Acheter avant de vendre : comment faire, avec ou sans prêt relais

Acheter avant de vendre est possible, et c’est même le cas le plus fréquent chez les propriétaires qui changent de logement : il faut simplement disposer du prix du nouveau bien avant d’avoir encaissé celui de l’ancien. Trois familles de solutions le permettent. Votre épargne, si elle suffit. La banque, avec le prêt relais ou le prêt achat-revente, qui avancent en général 60 à 80 % de la valeur du logement mis en vente pour 12 à 24 mois, moyennant des intérêts et une étude de vos revenus. Et une opération immobilière conclue devant notaire, la vente partielle, qui permet d’encaisser jusqu’à 50 % de la valeur de votre logement actuel en quelques semaines, sans emprunter, puis de le vendre à votre rythme.

Le piège n’est pas de réussir l’achat, c’est de le payer deux fois. Pendant les mois où les deux logements se chevauchent, vous supportez les intérêts du prêt relais, les charges et la taxe foncière de deux biens et, surtout, une pression qui finit par se voir sur le prix : un vendeur dont le relais court depuis dix mois accepte l’offre qu’il aurait refusée au départ, et une baisse consentie pour en finir se chiffre en dizaines de milliers d’euros. Il arrive aussi que la banque dise non, parce que les revenus, l’âge ou un crédit encore en cours ne passent pas son examen, alors qu’un coup de cœur, une mutation, une naissance ou une séparation n’attendent pas. D’où la question que ce guide pose avant toute autre : avez-vous besoin d’un prêt, ou de l’argent qui dort déjà dans votre logement actuel, disponible en quelques semaines plutôt qu’à la fin de la vente ?

C’est ce que permet la vente partielle, créée par OBEN, spécialiste de la monétisation du patrimoine immobilier. Vous vendez devant notaire une part de propriété de votre logement actuel à un partenaire investisseur ou financier d’OBEN, et vous en encaissez le prix, jusqu’à 50 % de sa valeur : une fois le contrat signé chez le notaire, sur dossier complet, les fonds sont généralement versés sous 3 à 8 semaines, de quoi signer le nouvel achat sans attendre que l’ancien logement soit vendu. Ce n’est pas un crédit, vous vendez une part de propriété de votre bien : il n’y a donc ni mensualité, ni condition d’âge, de situation ou de revenu, et le logement peut déjà être en vente. Un crédit encore en cours sur ce logement n’est pas un obstacle. Vous continuez d’y habiter jusqu’au déménagement, ou de le louer, puis vous le vendez au prix du marché, à votre rythme, et chacun reçoit sa part du prix à la signature ; si finalement vous le gardez, vous rachetez la part cédée, librement, à tout moment et jusqu’à 36 mois. La simulation en ligne dit en deux minutes ce que votre logement permet d’encaisser. Vous trouverez ensuite les avantages et les risques de chaque ordre, le fonctionnement réel du prêt relais, les façons d’acheter avant de vendre sans y recourir, le calendrier à respecter et les points fiscaux à vérifier.

L’essentiel

• Vendre ou acheter d’abord ? Vendre en premier donne un budget certain et évite la double charge, au prix d’un logement provisoire si le nouveau bien tarde. Acheter en premier permet de saisir le bon bien et de ne déménager qu’une fois, mais coûte deux logements pendant la transition et pousse à vendre vite, donc moins cher.
• Le prêt relais : la banque avance en général 60 à 80 % de la valeur du logement mis en vente, pour 12 à 24 mois, avec des intérêts, une assurance et une étude de vos revenus ; le capital se rembourse à la vente. Si le logement n’est pas vendu à l’échéance, il faut prolonger, baisser le prix ou transformer le relais en prêt classique.
• Sans prêt relais : votre épargne, un prêt achat-revente qui regroupe l’ancien crédit et le nouveau, une vente longue ou une condition suspensive de vente négociée avec le vendeur, ou le rachat immédiat de votre logement par une société spécialisée, à un prix inférieur au marché.
• Encaisser avant de vendre, en quelques semaines : la vente partielle, créée par OBEN, est une opération immobilière conclue devant notaire qui permet d’encaisser jusqu’à 50 % de la valeur de votre logement actuel, généralement sous 3 à 8 semaines une fois le contrat signé chez le notaire sur dossier complet, sans emprunter, sans condition d’âge ni de revenu et sans montant minimum. Vous vendez ensuite le logement au prix du marché, à votre rythme, avec jusqu’à 36 mois devant vous.
• Le calendrier : 98 jours en moyenne pour trouver un acheteur en 2026, puis environ trois mois entre le compromis et l’acte ; côté achat, dix jours de rétractation, dix jours de réflexion sur l’offre de prêt et une condition suspensive d’au moins un mois. La plus-value de la résidence principale reste exonérée si l’ancien logement se vend dans un délai normal, en principe un an.

