Le monde de l'immobilier regorge de termes bien spécifiques souvent difficiles à comprendre pour les individus qui souhaitent se lancer dans l'immobilier.
Cet article vise donc à lever le voile et à vous éclairer sur deux concepts en particulier : l'immobilier fractionné et la SCPI. Deux choix possibles entre lesquels nombre de personnes hésitent lorsqu'elles souhaitent investir.
Définition des concepts
Immobilier Fractionné
L'immobilier fractionné est une méthode d'investissement relativement récente en France qui permet d'investir dans un bien immobilier via des titres financiers (le plus souvent des obligations) émis par une société qui détient le bien. En d'autres termes, plutôt que d'acheter une propriété entière ou une fraction de celle-ci, l'investisseur acquiert — généralement via une plateforme en ligne ou des sociétés spécialisées sur ce marché — des titres qui font de lui un créancier de cette société : il perçoit une quote-part des loyers et de l'éventuelle plus-value, sans jamais devenir propriétaire du bien lui-même. L'AMF a d'ailleurs mis en garde (communiqué du 23 décembre 2022) contre les discours laissant croire à une propriété directe.
Mais alors comment cela fonctionne vraiment ?
Le processus commence par la sélection d'un bien immobilier par une plateforme spécialisée. Cette plateforme émet des titres financiers, que les investisseurs peuvent acquérir. Par exemple, une propriété évaluée à 1 million d'euros pourrait être financée par 1000 titres de 1000 euros adossés au bien. Les investisseurs peuvent alors en acquérir autant qu'ils le souhaitent.
Une fois les titres acquis, les investisseurs reçoivent une part proportionnelle des revenus locatifs générés par le bien, ainsi qu'une part proportionnelle des plus-values réalisées lors de la vente du bien.
Concrètement, qu'est-ce que cela signifie ?
Supposons que vous investissiez 10 000 euros dans une propriété fractionnée. Si le bien génère un rendement locatif brut de 5 % par an, vous recevrez 500 euros de revenus locatifs annuels. Si, au bout de cinq ans, la valeur de la propriété augmente de 20 %, vos titres vaudront alors 12 000 euros, ce qui représente une plus-value de 2000 euros.
SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)
Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont des sociétés qui collectent des fonds auprès d'investisseurs pour acheter et gérer un portefeuille diversifié de biens immobiliers. Les SCPI existent depuis plusieurs décennies et sont bien établies sur le marché de l'investissement immobilier en France.
Quel est leur fonctionnement ?
Les SCPI fonctionnent en levant des capitaux auprès d'un grand nombre d'investisseurs, puis en utilisant ces fonds pour acquérir divers biens immobiliers (bureaux, commerces, résidences, etc.). Les revenus générés par les locations sont ensuite redistribués aux investisseurs sous forme de dividendes.
Chaque investisseur détient des parts de la SCPI, et le nombre de parts détenues détermine la part des revenus et des plus-values à laquelle il a droit. Les SCPI sont gérées par des sociétés de gestion professionnelles qui s'occupent de l'achat, de la gestion et de la vente des biens immobiliers.
Plus concrètement, qu'en est-il des rendements potentiels ?
Supposons que vous investissiez 10 000 euros dans une SCPI avec un rendement locatif brut de 4,5 % par an. Vous recevrez donc 450 euros de revenus annuels. Si la valeur des biens de la SCPI augmente de 15 % sur cinq ans, la valeur de vos parts augmentera proportionnellement, offrant ainsi des gains en capital en plus des revenus locatifs. En d'autres termes, la valeur de votre investissement initial passe de 10 000 à 11 500 euros, d'où un gain en capital de 1 500 euros en plus des revenus locatifs annuels.
Comparaison des Caractéristiques
Accessibilité
D'un côté, l'immobilier fractionné offre une grande accessibilité en raison d'un montant minimum d'investissement généralement bas, souvent à partir de quelques centaines d'euros. Cette accessibilité permet à un plus grand nombre de personnes de se lancer dans l'investissement immobilier, sans avoir besoin d'un capital important.
D'un autre côté, les SCPI demandent généralement un investissement initial plus élevé. Le montant minimum d'investissement varie, mais il se situe souvent autour de quelques milliers d'euros. Cependant, certaines SCPI proposent des parts à des prix plus abordables, pouvant ainsi attirer des investisseurs avec un budget plus limité.
Rendement
D'une part, le rendement de l'immobilier fractionné peut varier en fonction de la qualité des biens sélectionnés et de leur gestion. Les rendements locatifs bruts peuvent généralement osciller entre 4 % et 7 % par an. Toutefois, ces rendements peuvent être influencés par les frais de gestion de la plateforme et les périodes de vacance locative (c'est-à-dire lorsque le bien n'est pas loué).
D'autre part, les SCPI offrent souvent des rendements relativement stables, avec des rendements locatifs bruts moyens autour de 4 % à 5 % par an. Par ailleurs, grâce à leurs investissements dans divers biens immobiliers, les SCPI réduisent les risques associés à la vacance locative et stabilisent les rendements.
Risques
D'un côté, l'immobilier fractionné présente plusieurs risques spécifiques :
Liquidité : La revente des parts peut être plus difficile et moins rapide, ce qui peut limiter la liquidité de l'investissement.
Volatilité des Prix : La valeur des parts peut fluctuer en fonction du marché immobilier local.
Gestion : La qualité de la gestion par la plateforme peut grandement influencer les performances de l'investissement.
