Comment fonctionne une indivision
Les personnes qui possèdent un bien en indivision sont appelées les indivisaires. Chacune détient une quote-part qui porte sur l’ensemble du bien : personne n’est propriétaire d’une pièce en particulier. Les règles de décision dépendent de ce que l’on veut faire. Une réparation urgente peut être décidée par un seul indivisaire : c’est ce que la loi appelle un acte conservatoire. Signer un bail d’habitation ou lancer des travaux d’entretien relève de la gestion courante et se décide à la majorité des deux tiers des quotes-parts. La vente du bien, en revanche, demande en principe l’unanimité, sauf autorisation du tribunal.
Les loyers et les autres revenus du bien se partagent entre les indivisaires, en proportion de la quote-part de chacun. Les charges, la taxe foncière et les travaux se répartissent de la même façon. L’indivisaire qui occupe seul le bien doit en principe verser une indemnité d’occupation aux autres. Une convention d’indivision signée devant notaire permet de fixer à l’avance qui occupe le bien, qui paie quoi et comment les décisions se prennent, ce qui évite bien des conflits.
Sortir d’une indivision
Le Code civil pose un principe simple : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ». Chaque indivisaire peut donc demander le partage à tout moment, sauf si une convention d’indivision ou une décision de justice repousse ce partage à plus tard. Ce partage prend trois formes. L’un des indivisaires peut racheter les parts des autres en leur versant une soulte, c’est-à-dire la somme qui correspond à leur part. Le bien peut aussi être vendu, et son prix réparti entre tous. Et si personne ne s’entend, le tribunal peut ordonner la vente aux enchères, ce qu’on appelle la licitation. Un indivisaire peut aussi vendre sa seule quote-part à une personne extérieure. Les autres sont alors prioritaires pour la racheter : c’est le droit de préemption.
L’indivision dans la vente partielle
La vente partielle créée par OBEN repose sur l’indivision : le propriétaire monétise son patrimoine en vendant une part de son bien immobilier à un investisseur partenaire d’OBEN, et tous deux deviennent propriétaires indivis. Cette indivision n’a rien de celle que l’on subit après une succession ou un divorce : elle est choisie et organisée dès l’acte notarié. Le propriétaire débloque ainsi jusqu’à 50 % de la valeur du bien, sans condition d’âge, de situation ni de revenu. Il continue d’utiliser son bien comme il l’entend, qu’il y habite ou qu’il le loue, et il garde la totalité des loyers. L’investisseur, lui, n’occupe pas le bien. La fin de l’opération est prévue dès le départ : le propriétaire rachète la quote-part à un prix connu d’avance, ou le bien est vendu. Il décide de la date, librement, à tout moment et jusqu’à 36 mois. Un conseiller OBEN connaît bien ces situations, y compris les indivisions familiales à régler, et vous aide à choisir la solution la plus adaptée. La simulation OBEN donne en deux minutes une première idée du montant que vous pourriez débloquer.
Questions fréquentes
Qui peut habiter dans une maison en indivision ?
Chaque indivisaire a le droit d’utiliser le bien, à condition de ne pas priver les autres du même droit. Celui qui l’occupe seul doit en principe verser une indemnité d’occupation aux autres indivisaires, sauf s’ils ont renoncé à cette indemnité, par exemple dans une convention d’indivision.
Quels sont les inconvénients de l’indivision ?
Ce sont surtout ses règles de décision. Il faut l’unanimité pour vendre le bien et la majorité des deux tiers pour les décisions courantes, si bien que tout se bloque dès que les indivisaires ne s’entendent plus. Chacun peut aussi demander le partage à tout moment, sans que les autres puissent s’y opposer. Une convention d’indivision et une sortie organisée dès le départ réduisent fortement ces risques : c’est exactement ainsi qu’OBEN a construit la vente partielle.
Quelle différence entre indivision et SCI ?
Dans une indivision, chacun est directement propriétaire d’une quote-part du bien. Dans une SCI, c’est la société qui possède le bien, et les associés détiennent des parts de cette société. Les statuts de la SCI organisent librement la gestion et la sortie, alors que l’indivision suit les règles du Code civil.
Ces explications sont générales et données à titre indicatif : les règles qui s’appliquent à une indivision dépendent de son origine et des accords signés entre les indivisaires. Votre notaire ou votre avocat sont les mieux placés pour les examiner avec vous. Dans une vente partielle, l’acte authentique reçu par le notaire fixe les règles qui font foi. Le conseiller OBEN et le notaire accompagnent le propriétaire du premier échange jusqu’à la fin de l’opération.