OBEN, qui a créé la vente partielle, examine avec chaque propriétaire toutes les façons de tirer des liquidités de son bien, les siennes comme celles de ses partenaires, et retient celle qui sert le projet. Pour savoir ce que votre logement actuel permettrait d’encaisser avant d’être vendu, la simulation OBEN prend deux minutes.

Acheter avant de vendre sans prêt relais : les solutions en bref

Si votre besoin est d’avoir l’argent de l’ancien logement avant de l’avoir vendu, la voie la plus souple est la vente partielle : vous vendez devant notaire une part de propriété de ce logement, vous en touchez le prix sous quelques semaines, et vous le vendez ensuite en totalité, au prix du marché et sans pression de délai. Les autres voies vont de la plus simple, votre épargne, à la plus bancaire, le prêt relais ; entre les deux se trouvent le prêt achat-revente, la vente longue négociée avec le vendeur et le rachat immédiat. La vente avec complément de prix, présentée plus bas, est une autre opération immobilière conclue devant notaire. Voici l’essentiel sur chacune, avant le détail.

• La vente partielle, pour encaisser sans attendre la vente. Vous cédez devant notaire une part de propriété de votre logement actuel à un partenaire investisseur ou financier d’OBEN, vous encaissez le prix, jusqu’à 50 % de la valeur du bien, et vous restez propriétaire du reste. Aucun montant minimum, aucune mensualité, aucune condition d’âge, de situation ni de revenu ; vous y habitez jusqu’au déménagement, ou vous le louez. Quand le logement est vendu, chacun reçoit sa part du prix ; si vous le gardez, vous rachetez la part cédée, librement, à tout moment et jusqu’à 36 mois, OBEN vous accompagnant dans les deux cas. La simulation OBEN dit en deux minutes ce que votre logement permet de débloquer, et notre guide sur les façons de tirer des liquidités de son bien sans le vendre en totalité la compare aux autres opérations.
• Votre épargne, la voie la plus simple. Si vos placements couvrent l’apport ou le prix du nouveau bien, vous achetez sans crédit de transition et vous vendez l’ancien logement sans contrainte de date. Le point à vérifier est la réserve qui reste après l’achat, car les deux logements coûtent en même temps pendant plusieurs mois.
• Le prêt achat-revente, pour ceux qui ont encore un crédit en cours. La banque regroupe le capital restant dû de l’ancien prêt, le financement du nouveau bien et une avance sur la valeur du logement à vendre en un seul crédit, avec une seule mensualité ; à la vente, le prix rembourse la part « relais » et le prêt continue comme un prêt classique. OBEN y donne accès grâce à son réseau de partenaires bancaires, et votre conseiller vous dira si cette voie est la plus juste.
• La vente longue ou la condition suspensive de vente, à négocier avec le vendeur. Vous signez le compromis d’achat en prévoyant un délai de six à douze mois avant l’acte, ou une clause qui suspend l’achat à la vente de votre logement. Cela ne coûte rien, mais le vendeur doit l’accepter, ce qui est rare quand d’autres acheteurs sont prêts à signer sans condition.
• Le rachat immédiat, pour un accord en une semaine. Des sociétés spécialisées achètent votre logement sur la base d’un questionnaire et d’une visite, avec une offre sous 48 heures ; le prix est inférieur au marché, de 6 à 11 % selon les acteurs, avant frais de service, et l’argent arrive après le passage chez le notaire, deux à trois mois plus tard.
• La vente avec complément de prix, pour vendre maintenant et toucher la différence plus tard. Vous vendez 100 % de l’ancien logement devant notaire, à un prix réduit par rapport au marché, vous encaissez ce prix tout de suite, et vous organisez la revente jusqu’à 36 mois ; à la revente, vous touchez le complément, c’est-à-dire la différence entre ce premier prix et le prix final. C’est la voie de qui vend de toute façon et veut être libéré de l’attente, à condition de lire le contrat de près, ce qu’un conseiller OBEN fait avec vous.
• Le prêt relais, la voie bancaire. La banque avance en général 60 à 80 % de la valeur du logement mis en vente pour 12 à 24 mois, avec des intérêts, une assurance et une étude de vos revenus ; le capital se rembourse à la vente. OBEN y donne aussi accès par ses partenaires, et notre article sur le coût d’un prêt relais en détaille les conditions.

