peut aussi réserver aux autres propriétaires la priorité pour racheter la part de celui qui s’en va, ou fixer à l’avance la manière de calculer le prix de cette part.

La durée se choisit entre deux formules. La première est à durée déterminée, cinq ans au maximum, et elle est renouvelable : pendant ce temps, personne ne peut demander le partage, sauf justes motifs reconnus par le juge. La seconde formule est à durée indéterminée : chacun peut alors réclamer le partage quand il le souhaite, à condition de ne pas choisir un moment qui pénaliserait les autres.

Quand la conclure

Elle est vivement conseillée dès qu’une indivision doit durer : un achat entre concubins ou partenaires de PACS, une maison de famille conservée après une succession, un bien partagé entre parents et enfants. Elle se signe le plus souvent chez le notaire au moment même de l’achat ou du partage, ce qui évite d’avoir à réunir tout le monde plus tard. Le guide OBEN sur la déclaration d’un bien en indivision explique ce qui change ensuite pour les impôts.

Et dans la vente partielle ?

La vente partielle créée en France par OBEN permet de vendre une part de son bien immobilier pour débloquer des liquidités. Le bien est alors détenu en indivision par le propriétaire et un investisseur partenaire d’OBEN. Tout ce qu’une convention d’indivision règle d’habitude est déjà prévu dans l’acte signé chez le notaire : le propriétaire continue d’utiliser son bien comme avant, qu’il y habite ou qu’il le loue, il garde la totalité des loyers, l’investisseur partenaire n’occupe pas les lieux, et la fin de l’opération est réglée à l’avance. Le propriétaire rachète la quote-part à un prix connu d’avance, ou le bien est vendu. Il choisit entre ces deux solutions, librement, à tout moment et jusqu’à 36 mois. Un conseiller OBEN explique ces règles avant tout engagement. Et si le bien est déjà détenu à plusieurs, entre héritiers par exemple, il cherche avec chaque indivisaire la meilleure façon de sortir de l’indivision.

Questions fréquentes

La convention d’indivision est-elle obligatoire ?

Non. Sans convention, l’indivision fonctionne selon les règles du Code civil. Mais pour un bien immobilier détenu durablement à plusieurs, la convention signée devant notaire est le meilleur moyen d’éviter les blocages : elle dit à l’avance qui utilise le bien, qui paie quoi et comment chacun peut quitter l’indivision.

Combien coûte une convention d’indivision ?

Il n’y a pas de tarif unique. La convention est rédigée par un notaire, et son coût dépend de la valeur du bien et du nombre de clauses à prévoir. Les frais de publicité foncière s’ajoutent à ce montant. Le notaire remet un devis avant de rédiger la convention.

Peut-on modifier une convention d’indivision ?

Oui, à condition que tous les indivisaires soient d’accord. La modification se fait par un avenant signé de la même façon que la convention d’origine, donc par acte notarié pour un bien immobilier. La convention prend fin à la date prévue, le jour du partage entre les indivisaires, ou lorsque le bien est vendu.