D'un autre côté, les SCPI comportent également des risques à considérer :
Vacance Locative : Bien que diversifiées, les SCPI ne sont pas totalement à l'abri des périodes de vacance locative qui peuvent affecter les revenus.
Gestion des Biens : La performance de la SCPI dépend de la compétence de la société de gestion.
Délais de Revente : La revente des parts de SCPI peut prendre du temps, à l'instar de l'immobilier fractionné, affectant ainsi la liquidité de l'investissement.
Avantages et Inconvénients
Immobilier Fractionné
Voici les principaux avantages de l'immobilier fractionné :
Flexibilité
Investissement à petite échelle : L'immobilier fractionné permet d'investir de petits montants, rendant l'investissement immobilier accessible à un plus grand nombre de personnes.
Diversification facile : Les investisseurs peuvent répartir leurs fonds sur plusieurs propriétés, réduisant ainsi les risques.
Diversité des Investissements
Accès à différents types de biens : Les plateformes proposent souvent une variété de biens immobiliers, allant des appartements résidentiels aux immeubles commerciaux.
Possibilité d'investir dans des marchés internationaux : Certains services offrent la possibilité d'investir dans des biens immobiliers à l'étranger, permettant une diversification géographique.
Gestion Simplifiée
Plateformes spécialisées : Les plateformes prennent en charge la gestion locative, l'entretien et toutes les tâches administratives, libérant les investisseurs de ces responsabilités.
Voici les principaux inconvénients de l'immobilier fractionné :
Moins de Contrôle
Absence de gestion directe : Les investisseurs n'ont pas de contrôle direct sur les décisions concernant la propriété, ce qui peut être un inconvénient pour ceux qui préfèrent une gestion active.
Frais de Plateforme
Coûts supplémentaires : Les plateformes facturent des frais de gestion qui peuvent réduire le rendement net de l'investissement.
Risque de Liquidité
Revente des parts : Il peut être plus difficile de vendre des parts rapidement, surtout si la demande est faible.
SCPI
Voici les principaux avantages des SCPI :
Diversification
Portefeuille varié : Les SCPI investissent dans une large gamme de biens immobiliers, réduisant ainsi les risques spécifiques à un seul type de bien.
Répartition géographique : Les SCPI possèdent souvent des biens dans différentes régions, diversifiant davantage les types de biens présents dans le portefeuille de ces sociétés.
Gestion Professionnelle
Sociétés de gestion expérimentées : Les SCPI sont gérées par des professionnels du secteur immobilier, garantissant une gestion efficace et optimisée des biens.
Stabilité des Revenus
Revenus réguliers : Les SCPI offrent des revenus réguliers et relativement stables sous forme de dividendes, souvent plus attractifs pour les investisseurs recherchant des revenus passifs.
Voici les principaux inconvénients des SCPI :
Frais de Gestion
Coûts : Les SCPI imposent des frais de gestion et des frais d’entrée, qui peuvent impacter le rendement global.
Moins de Flexibilité
Investissement à long terme : Les parts de SCPI sont souvent moins liquides et nécessitent un engagement à long terme.
Délais de Revente
Processus de vente : Comme déjà mentionné, la revente des parts de SCPI peut prendre du temps, affectant ainsi la liquidité de l'investissement.
OBEN Cash : la vente partielle, une autre voie
Présentation de l'Offre OBEN Cash
Si vous souhaitez vous lancer dans l'immobilier fractionné, l'offre OBEN Cash devrait vous intéresser. À la différence de l'immobilier fractionné des plateformes, l'investisseur OBEN acquiert une véritable quote-part indivise du bien, par acte notarié. Cette solution permet aux propriétaires de vendre une part de propriété de leur bien immobilier pour obtenir rapidement des liquidités, puis de sortir librement pendant le contrat : racheter la quote-part cédée ou vendre le bien en totalité. Ces liquidités ne sont pas une avance mais un vrai prix de vente : vous vendez dès aujourd'hui, chez le notaire, une quote-part indivise de votre bien — sans crédit, sans mensualité, sans remboursement.
Pour les investisseurs, le montant investi correspond à la valeur de la quote-part indivise achetée ; l'investisseur a vocation à en percevoir le prix lors du rachat de cette part par le propriétaire ou lors de la vente du bien, dans les conditions prévues au contrat.
L'avantage pour les investisseurs ?
Cette approche facilite l'accès à l'investissement immobilier pour les investisseurs, y compris les plus jeunes, en réduisant le montant de l'apport initial et en donnant accès à des opérations immobilières encadrées par un notaire, dont l'horizon de sortie est défini au contrat, tout en laissant la gestion du bien à son propriétaire principal.
L'avantage pour les propriétaires ?
L'objectif est de vous permettre de valoriser votre bien ou de prendre le temps nécessaire pour une vente réfléchie, sans précipitation. Vous pouvez également utiliser ces fonds pour investir dans un autre bien, réaliser des travaux, ou financer des projets personnels, selon vos besoins.
Conclusion
Différentes méthodes d'investissement existent pour se lancer dans l'immobilier comme on l'a vu avec l'immobilier fractionné et les SCPI. Le choix final dépend de vos objectifs financiers et de votre tolérance au risque. L'immobilier fractionné offre une entrée plus accessible et flexible sur le marché immobilier, tandis que les SCPI permettent une diversification et une gestion professionnelle. Il vous faut ainsi évaluer vos priorités et vos objectifs pour déterminer la meilleure option pour vous.