Le bon choix dépend de la somme qui vous manque, de la date à laquelle il vous la faut, et de la confiance que vous avez dans la vente de l’ancien logement. Un conseiller OBEN, expert en monétisation immobilière, étudie votre situation en quelques jours et vous oriente vers la solution la plus juste, la sienne ou celle d’un partenaire.

Faut-il vendre avant d’acheter, ou acheter avant de vendre ?

Vendre avant d’acheter est la voie la plus prudente sur le plan financier, acheter avant de vendre la plus confortable sur le plan pratique, et le bon ordre dépend surtout de votre marché : là où les logements comme le vôtre partent en quelques semaines, acheter d’abord se défend ; là où ils mettent cinq mois à trouver preneur, mieux vaut vendre d’abord, ou disposer de l’argent avant la vente. Près de quatre transactions sur dix, selon La finance pour tous, concernent des propriétaires qui revendent un logement pour en acheter un autre, et la plupart souhaiteraient vendre d’abord ; il est pourtant rare de faire coïncider les deux dates.

Vendre d’abord, c’est connaître son budget au centime, éviter le prêt relais et se présenter à la banque avec un apport solide ; c’est aussi risquer de devoir se loger provisoirement, de déménager deux fois et de laisser passer le bien qu’on cherchait. Acheter d’abord, c’est saisir un bien rare, faire les travaux avant d’emménager et ne déménager qu’une fois ; c’est aussi payer deux logements pendant la transition, ne pas connaître le prix réel de la vente au moment d’acheter, et subir la pression du calendrier, qui coûte souvent plus cher que les intérêts eux-mêmes.

La vente longue mérite une explication, parce qu’elle sert dans les deux sens. Si vous vendez d’abord, vous pouvez demander à votre acheteur un délai plus long que les trois mois habituels entre le compromis et l’acte, six mois par exemple, le temps de trouver et d’acheter votre prochain logement ; si vous achetez d’abord, c’est à votre vendeur que vous demandez ce délai. Dans les deux cas, l’autre partie doit accepter, et elle accepte d’autant moins que le marché est tendu.

Comment fonctionne un prêt relais ?

Le prêt relais est un crédit de courte durée par lequel la banque vous avance une partie de la valeur du logement que vous vendez, en général 60 à 70 %, au plus 80 %, pour une durée de douze mois renouvelable une fois, soit 24 mois au maximum ; vous payez chaque mois les intérêts et l’assurance, ou seulement l’assurance si les intérêts sont reportés, et vous remboursez le capital en une seule fois quand l’ancien logement est vendu. Son taux est fixé librement par chaque banque et se situe généralement au-dessus de celui d’un prêt immobilier classique, dans la limite du taux d’usure.

Il prend deux formes. Le prêt relais « sec » suffit quand le nouveau bien coûte autant ou moins que l’ancien : le relais couvre l’achat en attendant la vente, sans autre crédit. Le prêt relais adossé, le plus fréquent, accompagne un prêt immobilier classique parce que le nouveau bien est plus cher : vous remboursez alors les échéances de l’ancien prêt s’il court encore, les intérêts du relais et les mensualités du nouveau prêt, tant que l’ancien logement n’est pas vendu. La banque vérifie que cette charge cumulée reste dans votre capacité d’endettement, et c’est là que beaucoup de dossiers coincent. Pour l’alléger, la franchise totale reporte les intérêts du relais à la vente, où ils sont payés avec le capital ; ils sont alors capitalisés et coûtent davantage.

