Les trois droits qui font la propriété
L’article 544 du Code civil définit la propriété comme « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue ». Les juristes distinguent trois droits derrière cette formule et les désignent par leur nom latin. L’usus est le droit d’utiliser le bien, d’y habiter par exemple. Le fructus est le droit de toucher les revenus qu’il rapporte, les loyers par exemple. L’abusus est le droit de disposer du bien, c’est-à-dire de le vendre, de le donner ou de le transformer. Celui qui réunit ces trois droits est plein propriétaire. On peut être plein propriétaire seul ou à plusieurs : en indivision, chaque indivisaire détient une quote-part de la pleine propriété.
Pleine propriété, usufruit et nue-propriété
Le démembrement confie ces droits à deux personnes différentes. L’usufruitier utilise le bien et touche les revenus qu’il rapporte, sa vie durant ou pendant une durée fixée à l’avance. Le nu-propriétaire, lui, détient le droit de disposer du bien. À la fin de l’usufruit, le plus souvent au décès de l’usufruitier, il retrouve la pleine propriété sans droits de succession à payer.
C’est un outil courant de transmission : des parents donnent la nue-propriété de leur maison à leurs enfants et gardent l’usufruit, c’est-à-dire le droit d’y habiter ou de la louer. L’article d’OBEN sur le démembrement de propriété détaille ses règles et sa fiscalité. Sur le marché, il existe aussi des ventes en nue-propriété. Un investisseur achète la nue-propriété d’un logement à prix réduit, et le vendeur en garde l’usufruit. L’opération est définitive : le vendeur ne récupère jamais la pleine propriété.
La vente partielle : une quote-part en pleine propriété
La vente partielle créée par OBEN n’est pas un démembrement : le propriétaire vend une quote-part indivise de son bien en pleine propriété à un investisseur partenaire d’OBEN, et il garde le reste, en pleine propriété lui aussi. Il continue d’utiliser son bien comme bon lui semble, qu’il y habite ou qu’il le loue, et les loyers lui reviennent en totalité. Il débloque ainsi jusqu’à 50 % de la valeur du bien en liquidités, sans condition d’âge, de situation ni de revenu. Puis il rachète la part vendue ou vend le bien, librement, à tout moment et jusqu’à 36 mois. Il peut donc redevenir plein propriétaire de la totalité de son bien, ce qui est impossible après une vente en nue-propriété. Un conseiller OBEN connaît ces deux opérations et indique laquelle sert le mieux le projet du propriétaire ; la simulation OBEN donne en deux minutes une première idée du montant disponible.
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre l’usufruit et la pleine propriété ?
L’usufruit donne seulement le droit d’utiliser le bien et de toucher les revenus qu’il rapporte, pendant une durée fixée à l’avance ou jusqu’au décès de l’usufruitier ; il ne permet ni de vendre ni de donner le bien. La pleine propriété réunit l’usage, les revenus et le droit de disposer, sans limite de durée.
Qu’est-ce que la pleine propriété dans une succession ?
Recevoir un bien en pleine propriété, c’est recevoir tous les droits sur ce bien, sans usufruit réservé à quelqu’un d’autre. Le conjoint survivant peut souvent choisir entre la pleine propriété d’une partie de la succession et l’usufruit de la totalité. S’il choisit l’usufruit, les enfants reçoivent la nue-propriété et deviennent pleins propriétaires à son décès.
Vendre une quote-part, est-ce vendre en nue-propriété ?
Non. La quote-part vendue dans une vente partielle est une fraction de la pleine propriété : l’acquéreur a tous les droits du propriétaire sur la part qu’il achète, et le vendeur garde les mêmes droits sur la part qu’il conserve. Dans une vente en nue-propriété, ce sont les droits du propriétaire qui sont découpés entre deux personnes, de manière définitive.
Ces définitions sont données à titre indicatif et général ; les choix de démembrement et de transmission se préparent avec votre notaire, car lui seul peut mesurer leurs effets civils et fiscaux dans votre situation. Dans une vente partielle, l’acte authentique reçu par le notaire fixe les droits de chacun et fait foi. Un conseiller OBEN répond aux questions du propriétaire avant toute décision et l’accompagne, avec le notaire, jusqu’à la fin de l’opération.