Exemple illustratif : pour un relais de 200 000 € sur douze mois, à un taux hypothétique de 4 %, les intérêts atteignent 8 000 €, avant l’assurance, les frais de dossier et la garantie ; sur dix-huit mois, 12 000 €. Ce coût ne dépend plus de vous une fois le relais signé : il court tant que le logement n’est pas vendu. Notre article sur le coût d’un prêt relais détaille les frais poste par poste, et celui sur les alternatives au prêt relais passe en revue les autres montages.

Deux points décident de l’issue. D’abord l’estimation : la banque avance un pourcentage de la valeur qu’elle retient, souvent prudente, et un compromis déjà signé sur l’ancien logement la rassure et permet d’approcher le haut de la fourchette. Ensuite l’échéance : si le logement n’est pas vendu au bout de 24 mois, la banque peut exiger le remboursement, proposer une prolongation ou transformer le relais en prêt amortissable sur quinze à vingt-cinq ans, avec le coût qui va avec ; dans les faits, c’est le vendeur qui baisse son prix pour en finir. Le prêt relais convient donc aux propriétaires dont les revenus passent l’examen de la banque et dont le logement se vendra dans l’année. OBEN y donne accès grâce à son réseau de partenaires bancaires, et votre conseiller vous dira franchement s’il est la bonne voie pour votre projet. Si la banque ne suit pas, ou si vous préférez avancer sans emprunter, la vente partielle reste ouverte sans condition d’âge, de situation ni de revenu, et elle est détaillée plus bas.

Acheter avant de vendre sans prêt relais : les autres voies en détail

Payer avec son épargne

Quand l’épargne couvre le prix du nouveau bien, ou l’apport que la banque demande pour un prêt classique, vous achetez sans crédit de transition et vous vendez l’ancien logement quand vous le voulez, au prix que vous voulez. C’est la voie la plus sereine, et la plus rare : elle suppose de mobiliser des placements, parfois au mauvais moment, et de garder une réserve pour la transition, les mois où les deux logements coûtent en même temps, taxe foncière, charges, assurance et entretien compris. Beaucoup de propriétaires sont dans la situation inverse : un patrimoine important, mais immobilisé dans le logement qu’ils vendent. C’est précisément pour eux que la vente partielle a été conçue, en transformant une part de ce patrimoine en liquidités sans le vendre en totalité.

Le prêt achat-revente

Le prêt achat-revente s’adresse aux propriétaires qui remboursent encore le crédit de leur logement actuel. La banque rachète le capital restant dû, finance le nouveau bien et avance une part de la valeur du logement à vendre, le tout dans un seul prêt et une seule mensualité, calibrée pour respecter votre taux d’endettement. Quand l’ancien logement est vendu, le prix rembourse la part correspondant au relais, et le prêt se poursuit comme un crédit immobilier ordinaire. L’intérêt est la lisibilité : une mensualité au lieu de trois. Les limites sont celles de tout crédit, une étude de revenus, une assurance, des frais, et une échéance de vente qui reste à tenir, en général deux ans. Toutes les banques ne le proposent pas ; votre conseiller OBEN sait auprès de quels partenaires le chercher.

La condition suspensive de vente et la vente longue

Signer un compromis d’achat sans avoir vendu son logement est possible : le compromis peut prévoir une condition suspensive de vente de votre logement actuel, à côté de la condition d’obtention du prêt. Si votre logement n’est pas vendu à la date convenue, l’achat est annulé sans pénalité et le dépôt de garantie vous est restitué. Le vendeur, lui, immobilise son bien pendant des mois sans certitude ; il n’accepte cette clause que s’il n’a pas d’autre acheteur, et souvent contre un prix plus élevé ou un délai court. La vente longue procède du même esprit sans suspendre l’achat : le délai entre le compromis et l’acte, habituellement de trois mois, est porté à six mois, parfois douze, pour vous laisser vendre. Dans les deux cas, tout se joue dans la négociation, et un acheteur qui peut montrer que l’argent est disponible, parce qu’il a déjà débloqué une part de la valeur de son logement, négocie en meilleure position. Le détail des clauses et des délais est expliqué dans notre article sur le déroulement d’une vente immobilière, et ce qui se passe quand un compromis tombe dans celui sur l’annulation d’un compromis de vente.

Le rachat immédiat de votre logement

Les sociétés de rachat immédiat achètent elles-mêmes votre logement : questionnaire en ligne, offre sous 48 heures, visite de contrôle, accord en une semaine. Vous connaissez ainsi le prix exact de la vente avant d’acheter, et vous évitez les visites. Le prix est inférieur au marché, de 6 à 11 % selon les acteurs, avant frais de service, et l’argent n’arrive qu’après l’acte, deux à trois mois plus tard, comme pour toute vente. C’est une solution quand la certitude compte plus que le prix ; comparez toujours l’offre avec une estimation indépendante.

Encaisser avant de vendre : la vente partielle et les opérations conclues devant notaire

Trois opérations immobilières, conclues devant notaire, permettent de disposer de l’argent de votre logement actuel avant de l’avoir vendu, en s’appuyant sur sa valeur et non sur vos revenus : la vente partielle, la vente avec complément de prix et la vente à réméré. La première est la plus souple et la moins coûteuse ; les deux autres portent sur la totalité du bien et répondent à des situations plus particulières.

La vente partielle : encaisser jusqu’à 50 % de la valeur, acheter, puis vendre au prix du marché

Avec la vente partielle, vous vendez devant notaire une part de propriété de votre logement actuel à un partenaire investisseur ou financier d’OBEN, et vous en encaissez le prix, jusqu’à 50 % de la valeur du bien, sans montant minimum. Vous restez propriétaire du reste, en indivision, et rien ne change dans votre quotidien : vous continuez d’y habiter jusqu’au déménagement, ou de le louer, et si le logement est loué, les loyers vous reviennent intégralement. Ce n’est pas un crédit, vous vendez une part de propriété de votre bien ; il n’y a donc ni mensualité, ni étude de revenus, ni limite d’âge, et une vente déjà engagée n’est pas un obstacle. Le marché appelle parfois cela une « avance sur vente », mais rien n’y est avancé : vous vendez, et vous encaissez un prix. Notre article sur l’avance sur vente immobilière compare cette voie aux autres, et celui sur la quote-part immobilière explique ce que recouvre la part vendue.

Pour un achat avant revente, le calendrier fait toute la différence. Une fois le contrat signé chez le notaire, sur dossier complet, les fonds sont généralement versés sous 3 à 8 semaines : le temps qu’il faut à une banque pour instruire un dossier, et bien moins que les quatre mois d’une vente complète. Vous signez votre nouvel achat avec cet argent, comme un acheteur comptant ou avec un apport renforcé, puis vous vendez l’ancien logement à votre rythme, sans accepter la première offre venue, avec jusqu’à 36 mois devant vous : à la signature, chacun reçoit sa part du prix. Si votre projet change et que vous gardez ce logement, par exemple pour le louer, vous rachetez la part cédée à un prix connu dès le départ, librement, à tout moment et jusqu’à 36 mois, et OBEN vous accompagne dans les deux cas pour trouver la meilleure voie. Vous ne débloquez que la somme dont votre achat a besoin, l’apport qui manque ou le prix entier, ce qui vous permet d’en maîtriser le coût ; OBEN recommande d’ailleurs de ne jamais débloquer davantage.

Exemple illustratif : propriétaire d’un appartement parisien estimé 800 000 €, déjà en vente, vous pouvez débloquer jusqu’à 400 000 € pour sécuriser l’achat de votre prochain logement sans attendre la signature, puis vendre l’appartement au prix du marché. Le coût dépend du bien, de la durée et du montant débloqué ; il est imputé en une seule fois à la fin, et une proposition chiffrée personnalisée vous est remise avant tout engagement. Pour le mesurer sur votre logement, la simulation OBEN donne une première estimation en quelques minutes.

La vente avec complément de prix : vendre maintenant, toucher la différence à la revente

La vente avec complément de prix s’adresse à qui vend de toute façon et veut être libéré de l’attente. Vous vendez 100 % de l’ancien logement devant notaire, à un prix généralement réduit par rapport à la valeur de marché, et vous en encaissez le prix tout de suite, de quoi acheter sans attendre. Vous en conservez l’usage jusqu’à 36 mois, en y habitant le temps du déménagement ou en le louant, vous organisez la revente à votre rythme, puis vous touchez le complément, c’est-à-dire la différence entre ce premier prix et le prix auquel le logement est finalement revendu. L’opération porte d’emblée sur la totalité du bien, un calibre qui dépasse souvent le besoin réel et se paie, si bien qu’elle revient presque toujours plus cher que la vente partielle ; les garanties sur l’usage du bien et les conditions de revente varient aussi beaucoup d’un opérateur à l’autre et méritent d’être lues ligne à ligne. Un conseiller OBEN connaît ces contrats et sait proposer la vente avec complément de prix dans la version qui protège le vendeur.

La vente à réméré : vendre aujourd’hui avec la faculté de racheter

Encadrée par les articles 1659 à 1673 du Code civil, la vente à réméré consiste à vendre le logement tout en conservant, pendant cinq ans au maximum, la faculté de le racheter à un prix convenu d’avance, en y restant le plus souvent moyennant une indemnité d’occupation. Elle sert à qui a besoin d’une somme importante sans se séparer définitivement de son bien, ce qui est rarement le cas d’un propriétaire qui déménage ; elle demande de la vigilance, car si la faculté de rachat n’est pas exercée dans le délai, la vente devient définitive, et les montants en jeu, rarement moins de la moitié de la valeur du bien, se paient. Deux pratiques du marché appellent la même prudence, pour le réméré comme pour le complément de prix : la promesse, sur certains sites, de débloquer plus de 60 % de la valeur ou de s’engager au-delà de 36 mois, que la proposition finale ne tient presque jamais, et l’offre attractive révisée à la baisse quelques semaines plus tard, quand « aucun partenaire ne peut suivre ». OBEN remet d’emblée une proposition chiffrée réaliste, celle qui sera tenue, et son conseiller, qui lit ces montages tous les jours, sait distinguer un réméré qui protège d’un réméré qui expose.

Le bon choix entre ces trois opérations dépend de la somme, du délai et de ce que vous voulez faire de l’ancien logement. Un conseiller OBEN, qui connaît aussi les voies bancaires de ses partenaires, examine tout cela avec vous et vous dit laquelle sert votre projet ; s’il faut un prêt relais ou un prêt achat-revente, il vous y donne accès.

Le calendrier d’un achat avant revente : compromis, offre de prêt, acte

Entre l’offre acceptée sur le nouveau bien et la remise des clés, il s’écoule environ trois mois, un délai fait d’étapes légales que personne ne peut sauter, et c’est ce calendrier qu’il faut faire tenir avec celui de votre vente. À la signature du compromis, vous versez en général un dépôt de garantie de 5 à 10 % du prix, puis vous disposez de dix jours pour vous rétracter sans motif. Si vous empruntez, la condition suspensive d’obtention du prêt court au minimum un mois, souvent 45 à 60 jours ; la banque vous adresse une offre que vous ne pouvez accepter qu’après un délai de réflexion de dix jours, à partir du onzième. Le notaire réunit pendant ce temps les pièces d’urbanisme, purge s’il y a lieu le droit de préemption de la commune, deux mois, et fixe la date de l’acte.

Côté vente, le calendrier est plus long et moins prévisible. Il faut en moyenne 98 jours pour trouver un acheteur en France au printemps 2026, de deux mois dans les métropoles les plus actives à cinq mois en zone rurale, puis environ trois mois entre le compromis et l’acte, si bien qu’une vente complète prend rarement moins de quatre mois ; et l’argent n’est versé qu’après l’acte, sous deux jours en circuit dématérialisé, jusqu’à trois semaines en circuit papier. Acheter avant de vendre, c’est donc presque toujours porter deux logements pendant quatre à huit mois, sauf à disposer des fonds autrement. C’est ici que la vente partielle change le calendrier : les fonds arrivent sous 3 à 8 semaines une fois le contrat signé chez le notaire, avant même que l’ancien logement ait trouvé son acheteur, et la vente peut ensuite prendre le temps qu’elle prend.

Plus-value, crédit en cours, double charge : ce qu’il faut vérifier avant de signer

La plus-value sur l’ancien logement

La vente de votre résidence principale est exonérée d’impôt sur la plus-value, et cette exonération tient même si vous avez déjà emménagé dans le nouveau logement, à condition que l’ancien ait été votre résidence principale jusqu’à sa mise en vente et qu’il se vende dans un « délai normal ». L’administration fiscale considère qu’un délai d’un an constitue en principe le maximum dans un contexte économique normal, apprécié au cas par cas selon le marché local, le prix demandé et vos démarches pour vendre. Une vente qui traîne au-delà, parce que le prix était trop haut ou le logement laissé vide, peut donc coûter l’exonération ; une résidence secondaire ou un bien loué sont, eux, imposés selon le régime des plus-values immobilières, avec les abattements pour durée de détention. Votre notaire ou votre expert-comptable vérifiera votre cas ; un conseiller OBEN vous aidera à caler le calendrier de la vente en conséquence.

Le crédit en cours sur l’ancien logement

Un prêt immobilier encore en cours ne vous empêche ni de vendre ni d’acheter. À la vente, le notaire rembourse la banque avec le prix, et vous pouvez devoir une indemnité de remboursement anticipé, plafonnée par la loi à six mois d’intérêts au taux moyen du prêt, sans dépasser 3 % du capital restant dû ; aucune indemnité n’est due lorsque la vente fait suite à un changement de lieu de travail, au décès ou à la cessation forcée d’activité de l’emprunteur ou de son conjoint, et beaucoup de contrats la négocient à la baisse. Certains prêts aidés doivent en revanche être remboursés dès la vente ; d’autres contrats prévoient le transfert du prêt sur le nouveau bien, ce qui vaut la peine d’être demandé quand le taux d’origine est bas. Le prêt achat-revente, décrit plus haut, règle la question en regroupant l’ancien prêt et le nouveau. Un crédit en cours n’empêche pas non plus une opération immobilière devant notaire sur le logement. La vente partielle reste possible dans ce cas ; un conseiller OBEN vous explique comment cela s’organise avec votre banque.

La double charge pendant la transition

Tant que l’ancien logement n’est pas vendu, vous supportez deux fois la taxe foncière, due par le propriétaire au 1er janvier et répartie au prorata dans l’acte par usage, deux fois les charges de copropriété, l’assurance, l’énergie et l’entretien, plus les intérêts du relais si vous en avez un. Budgétez cette période sur six mois au moins, et davantage si votre marché est lent ; laisser l’ancien logement vide coûte, le louer entre-temps est possible mais complique la vente. Si l’argent de la vente partielle a servi à acheter, la double charge demeure, mais la pression disparaît : vous n’avez plus de date butoir imposée par une banque, et vous vendez quand l’offre est bonne.

Questions fréquentes

Comment acheter une maison en attendant de vendre la sienne ?

Il faut disposer du prix du nouveau bien avant d’avoir encaissé celui de l’ancien : par votre épargne, par la banque, avec un prêt relais ou un prêt achat-revente qui avancent en général 60 à 80 % de la valeur du logement à vendre pour 12 à 24 mois, ou par une vente longue négociée avec le vendeur. Il existe aussi une voie sans emprunter : la vente partielle, qui permet d’encaisser jusqu’à 50 % de la valeur de votre logement actuel sous quelques semaines une fois le contrat signé chez le notaire, puis de le vendre à votre rythme.

Peut-on signer un compromis sans avoir vendu sa maison ?

Oui. Rien n’oblige à avoir vendu pour acheter ; il faut seulement pouvoir payer à l’acte, dans les trois mois environ qui suivent le compromis. Vous pouvez y insérer une condition suspensive de vente de votre logement, qui annule l’achat sans pénalité si la vente n’aboutit pas dans le délai convenu, mais le vendeur doit l’accepter, ce qui est rare quand d’autres acheteurs se présentent. Sans cette clause, le paiement repose sur le prêt relais ou sur votre épargne. La vente partielle, sans emprunter, est l’autre façon de l’assurer, en encaissant une part de la valeur de votre logement avant sa vente.

Quels sont les inconvénients d’un prêt relais ?

Son coût, des intérêts et une assurance qui courent tant que l’ancien logement n’est pas vendu ; son montant, limité à 60 à 80 % de la valeur retenue par la banque, souvent prudente ; ses conditions, une étude de revenus et de taux d’endettement que tous les dossiers ne passent pas, surtout après 65 ans ; et son échéance, 24 mois au plus, qui pousse à baisser le prix de vente quand le temps passe. Si le logement n’est pas vendu à terme, la banque peut exiger le remboursement ou transformer le relais en prêt classique.

Comment acheter avant de vendre sans prêt relais ?

Quatre voies existent. Votre épargne, si elle couvre l’apport ou le prix. Le prêt achat-revente, qui regroupe l’ancien crédit et le nouveau en une seule mensualité. Une vente longue ou une condition suspensive de vente négociée avec le vendeur. Et la vente partielle, qui n’est pas un crédit, par laquelle vous encaissez jusqu’à 50 % de la valeur de votre logement actuel en quelques semaines, sans condition d’âge ni de revenu, avant de le vendre au prix du marché.

Pourquoi attendre trois mois après le compromis de vente ?

Parce que le délai de rétractation de l’acheteur, dix jours, la condition suspensive de prêt, un mois au minimum, le droit de préemption de la commune, deux mois, et la constitution du dossier par le notaire, pièces d’urbanisme et état hypothécaire, se succèdent et ne se compressent pas. Avec un acheteur comptant et hors zone de préemption, l’acte peut être signé en six à huit semaines, rarement moins.

Vendre sa résidence principale pour en acheter une autre : y a-t-il un impôt sur la plus-value ?

Non, la plus-value de la résidence principale est exonérée, y compris si vous avez déjà déménagé, à condition que le logement ait été votre résidence principale jusqu’à sa mise en vente et qu’il se vende dans un délai normal, un an en principe, apprécié selon le marché et vos démarches. Au-delà, l’exonération peut être perdue ; votre notaire vérifie votre situation avant la signature.

Peut-on revendre un logement que l’on vient d’acheter ?

Oui, aucun délai légal ne s’y oppose. Le frein est financier : les frais d’acquisition, environ 7 à 8 % du prix dans l’ancien, et les éventuelles indemnités de remboursement anticipé ne sont pas récupérés si le prix n’a pas monté d’autant, ce qui prend en général plusieurs années. S’il s’agissait de votre résidence principale, la plus-value reste exonérée quelle que soit la durée de détention.

Le prêt relais est-il possible pour un senior ?

En droit, oui ; en pratique, les banques se montrent réticentes après 65 ou 70 ans, parce que l’assurance emprunteur devient chère ou impossible et que les revenus de retraite pèsent moins dans l’étude du dossier. Un compromis déjà signé sur l’ancien logement aide, et certains établissements proposent un relais dédié aux seniors. La vente partielle, elle, ne comporte aucune condition d’âge, de situation ni de revenu, et permet d’encaisser jusqu’à 50 % de la valeur du logement avant sa vente.

Ce qu’il faut retenir

Acheter avant de vendre se prépare autour d’une seule question : avec quel argent signer le nouvel achat avant d’avoir encaissé l’ancien logement. Le prêt relais et le prêt achat-revente y répondent par la banque, avec des intérêts, une étude de revenus et une échéance de 12 à 24 mois qui pousse à vendre vite. La vente longue et la condition suspensive y répondent par la négociation, si le vendeur accepte. La vente partielle y répond par la valeur de votre logement, sans emprunter : vous encaissez jusqu’à 50 % de sa valeur en quelques semaines une fois le contrat signé chez le notaire, vous achetez, puis vous vendez au prix du marché, avec jusqu’à 36 mois devant vous. Un conseiller OBEN, expert en monétisation immobilière, examine avec vous toutes ces voies, les siennes comme celles de ses partenaires, et vous dit laquelle sert votre projet.